Мы продолжаем цикл статей, посвященных приобретению недвижимости в разных странах. Сегодня рассмотрим, как приобрести недвижимость в Германии, которая уже довольно долго привлекает иностранцев своей надежностью, предсказуемостью, высоким культурным уровнем.
Разнообразие цен и предложения недвижимости в этой стране очень велико. Например, в Берлине вполне можно найти объект стоимостью от 25 000?, тогда как стоимость недвижимости в элитных районах и пригородах Мюнхена может достигать десятков миллионов евро. Согласно исследованию, предоставленному компанией "МИЭЛЬ DPM", На сегодняшний день рынок недвижимости Германии выглядит достаточно стабильным. В общем и целом, несмотря на общемировую экономическую ситуацию, цены снизились незначительно. По недвижимости в новостройках есть даже данные о росте - цены выросли за 2008 год до 4,1%. Общий рост цен по стране за тот же период составил 0,7%.
Средняя цена на отдельностоящий дом составила ?235,000, по данным на декабрь 2008 года, и выросла на 5,9% по сравнению с предыдущим годом. (По данным агентства Hypoport AG).
Иностранцы могут свободно приобретать недвижимость в Германии. Ипотечное кредитование для иностранцев так же доступно, но не стоит ожидать кредита на более чем 60% стоимости объекта.
Как рассказала Генеральный директор компании МИЭЛЬ DPM Наталья Завалишина, по количеству клиентов, которые обращаются с целью покупки недвижимости в Германии, первое место уверенно держит Мюнхен.
тому есть несколько причин:
Являясь самой экономически развитой федеральной землей Германии, Бавария отличается самым высоким уровнем жизни по стране
Мюнхен - это город, где находятся головные офисы таких гигантов мировой экономики как BMW, Siemens, Allianz, Muenchner Ruck и многих других
Пригороды Мюнхена - это места, где сосредоточена и проживает вся политическая, экономическая и культурная элита Германии, что обусловливает высочайшее качество товаров и услуг, предоставляемых в городе.
Самый низкий уровень безработицы, самые высокие заработные ставки по Германии с каждым годом увеличивают число желающих жить и работать в Мюнхене и, как следствие, вероятность простаивания инвестиционных объектов практически исключена
В большинстве сооружений в столице Баварии присутствуют элементы стиля барокко, будь то исторические или современные постройки - отели, пивные, парки, даже станции метро.
Что же касается Берлина - там наибольшей популярностью пользуются квартиры в домах постройки 1910-1925 гг. Недвижимость этой категории всегда расположена недалеко от исторических центров немецкой столицы, а в архитектуре присутствуют элементы неоклассицизма, и в некоторых домах толщина стен достигает более 1 м. Такие квартиры просторны, элегантны и абсолютно ликвидны.
Стоит обратить свое внимание и на курортный Баден-Баден. Тем более, сдача недвижимости в аренду там - круглогодичная. Кроме того, знаменитые термальные воды и высокий уровень медицинского обслуживания являются неплохой инвестицией "в самого себя".
Процедура покупки недвижимости в Германии
Любое физическое лицо, независимо от гражданства, имеет право на покупку земельных участков, жилой и/или коммерческой недвижимости на всей территории Германии, без исключений.
На начальном этапе юридического оформления покупки недвижимости в Германии между продавцом и покупателем заключается предварительное соглашение. При подписании этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет около 7-10% от стоимости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.
Договор содержит описание условий продажи, цену объекта, возможные кредиты и прочее. После его подписания объект недвижимости будет закреплен за покупателем. В этом же договоре крайне полезно обговорить условия возврата залога продавцом, если покупатель изменит свое намерение о покупке. С момента подписания данного документа объект снимается с продажи и считается закрепленным за покупателем до момента внесение основной суммы. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок - 7 дней, либо по договоренности с продавцом. После этого срока договор может быть аннулирован, если явно не выполняется одно из условий договора, либо покупатель отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.
После подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, по договоренности с продавцом, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости для выявления юридической чистоты сделки и всевозможных недоделок в новостройке и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего соглашения проводит агент и нотариус.
Важный момент: если нотариус в Германии не действует в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства, то нанятый покупателем адвокат представляет исключительно его интересы, в которых и действует. При сделках более 500 000 ? присутствие адвоката на сделке желательно, причем в интересах покупателя. Услуги адвоката не так дороги, и для большей уверенности и собственного спокойствия стоит на него потратиться.
Следующим этапом юридического оформления покупки недвижимости в Германии является подписание продавцом и покупателем Окончательного Договора в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу, который выплачивает ее продавцу, либо напрямую продавцу. После подписания Окончательного Договора между продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, и имущество переходит к новому владельцу.
На этом же этапе рекомендуется решить у Нотариуса вопрос о возможном наследстве на купленную недвижимость, дабы избежать трудностей в дальнейшем. Нотариус сообщит, какие документы для этого надо подготовить, и будет учитывать этот вопрос на завершающем этапе сделки.
После уплаты всех налогов и регистрационных сборов (обычно одновременно с подписанием Окончательного Договора) покупатель вступает в права владельца недвижимости.
Налоги и расходы при содержании
Налог на покупку недвижимости составляет 4,5% от суммы, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже, 4% в среднем составляют расходы по нотариальному и юридическому оформлению, услуги маклера обычно обходятся в 7,14 % от стоимости покупки.
Последующее содержание объекта недвижимости зависит от типа объекта, его площади, площади участка и местности.
Ежегодный налог на недвижимость объединяется с земельным налогом и колеблется от 0,5 до 1,5 %, в зависимости от того, в какой федеральной земле находится объект, сельская ли это местность или город, от качества (бонитета) земельного участка.
В среднем цены находятся в пределах 50 - 100 ? за 1 сотку земли, на которой находится объект.
Так называемый в быту "налог на сток дождевой воды в канализацию" рассчитывается исходя из площади крыши и той части участка, которая покрыта твёрдым покрытием (асфальт, плитка, мостовой кирпич), он составляет 35 - 45 ? за 1 сотку в год.
Стоимость годовой страховки на недвижимость зависит от вида самой страховки, и обойдется покупателю от 200 до 500 ? в год.
Основные виды коммунальных платежей и услуг по содержанию объекта недвижимости (при эксплуатации объекта):
- электричество 17,68 центов за киловатт
- газовое отопление 4,62 центов за киловатт
- питьевая вода 2,73? , канализационная 1,75 ? за кубометр.
- вывоз мусора, уборка территории и другие услуги от 1,50 до 2 ? за м
Если Вы сдаете объект недвижимости в аренду, то все расходы на его содержание и коммунальные услуги оплачиваются арендаторами.
