Когда речь заходит о коммерческой недвижимости, чаще всего мы вспоминаем об офисах, торговых центрах, гостиницах, ресторанах, МФК или складских комплексах. Однако чаще всего, такой сегмент недвижимости как производственная обходят стороной. А между тем, такой тип объектов является крайне важной составляющей рынка недвижимости и экономики в целом. В последнее время всё чаще звучат различные суждения о состоянии промышленности и её составляющих в стране. Существуют как пессимистические, так и оптимистические точки зрения. Активно рассматривается вопрос о судьбе промышленного наследия СССР, как многочисленных индустриальных объектов, разбросанных по всей стране, так и масштабных территориях вокруг производственных комплексов. Одни считают, что от них нужно полностью избавляться и переформатировать промзоны в жилые, торговые и иные форматы. Другие считают, что нужно модернизировать фабрики и заводы, оставляя за ними индустриальную функцию. Третьи выступают за «Новую индустриализацию» и воссоздание индустриальных парков, говоря о том, что российская промышленность почти угасла. У всех точек зрения и программ есть как свои плюсы, так и минусы с подводными камнями. Так как же всё-таки выглядит сегодня сектор индустриальной недвижимости в нашей стране и какому знаменателю он движется?
Наследие и наследники
К объектам индустриальной (производственной/промышленной) недвижимости можно отнести: заводы, склады, имущественные комплексы, индустриальные парки, бывшие ВПК, земельные участки промышленного назначения. Также встречаются складские объекты, задействованные в производстве - это здания, сооруженные в советский период под складирование, но работающие сейчас как промышленные площади.
Такое явление, как индустриальные парки стали появляться в России примерно 10 лет назад и на данный момент их число равняется примерно 200. Однако это – лишь голая статистика и цифры, а по факту реально функционирует лишь четверть, а соответствуют международным современным стандартами и того меньше. И индустриальные парки лишь малая часть того, что мы называем производством. Промышленные объекты чаще ориентированы на сборочную деятельность, обслуживание нефте-газового сектора или малотехнологическое производство. Промышленность группы «А», находится в довольно депрессивном состоянии, а группа «Б» с трудом конкурирует с мощной и выстроенной индустриальной системой стран Юго-восточной Азии. Масштабная часть мощностей и оборудования морально и физически устарели, также как и помещения в, которых они располагаются. Неслучайно, так часто слово завод или фабрика вызывает довольно грустные ассоциации и рисует печальные серые картины, разваливающихся зданий и ржавых труб. Из всего этого можно сделать вывод, что сегодня производственная недвижимость имеет невысокую инвестиционную привлекательность и зачастую приобретается для перепрофилирования.
30 лет назад перестройка и перекраивание всей экономической модели России спровоцировала явление невостребованности значительной части объектов индустриальной недвижимости. Зачастую, площади, более или менее подходящие для хранения, сдавались под склады, административные функции — под офисы. Однако это не те склады и офисы, которые предназначены для специализированной логистической или офисной недвижимости. Склады, под которые использовались бывшие производственные цеха или складские помещения, не могли сравниться как в качественном исполнении, так и по функциональности современным комплексам, так же как и офисы. Большая часть таких объектов находится на земельных участках, права на которые не оформлены даже сейчас.
Достоинством таких объектов является прозрачность прав на участки и на недвижимость, так как основная масса объектов перешла в частную собственность в результате приватизации. Следующим плюсом является обеспеченность инфраструктурой — как правило, все объекты имеют достаточный объем электрической мощности, удобный подъезд, обустроенную территорию, все инженерные коммуникации.
По словам Владимира Подколзина, начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России», индустриальное строительство современного мирового формата пришло в Россию лишь около 10 лет назад. «В советский период столичные Петербург и Москва были сосредоточены на создании промзон, занимающих обширные площади внутри этих мегаполисов. Сегодня почти все промзоны используются не по своему прямому назначению, они превратились в депрессивные территории, выбивающиеся из архитектурного облика городов. Однако поиск свободных территорий для переноса существующих производств и, самое главное, поиск подходящих условий (наличие квалифицированной рабочей силы и удобная транспортная доступность) – процесс долгий и не всегда рентабельный. Поэтому именно консолидация различных производственных, научных, процессов в рамках единого техно- или индустриального парка - единственная возможность для многих предприятий не только сохранить свое месторасположение, но и увеличить эффективность», - добавил эксперт.
Производственная география
На сегодняшний день рынок индустриальной недвижимости наиболее развит в Московском регионе. Именно московские арендаторы имеют возможность размещения в более качественных современных комплексах, соответствующих самым высоким зарубежным требованиям. При этом основное расположение таких комплексов – на значительном удалении от МКАД – совершенно не мешает им иметь класс А, так как в современных условиях на классность влияет не удаленность, а удобство и эффективность логистики. В то же время региональному индустриальному строительству потребуется еще минимум 10 лет, для достижения этого уровня. Классификации объектов индустриальной недвижимости в России и мире также различны. Например, в европейской нет таких понятий, как складской комплекс класса А или класса В. Классификация там ведется по типам: склад, логистический центр, технопарк, индустриальный парк.
Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank Russia & CIS, говорит о том, что темпы строительства индустриальной недвижимости в нашей столице сложно назвать высокими, и, на мой взгляд, серьезному производству не место в мегаполисе. «Размещение на территории Москвы крупного производства неудобно с точки зрения, как подвоза материалов, так и логистики по отгрузке готовой продукции. На территории такого мегаполиса как наша столица, имеет смысл размещать не столько производственные площадки, сколько технопарки. На подобных площадках будут востребованы наиболее квалифицированные кадры, создающие новые товары и продукты, так как Москва и является сосредоточением как крупных ВУЗов, так и, благодаря размеру, обладает профессиональной рабочей силой разных специализаций для научно-исследовательской работы», - подчеркнул специалист.
Размещение производства подразумевает максимальную эффективность процесса, в том числе, и экономическую, а с текущими расценками на аренду площадей и стоимостью земли в столице говорить об эффективности для производства довольно сложно. По этой причине мы зачастую наблюдаем, как на месте бывших промзон появляются офисы и жилые здания. Существующая на сегодня индустриальная недвижимость в нашем городе преимущественно используется для хранения, небольшого производства. Если говорить о размещении индустриальной недвижимости на территории страны, то наиболее популярным типом индустриальной недвижимости являются склады как стандартный, типовой продукт, понятный, в том числе и девелоперам, и клиентам (арендаторам и покупателям). Заводские, то есть производственные цеха преимущественно строятся в соответствии с техзаданием клиента, и во многих случаях, если здание является нестандартным, строится в собственность, а не в аренду.
Основные источники современной индустриальной недвижимости – ведущие отрасли промышленности страны: машиностроение, автомобилестроение, сельское хозяйство, легкая промышленность. Кроме того, тенденцию к развитию в регионах имеет логистическая отрасль. Наконец, известны примеры строительства фармацевтических заводов. Пока ни одного вновь построенного индустриального парка в Москве нет. Индустриальные парки организуются в основном на базе и на территории бывших НИИ. Из активно развивающихся – технопарков можно выделить Зеленоград, Строгино, Курчатовский. Там запускаются старт-апы, создаются бизнес-инкубаторы, разрабатываются инновационные технологии, по крайней мере, судя по информации из открытых источников. В то же время, многие объекты, гордо названные технопарками (потому что располагаются на бывшей производственной территории), например, технопарк «Синтез» на Угрешской или технопарк «Орбита», просто сдают в аренду или продают офисные площади.
Ольга Ладоренко, начальник отдела маркетинга Nagatino I-Land, считает, что основная проблема – рыночная ситуация: пока низкая восприимчивость экономики к инновациями и развитию производства, не самые благоприятные условия для развития мелкого и среднего бизнеса вообще и инновационного бизнеса в частности.
По мнению Дмитрия Герастовского, директора департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci, в России нужно новое индустриальное строительство, хотя бы для того, чтобы мы с вами получали качественно произведенные товары, были обеспечены рабочими местами и т.д. «Однако более вероятно, что производства по-прежнему будут появляться в регионах, где более дешевые трудовые ресурсы, существуют дотации и льготы со стороны местных органов управления и на порядок более дешевая земля. А вот склады, как для их пользователей, так и для девелоперов пока выгоднее размещать ближе к Москве. Можно сколь угодно долго говорить, что архаичные объекты городу не нужны, но какой смысл сносить постройку и строить на его месте объект схожего назначения, который будет приносить почти тот же доход? При этом вложить немалые деньги и потерять время на период стройки. Повторюсь, речь идет о давно приватизированных площадках, которые вряд ли могут рассчитывать на дотирование и финансирование со стороны государства», - заявил специалист.
Вячеслав Холопов отмечает, что массовое индустриальное строительство без клиента малоэффективно. «Разумно отталкиваться от потребностей будущих резидентов – компаний, ориентированных на производство. Большое количество таких компаний обладают небольшими заявками на строительство здания, например, 5000-10000 кв. м, и при этом они не готовы самостоятельно заниматься переводом земельных участков, получением согласований и разрешений на возведение своего объекта, подведением коммуникаций и т.д. Для таких компаний индустриальные парки выступают в роли поставщика услуг, а сам парк становится услугой», - добавил Холопов.
Новая индустрия
Если говорить о зарубежном опыте, то в Европе намного логичнее смогли преодолеть ситуацию переходи от индустриальной экономике в постиндустриальную, не уничтожая производства как таковые. Объекты там возникают там, где в них нуждаются пользователи, а не там, где девелоперу выгоднее строить. В основном, Европа строит «под заказ», то, что мы называем «built-to-suit». Поэтому модель создания, модернизации и работы индустриальной недвижимости практически в каждой стране Евросоюза выстроена достаточно эффективно.
Но не всё так безнадёжно, как может показаться на первый взгляд. К примеру, в Петербурге сложилось несколько направлений развития современной промышленности. Первый и наиболее удачный – автомобильный: Ford и General Motors имеют здесь собственные сборочные цеха, за ними постепенно приходят и их поставщики, все больше расширяя и дополняя данный кластер. Во многом это связано с наличием порта и близостью Европы, что позволяет производителям проще осуществлять крупноузловую сборку. Также в Петербурге получил развитие фармацевтический кластер, высокий уровень образования населения позволил нескольким западным компаниям открыть здесь обучающие центры и производственные лаборатории. А фармацевтическое образование бывшего губернатора Санкт-Петербурга, обеспечило благоприятные налоговые условия.
Екатерина Губарева, старший консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, считает, что при текущем векторе развития, продолжит свое развитие производство различных видов транспорта – начиная с автомобилестроительной промышленности, причем не только легковой, но и грузовой, автобусной и специальной (производство сельскохозяйственной техники, горнодобывающей), заканчивая новыми производствами железнодорожных вагонов, трамваев, вагонов метро. «Также получат развитие отрасли, ориентированные на широкое потребление - пищевая промышленность, упаковка, производство современных строительных материалов, мебели и т.д.», - подчеркнула Губарева.
Подводя итоги, стоит сказать, что промышленность России нужна и нужна сильно, но, конечно же, в современном виде, эффективная и прибыльная. Необходимо новое индустриальное строительство, и модернизация старых объектов. Необходимо своё производство и создание рабочих мест. Чего точно стоит избегать - так это перегибов и унификации вопроса. Нельзя бездумно массово расформировывать производственный потенциал, отказываться от важнейшей экономической составляющей и уповать на импорт. Не стоит однако сломя голову вновь строить повсеместно заводы и фабрики, не учитывая, объективные экологические, социальные, логистические факторы. И то и другое, в долгосрочной перспективе приведёт лишь к новым диспропорциям и необходимости их исправлять, но сделать это будет ещё тяжелее.
