Солнечная Италия уже давно притягивает многих россиян, и мало кто остаётся равнодушным к этой стране, побывав в ней хоть один раз. Сколько стоит жильё в Италии, как его купить и получить вид на жительство в стране?
Комментирует руководитель портала европейской недвижимости ee24.ru Анастасия Гришина.
«Квадратъ»: Российские туристы, которые побывали в Риме, Венеции или Флоренции, нередко остаются настолько очарованы Италией, что мечтают туда переехать. С какой целью наши сограждане чаще всего хотят приобрести недвижимость в этой стране?
Анастасия Гришина: Ежегодно в Италию приезжают более 50 миллионов человек, и некоторые, восхитившись местными красотами, действительно покупают себе квартиру или дом и остаются здесь жить. И это неудивительно. В своё время в Италии жили и творили Гоголь и Достоевский, Герцен и Блок, Стравинский и Дягилев. Уже три века манит Италия русского человека, и многие отвечают ей взаимностью.
Италия из года в год входит в топ-10 стран, интересных для инвестиций. По сравнению с другими европейскими странами, у нее есть целый ряд преимуществ в том, что касается приобретения недвижимости. Но есть и свои трудности, с которыми может столкнуться человек, не знакомый с итальянским рынком.
Италия является членом Евросоюза и входит в Шенгенскую зону. Это открывает удивительные перспективы перед живущими здесь людьми, ведь можно свободно перемещаться по всем странам Шенгена. Членство в ЕС означает законопослушность и защиту прав человека со стороны государства. Жуткие истории про мафию остались в прошлом, и теперь ничто не мешает обычному человеку наслаждаться высоким уровнем комфорта и безопасности.
Российские покупатели предпочитают покупать недвижимость на море для летнего и межсезонного отдыха. Квартиры в крупных городах обычно интересуют их меньше, хотя россияне любят находиться вблизи городской инфраструктуры, в отличие от немцев, которым нужен красивый вид, отсутствие туристов и минимум инфраструктуры.
«Квадратъ»: Каким образом на данный момент обстоят дела с ценами на итальянскую недвижимость? Где самое бюджетное, а где самое дорогое жильё?
Анастасия Гришина: Италия входит в десятку крупнейших экономик мира и в тройку крупнейших экономик еврозоны. Эта страна может похвастаться высоким уровнем жизни, древней культурой, богатой историей и достаточно стабильной экономикой. ВВП на душу населения в Италии составляет около 25 000 евро, что является хорошим показателем для стран Евросоюза. Здесь развито машиностроение, промышленность, сельское хозяйство и туризм, а один только Милан является важнейшим финансово-экономическим центром Европы и столицей высокой моды.
Италия – это инвестиции в стабильность, однако здесь исторически сложилось разделение между промышленным севером и аграрным югом страны. Это разделение отразилось на многих сферах жизни итальянцев, таких как уровень жизни и стоимость недвижимости в разных регионах. Цены на недвижимость здесь варьируются в зависимости от региона от 1200 до 3500 евро за квадратный метр.
Надо отметить, что Италия избежала катастрофического падения цен на недвижимость, которое произошло в соседних Греции и Испании (минус 25–35%). Здесь не было «пузыря» и массового строительства накануне кризиса. Возможно, именно поэтому в Италии сейчас сложно найти сильно потерявшую в цене недвижимость, как в Испании, к примеру. Цены на итальянское жильё упали во время «кризисной пятилетки» на 10–15%, тогда как в среднем по еврозоне этот показатель был 8%.
В центральной части Италии жильё сейчас стоит от 2000 до 2500 евро за квадратный метр. В северо-восточных приморских областях и в крупных городах цены намного выше средних. Вечный город Рим является также и самым дорогим городом в стране. Самый дешевый вариант – 2500 евро за квадратный метр. А в самом центре Рима недвижимость может стоить и все 27 000 евро за метр. Вслед за Римом пальму первенства по цене на недвижимость держит Флоренция. Минимальная цена за «квадрат» на окраине города – 1600 евро. Если же выбирать жильё ближе к фантастически красивому историческому центру, то она может возрасти до 4900 евро. В Милане средняя цена за квадратный метр – 3691 евро, в Болонье – 2834 евро. В историческом центре Неаполя стоимость недвижимости может достигать 4450 евро за «квадрат», а квартиру в Венеции можно купить за 420 000 евро.
На Лигурийском побережье Италии располагается элитное жильё. Лазурный берег Лигурии, или Итальянская Ривьера, – давно известный среди туристов регион. Он был популярен у русской аристократии ещё с начала XIX века благодаря мягкому климату. Кроме того, Лигурия находится рядом с Монако и Лазурным берегом Франции, а Сан-Ремо – единственный город на всём побережье Италии, где жизнь кипит круглый год. В среднем по региону квадратный метр стоит 3473 евро, а в провинции Савона цена и вовсе превышает 4500 евро за квадратный метр.
Юг Италии менее развит, чем север, что отражается на стоимости недвижимости. В среднем, цена квадратного метра на юге составляет 2232 евро, по сравнению с 3327 евро в северной части страны. Дальновидные люди предпочитают инвестировать в недвижимость на побережье Калабрии – на «носке» итальянского «сапога». Средняя стоимость квадратного метра в этом регионе – 1223 евро, что является самым низким показателем в стране. Однако экономика региона стремительно развивается, и цены на жильё здесь будут только расти.
Ещё один из недорогих южных регионов – остров Сицилия, где квадрат стоит 1595 евро. Но это в среднем. В Палермо можно найти жильё со стоимостью квадратного метра от 800 евро. Жители надеются на успех антикризисных мер правительства, что должно улучшить экономическую эффективность региона и, соответственно, привести к удорожанию недвижимости. Поэтому здесь самое время покупать недвижимость сейчас.
«Квадратъ»: Какие регионы страны наиболее популярны у российских покупателей?
Анастасия Гришина: Россияне присматривают и покупают жильё, в основном, на побережье. В прошлом году недвижимость в Италии искали 131 тысячу раз. Лидером оказался Рим, который обогнал Тоскану и привлёк интерес 36,6% пользователей. Под солнцем Тосканы хотят оказаться около 27,3% пользователей, активно искавших виллы и апартаменты в Италии. Часто интересовались, как купить недвижимость в Милане, на Сардинии, в Калабрии, на Сицилии, реже – в Лигурии, на озере Комо и в Скалее. От приобретения квартир в Турине и Неаполе россияне пока что предпочитают воздерживаться.
Среди россиян очень популярна недвижимость среди итальянских озёр. В частности, озеро Лаго-Маджоре – старинное и одно из наиболее популярных направлений для отдыха российской элиты. Благодаря большому выбору домов на озере Маджоре можно приобрести красивую новую двухкомнатную квартиру за 185 000 евро в жилом комплексе с бассейном.
«Квадратъ»: Что нужно для того, чтобы купить недвижимость в Италии? На что покупателю нужно обращать внимание прежде всего?
Анастасия Гришина: Есть некоторые особенности местного рынка недвижимости, о которых обязательно надо знать. Чтобы получить право покупать и продавать недвижимость, покупатель должен получить итальянский налоговый код. Он необходим министерству финансов Италии для идентификации гражданина. В процессе сделки с недвижимостью покупатель должен лично присутствовать в стране. Поэтому необходимо помнить, что иностранцы могут находиться на территории Италии всего 90 дней в течение периода в 180 дней по итальянской мультивизе. Зато по этой визе можно свободно путешествовать по всей Европе, зная, что вас дожидается собственный дом в Италии. Более того, недвижимость в Италии – это весомый аргумент для организации бизнеса в этой стране. Вам не придётся снимать квартиру или управлять делами удалённо. Вы всегда будете в курсе последних событий. Кроме того, наличие собственного бизнеса повышает шансы на получение вида на жительство в Италии.
По законам Италии граждане России и другие иностранцы могут беспрепятственно приобретать итальянскую недвижимость. Процедура покупки недвижимости в Италии разделяется на несколько этапов: предложение о покупке, предварительный договор, основной договор.
После того как покупатель принял решение о покупке квартиры в Италии и выбрал понравившийся ему объект недвижимости, открывается счёт в итальянском банке и оформляется индивидуальный налоговый номер итальянского образца. Затем с помощью агентства или независимого нотариуса составляется предложение о покупке. Помните, что всё делопроизводство при покупке дома в Италии ведётся на итальянском языке, поэтому стоит обратиться к услугам переводчика.
После заключения предложения о покупке продавец должен внести залог (la caparra), который составляет до 10% от стоимости сделки. Если впоследствии продавец решит отказаться от сделки, он обязан будет выплатить покупателю сумму, вдвое превышающую внесённый задаток. В Италии не принято передавать деньги на хранение нотариусу, поэтому залог обычно передаётся напрямую продавцу. На этом этапе покупки квартиры в Италии будет нелишним проверить формулировку внесённого вами задатка. Если она звучит сaparra confirmatoria, это означает, что при отказе от сделки с вашей стороны вы теряете сумму задатка, а если договор расторгнет продавец, он будет обязан выплатить вам сумму задатка в двойном размере. А при подписании сaparra penitenziale в контракте специально оговаривается, что при определённых условиях одна из сторон может расторгнуть контракт, и тогда другая сторона получит назад только заранее оговоренную в контракте сумму.
Следующим этапом процесса покупки дома в Италии является подписание предварительного договора, которое обычно происходит в течение месяца после предложения о покупке. Предварительный договор составляется нотариусом. В него входят условия подписания основного договора, описание объекта, подробная информация о продавце и покупателе, указывается стоимость объекта и сроки оплаты. Также нотариус проверяет, нет ли каких-либо обстоятельств, мешающих совершению сделки. Если всё в порядке, покупатель вносит задаток в размере 10–30% от суммы сделки, а продавец теряет возможность отказаться от сделки.
И последний этап покупки квартиры в Италии – это составление основного договора. Основной договор (купчая) подписывается покупателем и продавцом и заверяется нотариусом. Чтобы документ вступил в силу, перед его подписанием с итальянского счёта должны быть оплачены услуги нотариуса и налоги на приобретение недвижимости. Нотариус вслух зачитывает договор, чтобы убедиться, что обе стороны понимают его одинаково. Здесь покупателю потребуются услуги переводчика или доверенного лица, владеющего итальянским языком. Покупатель полностью оплачивает стоимость сделки, и начинается процесс оформления недвижимости. Теперь покупатель имеет право получить кадастровую выписку и, вступив во владение объектом недвижимости, завершить процесс покупки дома в Италии. По сути процедура покупки недвижимости в Италии не представляет особой сложности. Опытный агент, толковый юрист и хороший переводчик помогут вам соблюсти все формальности и приобрести дом или квартиру без особого труда.
«Квадратъ»: Какие налоги необходимо уплатить при совершении сделки?
Анастасия Гришина: Как и в любой другой стране, покупка недвижимости в Италии связана с дополнительными расходами. Их размер зависит от стоимости жилья. Далее приведу основные налоги и пошлины, которыми облагается покупка недвижимости в Италии.
Ежегодный налог на недвижимость (ICI) в Италии составляет от 0,4% до 0,7% от кадастровой стоимости недвижимости. Единый муниципальный налог на недвижимость (IMU) был временно приостановлен в июне 2013 года, а с 1 января 2014 года – полностью отменён.
Налог на недвижимость в Италии для иностранцев составляет 10% от цены продажи нового объекта, однако если объект категории «люкс», то размер НДС – 20% (эти цифры относятся к объектам первичного рынка). На вторичном рынке НДС не взимается. НДС на коммерческую недвижимость составляет 20%.
Существует также регистрационный налог (Imposta di Registro). Он составляет 168 евро для первичной недвижимости и 7% от налоговой стоимости объекта – для вторичной (для резидентов – 4%, для нерезидентов – 7%). При этом с 1 января 2014 года регистрационный налог на покупку вторичной недвижимости уменьшился. Гонорар нотариуса составит порядка 2% от стоимости недвижимости, а юридические услуги итальянского юриста обойдутся не дешевле 1500 евро.
«Квадратъ»: Влияет ли покупка недвижимости в Италии на получение вида на жительство в этой стране? Каким образом можно получить ВНЖ человеку, который покупает жильё с целью иммиграции?
Анастасия Гришина: Покупка недвижимости в Италии не влияет на автоматическое получение временного вида на жительство, как это иногда бывает в других европейских странах. Для этого необходимо собрать целый пакет документов. Сроки оформления итальянского ВНЖ составляют 4–6 месяцев. Интересно, что можно, не владея недвижимостью в Италии, а только арендуя её, претендовать на ВНЖ.
Кроме того, существует понятие «выбранное место жительства». Это относится к иностранцам, которые могут обеспечить себя и членов своей семьи из источников, не связанных с трудовой деятельностью (гонорары, пенсия, рентные платежи и др.), однако им будет запрещено работать и вести бизнес в Италии.
Для начала оформления ВНЖ необходимо получить национальную визу типа D, после чего приехать в Италию. Тогда вы можете находиться в стране 365 дней в году. Согласно новым правилам, действующим с 2012 года, иностранец, претендующий на ВНЖ в Италии, должен заключить интеграционное соглашение с итальянским государством и в течение 2 лет набрать 30 баллов для одобрения собственной заявки. Для этого надо заниматься бизнесом, посещать образовательные курсы, владеть недвижимостью или арендовать жильё. Если по истечении 2-летнего срока баллов немного не хватило, то такому иностранцу продлевают «испытательный срок» ещё на год, а если их совсем мало, то нерезидент должен будет уехать из страны.
Приехав в Италию, иностранец должен подать документы на ВНЖ в полицейское управление. При первом обращении ВНЖ даётся на 1 год. Каждые 2 года сроки продлеваются до достижения 5 лет. После этого можно продлить ВНЖ и получить разрешение на ПМЖ только на основании документов, которые подтверждают ваш доход и место жительства в Италии. Дополнительными условиями для получения ВНЖ в Италии являются брак с итальянцем или итальянкой, а также открытие компании и создание юридического лица.
Если иностранец получил ВНЖ в Италии, он имеет право неограниченно находиться в Италии в течение года, жить и работать в стране, получать бесплатное образование, пользоваться медицинскими услугами, приглашать в страну своих друзей или родственников.
Для того чтобы получить в Италии ПМЖ, необходимо прожить в стране как минимум 5 лет, пройти тест на знание языка, иметь доход и место жительства в Италии (собственное или арендованное жильё). ПМЖ в Италии выдаётся на неограниченное время и оформляется по месту жительства. Разрешение жить в стране также могут получить супруг или супруга и несовершеннолетние дети. Иностранец, получивший ПМЖ в Италии, обладает теми же правами, что и коренные итальянцы, за исключением избирательного права.
