Когда-то начиная строить великую вавилонскую башню, все строители говорили на одном языке, но при этом все были из разных племен и народов, населявших в то время Вавилон. Сегодняшних покупателей недвижимости в Сочи объединяет то, что все они тоже говорят на русском языке, и практически все они родились на просторах бывшего СССР (хотя последнее время, стали встречаться и те кто родился и жил за границей, тем не менее, это потомки наших граждан и все они говорят на русском языке). При этом они все различаются, своим менталитетом, социальным положением, профессиональными занятиями, местом жительства, и т.д. Естественно, что потребности и возможности у всех разные, на основе имеющейся информации попробуем объединить всех в определенные группы и охарактеризовать их.
Для начала выведем несколько аксиом, на которые будем опираться:
1).На территории нашей необъятной родины, Сочи это единственный курорт федерального значения, а также единственный город на черноморском побережье, имеющий возможности для круглогодичного отдыха (во многом за счет горнолыжного курорта «Красная поляна», этот бренд за последнее время раскручен не меньше Сочи).
2).Строительство такого города в ближайшие десятилетия не планируется ( разве что изгнанные из пределов Садового кольца воротилы игорного бизнеса, решиться построить «Российский Лас-Вегас», в Туапсинском районе можно найти для этого место).
3).Ну и уже известная аксиома, что «Москва не резиновая», к Сочи очень подходит (Все таки 5-6 км от побережья это уже не те Сочи, это уже спальный район города в Краснодарском край, с живописным видом на горные вершины Кавказского хребта).
Выделим три основных цели покупки недвижимости в Сочи:
1). Для ПМЖ ( кто уже решил перебираться в Сочи навсегда, вследствие миграции с севера на юг, особенно большая группа людей предпенсионного возраста).
2). Для отдыха (покупка квартиры на отпуск, по сути дела тот же гостиничный номер, здесь преобладают те, кто часто и уже достаточно давно приезжает на отдых в Сочи).
3). Для получения прибыли ( инвесторы зачастую отдыхают за границей, и покупки недвижимости в Сочи это инструмент для получения прибыли и не более того).
Конечно, бывают случаи когда, приобретая недвижимость для получения прибыли, клиенты используют ее и для отдыха, а приобретая для отдыха со временем перебираются на ПМЖ, ну пока рассмотрим только основные цели инвестиций.
Большинство покупателей рассматривают приобретение недвижимости в Сочи c целью летней «резиденции» для отдыха. Фактически это покупка «гостиничного номера», для того чтобы провести в нем летний отпуск и заехать на недельку на Новый год в тепло. Причем количество покупателей недвижимости для отдыха увеличивается с каждым годом. Еще в 2003 году данные показатели выглядели следующим образом: ПМЖ – 45%, Отдых – 42%, Инвестиции – 13%. Естественно для приобретателей летних «резиденций», это как правило вторая или третья недвижимость и требования к ней несколько другие, чем к основному жилью. Как видно из данной сентенции группа приобретателей недвижимости для постоянно места жительства, которые вместе с покупкой квартиры или дома перебираются жить в Сочи, неуклонно сокращается. Связанно это, прежде всего, с ценами на сочинскую недвижимость, которые растут поступательным движением из года в год( только за последний год 60-70%), многим уже стало не по карману приобретать жилье в Сочи. Основной вектор покупок сместился немного севернее в сторону Анапы, Геленджика и Туапсинского района, где цены ниже сочинских на 20-50% (для того чтоб понять, почему можно прочесть вышеизложенные аксиомы), а климат сопоставим с Сочи. Что касается, чисто инвестиционных квартир (приобретаемых не для жилья, а с целью перепродажи), то их в Сочи не так много порядка 17%, как правило, это в основном московские покупатели, которые отдыхают на зарубежных курортах. Для них вложение средств в сочинскую недвижимость это один из эффективных (судя по росту цен) инструментов получения прибыли. А вот для инвесторов с Урала и Сибири, это скорее перевод накоплений из валюты в квадратные метры. Они прежде всего озабоченны сохранением денежных средств заработанных в северных широтах, и квадратные метры на юге, для них гораздо важнее банковских вкладов или покупки ценных бумаг.
Заявки на покупку типовых квартир.
Если говорить о заявках на покупку типовых квартиры ( 1 ком. – 50 м2, 2-х ком. – 65-70 м2, 3 –х ком. 80-100 м2, 4-х ком. свыше 100 м2), как видно из данной диаграммы, наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Видно что через Интернет оставляют заявки более состоятельные клиенты, если среди прочитавшим рекламу в СМИ 4- комнатными квартирами(свыше 100м2) интересуются всего 2% потенциальных приобретателей, то среди отправивших свои заявки через Интернет сайт их уже 10%. Это еще раз подчеркивает ту тенденцию, что пользователи Интернета это более состоятельная аудитория, чем аудитория СМИ. Но все-таки пока около 80% заявок поступают после размещения рекламы в СМИ, хотя заявки по Интернету растут достаточно быстрыми темпами. Если раньше многие начинали операцию по приобретению недвижимости в Сочи с приезда в город, то теперь многие это процедуру начинают с изучения сайтов сочинских агентств недвижимости. Большая популярность 1 и 2 комнатных квартир обусловлено еще и тем фактом, что те кто покупает «гостиничный номер» на лето, в больших площадях и не нуждается.
Покупатели недвижимости в Сочи приезжают со всех уголков России и даже СНГ, но всех их можно разделить на 7 основных групп по регионам, при этом каждой группе свойственны свои предпочтения по свойствам и качествам приобретаемой недвижимости.
1). Москва и Санкт-Петербург(42% от общего числа).
Тип недвижимости: премиум-класса и элитные новостройки, закрытые коттеджные поселки, дома клубного типа, если квартиры на вторичном рынке, то дома сталинской постройки.
Цель покупки: для отдыха или инвестиций.
Характеристики недвижимости: если квартира от 100 до 300 м2, если коттедж от 250 до 500 м2, обязателен панорамный вид на море, закрытая охраняемая территория, нестандартный проект, однородное социальное окружение, наличие развлекательных и рекреационных объектов, а также благоустроенного пляжа в шаговой доступности, подземная парковка, транспортная доступность, хорошая шумоизоляция.
2). Крупные мегаполисы Урала, Сибири и Дальнего востока(18%).
Тип недвижимости: элитные и бизнес-класса новостройки, малоэтажные дома клубного типа, вторичная недвижимость (квартиры и частные дома) в центре и курортной зоне.
Цель покупки: для отдыха и инвестиций.
Характеристики недвижимости: если квартира от 50 до 150 м2, если коттедж от 200 до 300 м2, обязателен вид на море, придомовая территория, наличие гаража или парковки, наличие развлекательных и рекреационных объектов, а также благоустроенного пляжа, развитая инфраструктура района, транспортная доступность.
3). Средние города Урала, Сибири и Дальнего востока(10%).
Тип недвижимости: новостройки бизнес и эконом класса, вторичная недвижимость (квартиры, дома, дачи) недалеко от центра и от моря.
Цель покупки: для отдыха и для ПМЖ.
Характеристики недвижимости: если квартира от 40 до 80 м2, если дом от 100 до 250 м2, желателен вид на море, наличие гаража или парковки, желательно не далеко от моря, не совсем старый дом, наличие парков, скверов, набережной, как можно больше зелени и свежего воздуха.
4). Центральный федеральный округ(3%).
Тип недвижимости: новостройки эконом класса, вторичная недвижимость (квартиры, комнаты в общежитии, комнаты в коммунальных квартирах, жилые гаражи, дачи) в спальных микрорайонах, все что дешево.
Цель покупки: для отдыха и для ПМЖ
Характеристики недвижимости: квартира или комната от 15 м2, главное условие наличие развитой инфраструктура района и транспортная доступность.
5). Южный федеральный округ.(5%).
Тип недвижимости: новостройки эконом и бизнес класса, малоэтажные дома клубного типа, вторичная недвижимость (квартиры, дома, коттеджи), в разных районах города.
Цель покупки: для отдыха и инвестиций.
Характеристика недвижимости: квартира от 30 до 80 м2, дом от 100 м2 до 250 м2, желателен хороший вид, обязательное условие наличие гаража или парковки, наличие развлекательных объектов хорошего пляжа в шаговой доступности, близость к морю превалирует над престижностью района, транспортная доступность.
6). Сочи и Краснодарский край(21%).
Тип недвижимости: новостройки эконом класса, вторичная недвижимость (квартиры, комнаты в общежитии, комнаты в коммунальных квартирах, жилые гаражи, дачи), все что дешево.
Цель покупки: для ПМЖ
Характеристики недвижимости: новостройки на уровне «котлована», квартира или комната от 15 м2 до 80 м2, главное условие наличие развитой инфраструктура района и транспортная доступность.
7). Ближние и дальнее зарубежье(1%).
Тип недвижимости: элитные и бизнес класса новостройки, если квартиры на вторичном рынке, то дома сталинской постройки, закрытые коттеджные поселки.
Цель покупки: для отдыха
Характеристики недвижимости: квартиры от 70 м2 до 200 м2, коттеджи от 250 до 500 м2, основное требование закрытая охраняемая территория, наличие рекреационных объектов и благоустроенного пляжа в шаговой доступности, желателен вид на море и горы,
Подводя итоги, еще раз подчеркнем курортную специфику Сочи, много ли таких городов, где местное население участвует всего в каждой пятой сделке купли-продажи(21%), причем как видно из таблицы эти показатели неуклонно снижаются. Достаточно большая доля жителей Южного федерального округа (а это в основном жители Ростова) обусловлено тем, что многие чиновники из федеральных министерств и ведомств, предпочитают иметь дачу в Сочи, благо, что 600 км расстояние, преодолеваются за 6-7 часов на автомобиле, что делает возможным проведение в Сочи уик-энда. Ну и вполне естественен рост покупателей с Москвы, можно смело предположить, что чем выше будут цены на недвижимость в Сочи, тем больше будет доля москвичей в покупательском сегменте.
