«По различным оценкам, снижение цен на жилую недвижимость Венгрии в 2008 г. составило 5-10%. Основные негативные факторы – девальвация национальной валюты, рост ставок по ипотеке (22 октября 2008 года Национальный банк поднял учетную ставку с 8,5% до 11,5%) и, соответственно, уменьшение доступности жилищного кредитования, — говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. — Все это отразилось на уровне внутреннего платежеспособного спроса. Кроме того, отмечено существенное снижение спроса со стороны иностранных покупателей».
Что было
Венгрия одной из первых попросила о финансовой помощи. Прошлой осенью Международный валютный фонд предоставил стране кредит в размере $15,7 млрд, а власти Евросоюза и Всемирный банк оказали помощь еще на $9,4 млрд. Инвестиции в венгерскую экономику уменьшились в январе — июне на 6% относительно прошлого года.
По данным Global Property Guide Research, со второй половины 2009-го началось восстановление рынка недвижимости. В Будапеште отмечен рост рентного дохода. Годовой доход с элитных квартир в западной части Будапешта составляет в среднем 7,54% — на 2% выше, чем в прошлом году. Доход от жилья в районе Пешт, где находится значительная часть достопримечательностей столицы, увеличился на 1,59% — до 7,16%. Средняя стоимость квадратного метра в Венгрии — 1,683 евро, сообщает Global Property Guide Research. Падение цен привлекло инвесторов. По данным национального Центрального статистического бюро, во II квартале в недвижимость было вложено на 10,6% больше средств, чем за аналогичный период прошлого года. В целом за первое полугодие рост составил 7,3%. Однако эта тенденция касается только вторичного рынка. А вот объем вложений в сооружение жилья сократился во II квартале на 41,4%, за первое полугодие – на 24,6% по сравнению с соответствующими периодами прошлого года.
Сложности ипотеки
Еще одно негативное последствие кризиса — ипотечных заемщиков стали выселять из квартир. Так, за первое полугодие лишены жилья 6 тыс. семей, оказавшиеся не в силах платить по кредитам, за июль число таких семей удвоилось. До конца года еще 70-80 тыс. семей рискуют потерять жилье, а в целом выселение угрожает полумиллиону венгров. Чтобы не допустить катастрофы, в начале лета парламент принял закон о защите заемщиков в период кризиса. Согласно документу, государство в течение двух лет гарантирует уплату кредитов теми, кто в период кризиса потерял работу или из-за низкой зарплаты не может самостоятельно обеспечить своевременное возвращение долга. Закон также дает местным органам самоуправления право на приобретение квартир у людей, которые не в состоянии расплачиваться, с последующей передачей жилья в аренду бывшим собственникам. Однако многие эксперты не верят в то, что властям удастся остановить волну невозвратов и взысканий. В стране заключено около 1,4 млн ипотечных соглашений (из них 750 тыс. — в иностранной валюте), которые из-за обвала форинта резко подорожали. Например, в 2007-2008 гг. примерно 90% всех займов на покупку недвижимости были взяты в швейцарских франках. Для клиентов это было выгодно: ставка составляла 3,5% против 9% в форинтах. В итоге около 716 тыс. договоров не выполняются из-за неуплаты кредитных долгов более 90 дней.
Как это делается
Процедура купли-продажи проста. Обязательно участие посредника — в этой роли выступает адвокат. Он составляет договоры и проводит согласования в инстанциях. Вначале продавец и покупатель заключают предварительный договор, где расписываются ответственность сторон, суммы и сроки, указывается объект. Одновременно адвокат обращается в земельный комитет с просьбой снять объект с продажи. Параллельно вносится задаток (10%). Если продавец нарушит условия предварительного договора, покупатель вправе потребовать возврата задатка (при существенном нарушении сумма может быть удвоена). Но если обязательства нарушил покупатель, задаток не возвращают.
Покупка недвижимости разрешена всем. Информацию об объекте можно получить в земельном комитете по номеру в государственном реестре и точному адресу. Комитет выдает так называемый лист собственности, где указаны предыдущие владельцы, наличие обременений. При покупке вместе с предварительным договором адвокат подаст в муниципалитет прошение о разрешении сделки, получение которого занимает до двух месяцев. Затем производится оплата (обычно средства перечисляются на счет адвоката) и заключается основной договор купли-продажи. Его подписывают и продавец, и покупатель в присутствии адвоката. Там указывают сумму, ответственность сторон, данные объекта, срок внесения оставшихся 90%. После завершения сделки адвокат подает в Земельное управление заявление об окончательной регистрации недвижимости на имя покупателя. Новый лист владельца можно получить через месяц.
Налоги и выплаты
В течение года покупатель должен выплатить налог на приобретение имущества. При сумме сделки от 60 до 120 тыс. евро он составляет 6%, свыше 120 тыс. – 2% на первые 16 тыс. и 6% на остальную сумму. Для вторичного жилья любой стоимости налог таков: 2% на первые 16 тыс. евро и 6% на остальное. К этому необходимо добавить оплату услуг адвоката (1,5%). В целом все платежи ложатся на плечи покупателя и могут достичь 8%. Существует возможность получить ипотеку. Максимум – 30 млн форинтов, то есть около 100 тыс. евро, срок – 5-20 лет. Обеспечением является приобретаемая недвижимость. Эффективная кредитная ставка составляет примерно 8-9%.
Нужно также учесть, что если жилье продается в первый год после покупки, налог составляет 25% от разницы стоимости объекта на момент приобретения и реализации, во второй – 90% от этих 25%, в третий – 60% от 25%, в четвертый – 30% и в пятый – 10%.
Сегодня однокомнатная квартира в Будапеште стоит примерно 41 тыс. евро, двухкомнатная – 120 тыс.
К сведению инвестора
Покупка жилья позволяет только получить многократную визу сроком пребывания 90 дней в течение полугода. Срок можно увеличить, зарегистрировав юридическое лицо. Для получения вида на жительство необходимо прожить в стране три года, для получения гражданства — прожить восемь лет и сдать экзамен по языку.
Жилье можно сдавать, причем арендодатель имеет право раз в год повышать ставку на 4% в соответствии с уровнем инфляции. Специализированная управляющая компания помимо поиска квартирантов предоставляет целый комплекс дополнительных опций. Стоимость услуг — около 6% от арендной платы. Налог от сдачи недвижимости – 18-40% от прибыли.
Участники рынка пока скептически оценивают перспективы инвестирования. «В условиях продолжающейся коррекции цен (ряд специалистов ожидают падения на 35% и более) и отсутствия однозначных прогнозов по дальнейшему развитию ситуации вкладываться в Венгрию преждевременно», — говорит М. Клягин. По мнению многих экспертов, объем ВВП в 2009 г. снизится на 6%, что в свою очередь, по данным Ecostat, приведет удешевления жилья на 8–9%. Более того, ставки капитализации недвижимости значительно упали. Это значит, что окупить инвестиции за счет сдачи в аренду будет уже не так просто.
Источник фото: www.autoua.net, www.picsdesktop.net
