Подводя итоги развития сочинского рынка недвижимости в первом полугодии 2006 года, можно выделить две наиболее важные тенденции и два фактора разгона цен, которые с высокой долей вероятности, отразятся и на потоке инвестиций на сочинский рынок во втором полугодии 2006 года.
Первая тенденция, после осенне-зимней стагнации, казалось бы, уже перетекающей в наклонную плоскость, рынок недвижимости взял резвый разгон, со скоростью сверхзвукового аэробуса. Индекс ожидания превзошел все даже самые оптимистичные прогнозы московских аналитиков. Уже в середине весны, до майских праздников, а именно на них приходится большой поток иногородних покупателей на сочинский рынок, спрос очень уверенно превысил качественное предложение. Уровень цен на вторичном рынке, сразу же преодолел психологический барьер в 45.000 рублей за м2, а рынок новостроек вплотную подобрался к этой отметке, хотя до нового года, средний уровень цен первичного жилья( на уровне заливки фундамента) не превышал 30.000 -33.000 рублей. А планка цен на объекты элитного жилья (особенно объекты с панорамным видом на морское побережье) выросла практически в 2 раза с 60.000 руб. за м2, до 100.000 руб. за м2.
И вторая тенденция, не менее важная, психологический порог недоверия потребителя к инвестиционным проектам на уровне «котлована», уверенно преодолен. Наконец-таки свершилось! Еще в прошлом году покупка новостроек на начальной стадии в Сочи была на уровне 10-15%, причем половина этих отчаянных инвесторов была с Москвы, которые удивляли, даже видавших виды риэлтеров. С флегматичным спокойствием, внося не малые суммы за объекты на начальной стадии, правда, прибыль за время строительства данного объекта, получали до 100%, за 2 года. Инвесторов с других регионов, как правило, пугало отсутствие у застройщиков уже реализованных проектов. Но, учитывая текущую конъюнктуру сочинского рынка недвижимости и инвестиций, у них не осталось выбора. Это явственно прослеживается в кратком обзоре рынка недвижимости.
Первый фактор разгона цен, это высокая зависимость Сочинского рынка от Московского. Сочи стал, по-сути, городом-спутником для московского инвестора. Особенно это актуально для рынка новостроек. Часто не найдя достойного варианта для инвестиций на московском рынке, многие рассматривают в качестве основного варианта не Подмосковье, а именно Сочи, что еще более разогревает цены. Наиболее показательной иллюстрацией к вышесказанному является эпопея с обманутыми инвесторами Подмосковья, скандал, докатившийся до каждого уголка нашей необъятной родины, благодаря его широкому освещению на центральных каналах ТВ. Это обстоятельство заставило, некоторых инвесторов, уже приготовивших инвестиции для вложения в рынок недвижимости Подмосковья, перебрасывать эти финансы в авральном порядке на другой рынок. И сочинская недвижимость оказалась наиболее привлекательной для этих инвестиций.
Ну а второй фактор разгона цен, это политическое ангажирование Сочи как города кандидата на проведение Зимних Олимпийских игр 2014 года. А так же пущенные в ход информационные ресурсы, для придания Сочи облика, курорта мирового уровня. Естественно за этим следует ожидание большого объема инвестиций на сочинский рынок, а как следствие качественное улучшение сервиса и инфраструктуры города. Этот сильный маркетинговый ход, еще больше подогревает спрос на недвижимость, а так же подращивает индекс инвестиционного ожидания, то есть, еще более увеличивая количество потенциальных инвесторов стремящихся на сочинский рынок. Причем как раз в первой половине этого года, две рекламные компании по привлекательности инвестирования в Сочи, как в курорт мирового уровня, и негативная информация об обманутых инвесторах Москвы и Подмосковья, как раз пересеклись. Из этого можно сделать не сложный вывод, почему многие московские инвесторы, переключились на сочинский рынок.
Краткий обзор основных сегментов сочинского рынка
Рынок вторичной жилой недвижимости.
Общая тенденция первой половины года, еще больше спроса на недорогое жилье, и еще меньше достойных удовлетворить этот спрос предложений. Ситуация как на бирже, когда рост цен очень быстро разогрел рынок на 20-25%, но торги пришлось закрыть ввиду отсутствия предложений. Несколько ликвидных объектов еще по барражировали на рынке, выставленные на 20% выше рыночной стоимости, но не найдя покупателей, готовых столько переплачивать, перешли в разряд аренды жилья, на летней период, как и многие другие не востребованные объекты. Рынок квартир вырос примерно на 30%, перешагнув психологический рубеж в 45.000 руб. за м2, и продолжив расти, сейчас он находится на уровне 50.000 руб. за м2 и к осени запасом преодолеет этот рубеж. Причем стоимость однокомнатных квартир уже перевалила за 60.000 руб. за м2 и при этом дефицит предложений рождает еще более лавинообразную волну спроса. Который видимо, будет реализован уже осенью после окончания курортного сезона, когда многие предложение из раздела аренды перейдут в отдел продажи квартир. Конечно 2-3 комнатные квартиры стоимостью свыше 3.000.000 рублей, всегда представлены на рынке, но более 70% спроса лежит именно ниже этой цифры. На дома и коттеджи стоимостью свыше 8.000.000 рублей, это правило тоже не распространяется, на этой биржи торги открыты всегда. Хотя дома и коттеджи продаются достаточно не часто, средний экспозиционный срок объекта стоимость свыше 8.000.000 рублей составляет около 1 года. Так большинство из этих домов строились специально на продажу, хозяева не спешат сбавлять цену, ожидая богатого покупателя. Более-менее не плохо продаются недорогие дома, это по ценам сочинского рынка дома расположенные в категории от 3.000.000 до 5.000.000 рублей. Особый спрос вызывают срочные продажи домов, когда объекты выставляются на 15-20%, ниже рыночной стоимости, причем в любой ценовой категории, из чего можно сделать вывод что порог покупательского спроса лежит немного ниже существующих цен. Очень энергично продаются земельными участками под индивидуальное-жилищное строительство для коммерческих целей под строительство малоэтажных домов, с последующей их продажей по долям. Устойчивым спросом пользуются земельные участки в непосредственной близости от моря, в Центральном районе Сочи таковых почти не осталось, поэтому покупательский спрос переключился на Лазаревский и Адлерский районы города Сочи, где еще можно купить кусочек земли возле моря за 1.000.000-1.500.000 рублей, правда, с отсутствием нормальной дороги и близлежащей развитой инфраструктуры.
Рынок первичной жилой недвижимости.
К сожалению, после прошлогоднего роста, наметился спад в строительстве многоэтажных домов, практически не появляется новых масштабных проектов. Связанно это с двумя причинами, с трудностями в получении исходно-разрешительной документации, оформление которой отнимает очень много времени и достаточно высокой долей города в виде процента от построенной площади, либо обязательствами по улучшению городской инфраструктуры ( расселение бараков, ремонт больниц и т.д.). Интерпретировать это факт можно по разному, такой подход, приносить пользу для развития города, но зачастую делает не рентабельными проекты по возведению домов эконом класса. На сегодняшней день, продажная стоимость квадратного метра в монолитных многоэтажных домах в центральном районе города Сочи, составляет не менее 35.000 рублей и это на уровне «котлована». Следует заметить, что постепенно просматривается тенденция перехода от точечной застройки домов эконом класса к комплексной, на очереди несколько проектов по возведению мини микрорайонов из 8-10 многоэтажных домов со своей инфрастуктурой. Это говорит о том, что следует ожидать поступления «длинных» инвестиций в Сочинский рынок недвижимости, это характеризует, высокий инвестиционный потенциал Сочи.
Новые интересные проекты появляются в основном в сегменте элитных домов. Элитную недвижимость строить выгодно, так как высокая рентабельность данных проектов с лихвой окупает все затраты по подготовке такого проекта инвестором, и компенсации городу. Поступающие в реализацию во втором полугодии 2006 года, такие проекты как «Королевский парк» и «Новая Александрия», где стоимость 1 м2, колеблется от 110.000 до 140.000 рублей ( на первом этапе реализации), конечно пугают высоким уровнем цен. Но если ориентироваться на подобный сегмент московского рынка, то там цена 1 м2, давно перевалила за 300.000 рублей, а большинство покупателей сочинской элитной недвижимости именно москвичи. При этом в Сочи, во всех объектах подобного уровня существует своя неповторимая изюминка, это шикарный панорамный вид на морское побережье.
В первом полугодии 2006 года на рынке новостроек наметился настоящий бум строительства домов клубного типа. Это небольшие 5-6 этажные дома которые разбиваются на квартиры (обычно 2- 4 квартиры на этаже) разной площадью от 40 до 150 м2 и продаются, как часть домовладения. С развитием спроса дома заметно поползли вверх, сейчас уже строятся 10-12 этажные дома клубного типа
Несколько проектов 10-12 этажных домов в районе Светланы, Приморья, Новые Сочи, было реализованы на уровне подготовки стройплощадки на 60-80% за первые три месяца продаж, причем практически все инвесторы успели поднять цену на 30-40%, и это всего за три месяца! Нонсенс! Правда. Просто оптимальное сочетание спроса и предложения. Причем квартиры площадью 40- 60 м2 продаются практически мгновенно, вследствие незначительного выбора данных квартир, тогда как из квартир площадью более 80- 100 м2 в домах клубного типа, при более низком спросе, сформировался довольно таки большой выбор предложений вполне достаточный для насыщения спроса во втором полугодии 2006 года.
Подводя итоги необходимо заметить, что рост цен на сочинском рынке недвижимости в первом полугодии составил до 20% на вторичном рынке и до 40% на первичном рынке жилья. Следовательно, это один из самых инвестиционно-привлекательных рынков на всей территории России.
Подгорнов Дмитрий - директор отдела новостроек ИК "Мегаполис"
адрес: г.Сочи, пер.Морской, 2,Бизнес центр "Панорама",
офис 209 тел: 8622 69.39.59, факс: 8622 69.39.21
