В первом полугодии в России объем инвестиций в коммерческую недвижимость вырос на 98%, установив новый исторический рекорд
По данным исследования международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, в первом полугодии 2013 года в России был установлен исторический рекорд по объемам инвестиций в коммерческую недвижимость, который составил 3,8 млрд долларов. Данный индикатор показал рост на 98%. Динамика объемов инвестиций в коммерческую недвижимость как Европы, так и России, показывает, что инвесторы «ставят» на то, что экономики обоих регионов сейчас проходят «дно», после которого ситуация начнет улучшаться, говорится в сообщении компании.
Рекордный рост инвестиций связан, прежде всего, с увеличением цен на недвижимость в Москве, которая является одним из самых дорогих городов мира, объясняет председатель президиума Ассоциации молодых предпринимателей России Роман Терехин. Другими словами, он имеет под собой солидную инвестиционную составляющую, особенно с учетом того, что в России за последние годы после кризиса наметилась тенденция на восстановление экономики. Правительство работает над улучшением инвестиционного климата и созданием международного финансового центра в Москве. Все это работает на рост цен на недвижимость коммерческого назначения.
Согласно обзору CBRE, во втором квартале 2013 года торговый сегмент был наиболее популярным у инвесторов. Объем инвестиций в него составил 860 млн долларов, что эквивалентно 62% от общего объема зарегистрированных инвестиций. Эта тенденция поддерживается высокой активностью девелоперов, в результате которой в 2014 году можно будет увидеть рекордно высокие объемы ввода новых объектов в Москве.
Объем зарегистрированных инвестиций в офисную недвижимость составил 314 млн долларов, или около 22% об общей суммы инвестиций. Ожидаемое снижение объемов инвестиций в этом сегменте можно объяснить определённым недостатком объектов для инвестирования. Инвесторы неохотно выходят за пределы Центрального делового района (в первую очередь, из сектора «прайм»). Гостиницы и склады традиционно составляют небольшие доли от объемов инвестиций в российскую коммерческую недвижимость Ставки капитализации по объектам класса «прайм» в первом полугодии 2013 года остаются на прежних уровнях. Так на офисы они составляют в среднем 8,5%, на торговую недвижимость – 9%, и на складскую недвижимость – 11%..
Максимальным спросом пользуются офисные площади с парковочными местами, отмечает эксперт проекта «Общественная Дума» Сергей Литвиненко. Этому способствуют недавние изменения, которые произошли в сфере регулирования охраны стоянки в Москве. Складские площади пользуются переменным спросом, что обусловлено развитием торговых сетей в городе. В дальнейшем эта тенденция будет зависеть от намерения компаний переезжать в регионы. Переселение офисов высвободит значительные площади, что сбросит рыночные цены. И если рынок не найдет новых инвесторов или арендаторов (преимущественно из финансового сектора), тенденция к росту может переломиться.
Действительно крупнейшие российские компании, являющиеся локомотивами экономики, вскоре будут переселяться в регионы, соглашается Роман Терехин. Если сырьевые компании ограничатся только формальной регистрацией места нахождения в Тюмени, Екатеринбурге, Казани или Самаре без переселения основного штата в регион, на спросе по недвижимости это не сильно скажется. И если корпорации начнут процессы физического перевода сотрудников из Москвы, это разгрузит столичные офисы. Из Москвы будут переселяться и фирмы-спутники, основной профиль которых - обслуживание крупных сырьевиков.
Тем временем, основными покупателями недвижимости были известные отечественные инвесторы. Во II квартале 2013 года с участием иностранного капитала была закрыта всего лишь одна сделка с миноритарной долей в ТРЦ «Метрополис». Однако это не означает снижения интереса иностранных инвесторов к российскому рынку. Наибольший интерес к покупкам проявляют инвесторы, занимающиеся управлением коммерческой недвижимостью в Москве, отмечает адвокат компании «Налоговик» Антон Соничев. Также в приобретении активов заинтересованы сырьевые компании. В то же время инвестирование в рынок коммерческой недвижимости Москвы очень непрозрачно. Бывает, что за здание в центре города судятся две оффшорные компании, собственников которых вычислить проблематично. Поэтому нельзя сделать точные выводы об инвесторах, но можно говорить о том, что среди них преобладают отечественные бенефициары.
Сейчас в CBRE ожидают дальнейшего роста инвестиций в сектор. Так, согласно отчету, инвесторы, работающие в России, по-прежнему могут зарабатывать на первоклассных арендаторах на 225-300 базисных пунктов в год больше, чем в других географических локациях. При этом в фокусе инвесторов во втором полугодии 2013 года по-прежнему будет доминировать ритейл. По итогам 2013 года объемы инвестиций в торговую недвижимость могут превысить 3 млрд долларов.
Как отметил директор отдела исследований рынка CBRE в России Валентин Гаврилов, «инвестиционная активность во втором полугодии 2013 года несколько снизится вследствие ощущаемого некоторого недостатка объектов для инвестирования. Торговая и офисная недвижимость останутся в фокусе инвесторов. По нашим оценкам, за 2013 год объем инвестиций в коммерческую недвижимость может составить 5,5 – 6 млрд. долларов, увеличившись на 10-20% относительно уровня 2012 года».
Спрос действительно будет расти. «Моя знакомая-риелтор говорит, что плохой недвижимости не бывает - бывает плохая цена. Думаю, что фактор цены сыграл ведущую роль в росте инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы», – говорит управляющий активами TNO Capital Александра Лозовая. В кризис 2008 года именно коммерческий сегмент пострадал больше всего, продавцы делали дисконт до 50%, лишь бы реализовать проекты, большая часть которых велась за счет кредитных средств. В связи с этим цены обвалились, рынок парализовало примерно на 1,5 года. Затем началось постепенное восстановление, но даже сейчас средняя цена за квадратный метр в долларах ниже на 15-20%, чем в августе 2008 года (4,3 тыс. и 5,2 тыс. долларов соответственно). В связи с этим прогнозирует эксперт, инвестиции в коммерческую недвижимость продолжат расти в перспективе ближайших лет до образования нового "пузыря".
