Мы продолжаем цикл статей, посвященных приобретению недвижимости в разных странах. Сегодня рассмотрим недвижимость Латвии. Рынок недвижимости там стал формироваться с 1991 года после обретения страной независимости, когда началась государственная реформа прав на собственность. До этого времени почти вся недвижимость была национализирована и принадлежала государству.
Важным рубежом стал 1997 год: латвийские банки стали предоставлять кредиты под залог недвижимости гражданам своего государства на достаточно выгодных условиях. Это дало толчок для увеличения количества сделок и роста цен (доступные кредиты обусловили спрос, что повлекло за собой подъем цен).
С 2000 года все более серьезное влияние на рынок недвижимости Латвии стало оказывать грядущее вхождение в Евросоюз, отмечают эксперты Gordon Rock. В зависимости от стадии ведения переговоров поднимались цены на недвижимость. В первую очередь это объясняется тем, что иностранцы стали проявлять возрастающий интерес к новым членам Евросоюза. После вступления Латвии в Евросоюз, ипотечное кредитование стали предоставлять и западные банки, что спровоцировало настоящий бум на латвийском рынке недвижимости. Активизировалось строительство нового жилья, реконструкция элитных домов и квартир в центре Риги и в курортном городе Юрмала. Постепенно рост спроса на недвижимость начался и в других городах Латвии. Цены до середины 2007 г. на жилую недвижимость росли на 30-40% в год в основном за счет спекулятивных покупок. Введение ограничений на выдачу кредитов не спасло ситуацию - в кризис падение было неизбежным и стремительным. За таким активным ростом последовало не менее сокрушительное падение, в среднем доходящее до 30% в год от достигнутых максимумов.
В течение двух последних лет продолжала снижаться активность во всех сегментах рынка недвижимого имущества. Количество сделок на рынке жилья в Латвии в целом сократилось более чем в три раза. В крупных городах Латвии цены упали на 60% по сравнению с пиком, который был достигнут в 2007 г, в курортных же зонах цены упали только на 29%, хотя изменилась ликвидность. В настоящий момент стоимость серийной квартиры достигла уровня 2003-2004 годов.
Сегодня рынок Латвии постепенно переходит от стадии стагнации к оживлению, увеличивается количество сделок, перестают понижаться цены.
Стоит сказать, что в течение последних месяцев темпы снижения цен замедлились. В июне этого года средняя стоимость серийных квартир на вторичном рынке в Риге достигла 460 евро/м2, что на 1,1% меньше, чем в мае, а в июле цены практически не изменились и падение составило всего 0,5 % достигнув 458 евро/м2. По мнению экспертов, это говорит о стабилизации цен.
Цены на новые ликвидные проекты уже практически достигли дна, и продавать недвижимость еще дешевле невозможно - застройщику проще передать ее банку в счет оплаты долгов. Цены на новостройки стабилизировались, минимальная цена квадратного метра в новых проектах составляет 800 Евро.
Предложение квартир в публичном пространстве Риги продолжает падать. Большинство продавцов снимают свои объекты недвижимости с продажи, не желая продавать их по таким низким ценам. При такой тенденции рынок покупателей, где предложение превышает спрос, может превратиться в рынок продавцов, когда спрос превышает предложение. Это, в свою очередь, является признаком того, что падение цен тормозится.
Цены на особняки снизились на 33% - 45 % в зависимости от места и технического состояния. Как и в других сегментах, снизилось предложение качественной собственности в хороших местах, из публичного предложения исчезают хорошие частные дома. Владельцы особняков не готовы продавать имущество по цене, предлагаемой потенциальными покупателями.
Также, в течение достаточно долгого времени, цены в сегменте элитного жилья держатся на одном уровне, возможна лишь небольшая коррекция цены при продаже.
Ипотечное кредитование
Латвийские банки гарантируют полную конфиденциальность сделок с недвижимостью и, несмотря на кризисную ситуацию, готовы рассматривать возможность ипотеки, в том числе для нерезидентов.
Процентные ставки намного выгоднее, чем были три года назад: минимальная годовая ставка в Евро на сегодня составляет 2,8% + Еврибор. На таких условиях можно получить кредит сроком до 25 лет, при условии, что у кредитополучателя имеется 40% собственных средств. Минимальная сумма кредита 200.000 Евро. К клиенту предъявляется важное требование - реальная и надежная платежеспособность.
Ипотечные кредиты могут быть предоставлены как частным лицам на покупку жилой недвижимости, так и юридическим лицам для коммерческих целей.
Профиль иностранных покупателей недвижимости в Латвии
Стоит сказать, что в настоящее время россияне являются самыми активными покупателями недвижимости в Латвии. В соответствии с исследованием Gordon Rock и RD Global, в первом полугодии 2009 года россияне стали неоспоримыми лидерами среди иностранных покупателей недвижимости в Латвии с долей в 62%. Если на рынке недвижимости Латвии до вхождения в кризис лидировали европейцы, то сегодня, когда рынок практически достиг дна, первыми на него вернулись россияне. На втором месте с долей в 12% стоят жители других стран СНГ (Белоруссия, Украина, Узбекистан, Казахстан).
Следом за ними следуют традиционные соседи Латвии - скандинавы 9% . Несмотря на удаленность США от Латвии, американцы также активно интересуются латвийской недвижимостью - их доля составляет 5%. Также на рынок стали возвращаться и другие традиционные покупатели - немцы (4%) и израильтяне (3%).
Самые популярные регионы Латвии
По данным Gordon Rock и RD Global, наиболее активно россияне и жители СНГ приобретают недвижимость в курортном городе Юрмала и столице страны Риге. Также пользуются спросом жилая недвижимость на Видземском взморье (более тихое морское побережье Балтийского моря). Определенным спросом пользуются лесные угодья в Латгалии (наиболее близкий к российско-латвийской границе район Латвии) и объекты недвижимости в районе портовых городов Вентспилса и Лиепаи.
Рейтинг популярности регионов Латвии у покупателей из России и СНГ выглядит следующим образом:
60% - Юрмала
30% - Рига
5% - Видземское побережье
1% - Латгалия
1% - Вентспилс
3% - остальные регионы
Структура спроса среди россиян по типам недвижимости выглядит следующим образом:
65% - апартаменты
20% - виллы и таунхаусы
7% - коммерческая недвижимость
8% - другие типы недвижимости
По ценовым сегментам структура спроса среди россиян и жителей СНГ в 1 полугодии распределилась следующим образом:
70% - эконом-класс (стоимость до 150.000 Евро)
25% - бизнес-класс (стоимость от 150.000 до 350.000 Евро)
5% - элитный (стоимость свыше 350.000 Евро)
При этом в элитном сегменте недвижимости доля россиян и жителей СНГ составила: 93% - в приобретении элитных апартаментов в новых проектах Юрмалы стоимостью свыше 500.000 Евро, 97% - в сделках по покупке эксклюзивных вилл стоимостью свыше 900.000 Евро на 1-й и 2-й линии от моря в центре Юрмалы, 90% - в Риге в сегменте эксклюзивных пентхаусов и квартир стоимостью свыше 500.000 Евро.
Основные причины приобретения латвийской недвижимости у зарубежных покупателей таковы:
50% - дом для отдыха на Балтийском побережье,
30% - возможность получения Шенгенской визы и вида на жительство,
11% - инвестиции для получения дохода,
3% - для ведения бизнеса и использования возможностей Евросоюза,
6% - другие причины.
Как прокомментировал полученные результаты президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель: "Перед желающими инвестировать средства в квадратные метры Латвии в настоящее время открываются интересные перспективы. Можно воспользоваться кризисом и, поскольку ценовое дно уже практически достигнуто, приобрести перспективный для инвестиций объект. Многие россияне и жители СНГ уже активно инвестируют в латвийскую недвижимость, являясь бесспорными лидерами среди иностранных покупателей недвижимости в Латвии".
Директор Международного агентства недвижимости RD Global Лиана Кочеткова в свою очередь добавила, что в Латвии стоит приобретать квартиры в Старой Риге, квартиры в исторических домах в центре и в немногочисленных новых проектах в престижном центре. А также дома и квартиры в Юрмале. Именно курортная недвижимость и квартиры в центре столицы Латвии раньше всего и начнут расти в цене. Кстати, если инвестор предполагает сдавать объект в аренду, то ему будет полезно знать, что ставки в Риге сегодня довольно высоки для Европы, а доходность арендного бизнеса порой достигает 12% годовых.
Сегодня квадратный метр в Старой Риге в среднем стоит 1500 - 2000 евро, по сравнению с 3000 - 4500 евро/м2 в 2007 году. Вполне респектабельную квартиру в Старой Риге можно купить за 150.000 - 200.000 евро.
Цены в новых проектах в Юрмале в среднем составляют 1300 - 2000 евро за квадратный метр. Квартиры в 300 метрах от моря площадью 70 м2 можно купить за 150.000 евро. Дом площадью 200 м2 можно "сторговать" за 180.000 - 300.000 евро.
В типовых домах на вторичном рынке в тихой Юрмале можно приобрести квартиру по цене 500 евро/м2. Покупка квартиры обойдется в 25.000 - 30.000 евро. В центре Юрмалы квартиры на вторичном рынке продаются от 980 евро/м2.
Сегодня у частного инвестора есть шанс найти действительно стоящий объект по доступной цене.
