Мы продолжаем цикл статей, посвященных приобретению недвижимости в разных странах. Сегодня рассмотрим, как приобрести недвижимость во Франции в целом и в уникальном её регионе - Лангедок. Здесь никогда предложение недвижимости не будет превышать спрос и никогда цены существенно не упадут.
К рынку недвижимости Франции всегда было приковано внимание состоятельных европейцев, русских аристократов, арабских шейхов и магнатов из США.
Как говорится в исследовании компании "МИЭЛЬ DPM", он входит в первую десятку по популярности среди российских покупателей, традиционно оставаясь одним из самых востребованных направлений.
Неизменной популярностью и особым спросом пользуется недвижимость на Лазурном берегу, или французской Ривьере. Это знаменитый регион с развитой инфраструктурой, благоприятным климатом, отличной кухней и чистой экологией. Здесь расположено большое количество частных владений с красивыми виллами, построенными в различных архитектурных стилях и направлениях.
"Здесь никогда предложение недвижимости не будет превышать спрос и никогда цены существенно не упадут, а наоборот, цены на недвижимость имеют только одну тенденцию - к росту. Не говоря уже о том что, это идеальное место для отдыха, с уникальным климатом, природой и историей", - отмечает Генеральный директор компании "МИЭЛЬ DPM" Наталья Завалишина.
Говоря о Франции, нельзя не упомянуть ее столицу - Париж. Несмотря на финансовый кризис и повсеместное падение цен на недвижимость в Западной Европе, в Париже цены в 2008 г. выросли в среднем на 9%. В некоторых районах этот рост составил до 16 % .
Что касается 2009 года - безусловно, в сегодняшних условиях, ожидать такого роста не приходится, но тенденция сохранится, особенно в сегменте элитной недвижимости.
"Можно утверждать, что Париж на сегодняшний день один из самых стабильных регионов Франции. Так как, если сравнить его с Москвой, во французской столице рост цен на недвижимость происходил не за счет спекулятивных сделок, а из-за ограниченности предложения на фоне постоянного спроса со стороны любителей Парижа, и соответственно, резких смен повышательных тенденций в будущем не предполагается", - прокомментировала Н.Завалишина.
Как отмечают эксперты "МИЭЛЬ DPM", отдельное внимание стоит обратить на регион Лангедок. Лангедок-Руссильон простирается вдоль побережья Средиземного моря и граничит с Испанией на востоке, а на западе - с департаментом Прованс-Альпы-Лазурный берег. Здесь прекрасно соседствуют культуры многочисленных народов. "Столицей" Лангедока можно считать Монпелье - город знаний. Здесь расположены лучшие медицинские и юридические университеты Франции.
В состав региона Лангедок-Руссильон входят 5 департаментов:
Эро (Herault). 34-й департамент. Столица - город Монпелье
Од (Aude). 11-й департамент. Столица - город Каркассон,
Гар (Gard). 30-й департамент. Столица - город Ним,
Лозер (Lozere). 48-й департамент. Столица - город Манд,
Восточные Пиренеи (Pyrinees-Orientales). 66-й департамент. Столица- город Перпиньян.
Каждый Департамент этого региона имеет богатейшую историю и является частичкой настоящей Франции. Так, столица региона Лангедок-Руссильон располагается в департаменте Эро, который простирается на 43 421 га и насчитывает приблизительно 400 тыс. жителей. Город, в котором более 43% составляют жители младше 30 лет. Основную их часть составляют французские и иностранные студенты, обучающиеся на разных факультетах Университета г. Монпелье. Город располагается в 15 мин от Средиземного моря. Столица Департамента Од - город Каркассон - один из самых красивых и укрепленных городов Европы. У него сохранился двойной оборонительный пояс. Первое кольцо укреплений построено в римские времена, второе - в период Средневековья. Каждый год 14 июля в городе проходит праздник фейерверков. Столица департамента Гар - город Ним существует со времен Римской империи и является древним центром культуры и просвещения. На арене римского амфитеатра, возведенного 2000 лет назад, до сих пор устраиваются спектакли, и проводится коррида. Недалеко от Нима располагается самый высокий из римских акведуков: высотой 50 м и длиной 275 м, - Pount du Gard.
Информация о рынке недвижимости Лангедок - Руссильон
Разброс цен на недвижимость в регионе достаточно большой. Цены на недвижимость в основном зависят от удаленности от моря, близости к основным крупным городам и туристическим объектам, находится ли эта квартира или вилла в зоне частных резиденций или в смешанном районе (близкое расположение к социальному жилью уменьшает стоимость объекта).
Иностранных покупателей и инвесторов в Лангедоке-Руссильон особо привлекает неординарная недвижимость, такая как винодельческие предприятия, старинные усадьбы, здания, построенные в VII-XIX веках, имеющие свою историю, стоимость которых невозможно быстро оценить. Здесь учитывается все: дата постройки, количество гектар земли; если есть виноградники, оценивается возраст, эксплуатируются они или нет, требуется ли реставрация основного здания, подлежат ли здания охране со стороны государства и т.д.
Недвижимость в Монпелье
Цены здесь зависят от удаленности объектов от исторического центра города. Стоимость в старинных домах начала 20 века с лепниной, высокими потолками и каминами из мрамора составляет от 2600 евро до 3300 евро за кв. м. Квартиры в центре легко сдаются и продаются, т.к. имеют историческую ценность и естественно не похожи по архитектуре на современные постройки. В Монпелье большим спросом пользуются студии площадью от 20 кв. м., а также 2-х , 3-х комнатные квартиры, расположенные недалеко от Университетов и их факультетов, и также виллы в пределах до 400 тыс. евро, расположенные к северу от Монпелье в городах-спутниках Монферье ле Лез, Кастельно ле Лез, Прад ле Лез и т.д.
Недвижимость городов вдоль Средиземноморья
Интересна с точки зрения приобретения жилая недвижимость в городах, расположенных вдоль Средиземноморья: Палавас, Гранд Мотт, Карно, Гро дю Руа, Агд, где многие апартаменты построены в закрытых резиденциях с паркингом и частным бассейном. Особым спросом пользуются малогабаритные апартаменты (до 30 кв.м.), расположенные недалеко от порта или пляжей. Стоимость аренды таких апартаментов колеблется от 400 до 600 евро/нед. в сезон (начало июня - конец августа). В этих же городах также можно приобрести апартаменты или виллу, имеющие понтон для яхты. Стоимость такого приобретения ниже, чем на Лазурном берегу. В Гранд Моте (34) или Ниме (30), есть квартал, где апартаменты или виллы "привязаны" к гольф-клубу. Цены на такие объекты выше, чем на обычное жилье.
Ипотечное кредитование
Ипотечное кредитование в местных банках возможно при предоставлении заемщиком официальной справки подтверждающая доход, а также ряда других документов, запрашиваемых банком. Процентная ставка по кредиту составляет 4,5-5% годовых.
Что же касается общей процедуры покупки недвижимости во Франции - на начальном этапе юридического оформления продавцом и покупателем заключается официальное соглашение, которое называется Compromis de Vente. Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При подписании этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10% от стоимости приобретаемой недвижимости, и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.
Договор содержит описание условий продажи, цену объекта, возможные кредиты и прочее. После его подписания объект недвижимости будет закреплен за покупателем, т.е. будет снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок - 7 дней. После этого срока договор может быть аннулирован только если явно не выполняется одно из условий договора. То есть, покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.
После подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости для выявления юридической чистоты сделки и всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего соглашения проводит агент и нотариус.
Нотариус во Франции не действует в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты.
Следующим этапом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус в дальнейшем выплачивает ее продавцу. Отметим, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до момента заключения Договора. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, и имущество переходит к новому владельцу.
На этом же этапе рекомендуется решить у Нотариуса вопрос о возможном наследстве на купленную недвижимость, чтобы избежать трудностей в дальнейшем. Нотариус сообщит Вам, какие документы для этого надо подготовить, и будет учитывать этот вопрос на завершающем этапе сделки.
Заверив акт продажи, Нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро, где он в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.
Покупатель должен знать, что его ожидают дополнительные расходы на оформление сделки. Он должен оплатить государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют порядка 7-8% от стоимости недвижимости. Эти взносы выплачиваются нотариусу в день подписания Aсte de Vente.
Налоги и расходы при содержании
1. Налог на недвижимость (taxe fociere) - ставка налога различается в зависимости от типа недвижимости и его расположения и составляет в среднем около 0,5% от стоимости объекта.
2. Налог на проживание (taxe d‘habitation) - платит арендатор, если объект сдается в аренду. Ставка этого налога так же не фиксирована и в среднем составляет 0,5% от стоимости объекта.
3. Налог на состояние (или налог на роскошь) - это годовой прогрессирующий налог на часть активов свыше 770 000 евро.
До 770 000 ?: не облагается.
От 770 000 ? до 1 240 000 ?: 0,55% от разницы.
От 1 240 000 ? до 2 450 000 ?: 0,75% от разницы.
От 2 450 000 ? до 3 850 000 ?: 1% от разницы.
От 3 850 000 ? до 7 360 000 ?: 1,30% от разницы.
От 7 360 000 ? до 16 020 000 ?: 1,65% от разницы.
Более 16 020 000 ?: 1,8% от разницы.
4. Подоходный налог при сдаче объекта в аренду - 20%.
5. Коммунальные расходы - различаются в зависимости от местоположения объекта. В среднем 1-2 евро за 1 квадратный метр в месяц.
