После вхождения в ЕС в 2004 году Кипр взял на себя обязательства, связанные с ограничением развития офшорного бизнеса и введением визового режима, но, несмотря на это, остров по-прежнему чрезвычайно привлекателен, прежде всего своим рынком недвижимости и возможностями ипотечного кредитования. Об особенностях покупки объектов недвижимости на Кипре и о получении кредитов на эти цели рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» кандидат исторических наук Юлия ТИТОВА.
Говоря о кипрском рынке недвижимости, нужно вернуться мысленно хотя бы лет на десять назад, когда россияне массово пришли на Кипр, приобретая там виллы и апартаменты практически без разбора. Конец девяностых годов был ознаменован небывалой активностью покупателей из России. Тогда киприоты узнали о «новых русских» и об их больших деньгах. Но после экономического кризиса, произошедшего в нашей стране в 1997 году, поток покупателей-россиян, стремящихся попасть на Кипр, снизился. Это не значит, что граждане РФ перестали приобретать недвижимость на острове — просто их число значительно уменьшилось. Однако, как только Россия начала поправлять свое экономическое положение, процесс покупки россиянами недвижимости на Кипре стал вновь набирать обороты. Этому, а также росту цен на жилье способствовала информация о скором вхождении Кипра в Евросоюз. Последние пять лет цены на недвижимость на Кипре стабильно растут, а количество сделок с участием россиян увеличивается с каждым годом. Среднегодовой рост стоимости одного квадратного метра за вышеназванный период составил около 10–20% годовых (в зависимости от расположения объекта недвижимости). Прогнозируя динамику последующих лет, участники рынка осторожно оперируют показателем «не менее 10% в год», добавляя, что такой прогноз является пессимистичным и что он возможен лишь в случае каких-то глобальных неприятностей на мировых валютных и ресурсных рынках. В то же время для западноевропейских инвесторов указанная цифра — более чем достаточный аргумент в пользу увеличения вложений капитала в кипрское жилищное строительство, имеющее низкий показатель инвестиционных рисков. К тому же на Кипре созданы весьма заманчивые финансовые и ипотечные условия для покупки нового жилья.
Крупнейшие кипрские застройщики и девелоперы, такие как Leptos Estates, Aristo Developers, Giovanni Developers, Yiatros Group, Lordos Estates, Athanasiou Construction and Developments, Cybarco, Pafilia Property Developers, J. Artisodemou Ideal Homes Ltd., существуют по нескольку десятков лет каждый и имеют отличную репутацию и среди иностранцев, и среди самих киприотов. Эти компании являются системообразующими для всего рынка, с банками они работают давно, на их счету — сотни миллионов фунтов выданных ипотечных кредитов и целевых кредитных линий на протяжении многих лет. У компаний-лидеров — налаженная система сервиса и вторичного рынка продаж по уже построенным объектам, а также разветвленная сеть представительств во многих странах. Застройщики же рангом пониже вынуждены бороться за покупателя, выбирая интересные участки под застройку и обеспечивая высокое качество строительства, разрабатывая индивидуальные программы лояльности для каждого клиента.
Профессиональные агентства, имеющие большой опыт работы с ведущими кипрскими застройщиками, помогают клиентам в выборе объекта, причем делают все быстро и качественно, в интересах покупателя. Заказчик не несет при этом дополнительных затрат, поскольку труд агентства оплачивается застройщиком. Цены и у тех и у других абсолютно одинаковые.
Касаясь вопроса рисков покупателя, приобретающего новостройку на Кипре, следует отметить, что процедура согласования проекта и контроля за его строительством здесь регламентированна и прозрачна. Компания-застройщик, выбирая площадку под строительство, имеет полное представление о типе объекта, его высотности, площади, архитектурных и инженерных параметрах. Это относится к строительству как многоквартирных домов или мезонетов (таунхаусов), так и коттеджных поселков — комплексов, состоящих из индивидуальных вилл. Исходные условия обговариваются с представителями местных властей и земельного управления, одновременно происходит передача документов на участок. Покупатель жилья, подписывая договор с застройщиком и делая первый взнос, регистрирует свое право собственности на строящийся объект в кипрском земельном управлении (Land Register Office), где данные нового хозяина фиксируют в реестре собственности. После этого компания-застройщик не имеет права продать конкретный объект кому-либо еще, поскольку регистрация в земельном управлении означает, что права инвестора как собственника квартиры, мезонета или виллы с земельным участком будут защищены. Таким образом, риск повторной продажи объекта полностью исключен.
Конечно, некоторые риски у инвестора все же есть, как и в любом бизнесе. Например, традиционное для отечественного рынка нарушение сроков сдачи объектов в эксплуатацию случается и на Кипре, хотя во много раз реже, чем у нас. Традиционно высшая ценность для кипрских компаний-застройщиков — это безупречность репутации. Данный фактор не позволяет компаниям допускать осечки, а если и происходит задержка в строительстве, то она не превышает срока в два-три месяца. Покупатель жилья имеет возможность указать в договоре те пункты, которые обезопасят его в случае возникновения подобных неприятностей, и застройщик на такое идет без особых возражений.
Выбирая конкретный объект недвижимости, следует иметь в виду, что денег сначала понадобится столько, чтобы покрыть 30% от стоимости предполагаемой покупки, а оставшуюся часть можно взять в кредит в местном банке. У каждого из застройщиков складываются устойчивые взаимоотношения с одним или несколькими банками, с ними разработаны специальные ипотечные программы, позволяющие покупателю расходовать минимум средств на покупку и обеспечивающие лояльные условия обслуживания кредита. Выбор банков на Кипре достаточно большой, и у каждого из них проверенная репутация. Большинство россиян отдают предпочтение Bank of Cyprus (Кипрский банк, который в 2006 году открыл отделения в Москве и в Украине), Hellenic Bank, Popular Bank и Alfa Bank (не путать с российским тезкой!).
Для получения кредита необходимо выбрать объект недвижимости, подписать договор купли-продажи и подать необходимый перечень документов на рассмотрение в банк. Кредит выдают под залог приобретаемой недвижимости в том случае, если банк решит, что иностранец заслуживает доверия и вернет кредит с процентами без проблем.
Нерезиденты, желающие приобрести недвижимость на Кипре, могут получить кредит на покупку или строительство дома, на покупку земли с целью строительства на этом участке дома либо на покупку квартиры. Совершая такой шаг, иностранец вправе просить кредит в размере до 70% от стоимости жилья. Если его оформляют в долларах США или евро, то ставка банка будет около 4,5% годовых, если в кипрских фунтах — то ставка окажется выше. Традиционный период выплаты кредита колеблется от 10 до 15 лет.
В перечень документов, которые покупатель должен предоставить банку, входят: заявление с просьбой о выдаче кредита, где указаны сумма кредита, срок погашения, назван объект недвижимости; декларация личного и финансового состояния; справка с места работы; выписка из банковского счета; договор купли-продажи, заверенный в земельном комитете; копии титула собственности на приобретаемый объект на имя продавца; архитектурный план приобретаемого объекта; копии подтверждений авансовых платежей. На основании таких документов рассматривают возможность выдачи кредита (обычно процедура занимает около месяца) и подписывают соответствующий договор.
При его подписании заемщик, вкладывающий инвестиции в строящийся объект, может обозначить индивидуальные условия обслуживания и погашения кредита. Такие действия поощряет сам застройщик. Так, в рамках сотрудничества с банками он может предложить клиенту несколько удобных схем погашения основного кредита и процентов. Первая из них — стандартная, когда начиная с первого квартала заемщик равномерно погашает и основной кредит, и проценты. Вторая схема предусматривает лишь погашение процентов на период, пока объект строят, и погашение основного кредита с процентами после сдачи дома в эксплуатацию. Ну а третий путь и вовсе льготный: пока объект не возведен и не готов к проживанию (или к продаже), клиент ничего не тратит, получая таким образом отсрочку всех платежей на полтора-два года! И здесь у покупателя-инвестора открываются весьма широкие перспективы. Входя в проект на стадии начала строительства, когда стоимость объекта минимальна, приобретатель инвестирует 30% и терпеливо ожидает завершения работ. За время строительства к естественному росту рыночной стоимости недвижимости добавляется прирост стоимости конкретного объекта по мере его готовности. По завершении строительства покупатель может продать готовую квартиру или виллу по реальной рыночной цене, которая окажется больше первоначальной стоимости на 25–50%.
Представленная выше информация достаточно убедительна, а несколько примеров приобретения объектов недвижимости на Кипре с помощью ипотечного кредита подтвердят ее.
1. Покупка апартаментов с одной спальней стоимостью в 160 тыс. евро (диапазон цен на такие апартаменты составляет в среднем от 110 до 200 тыс. евро).
Первоначальный взнос — 50 тыс. евро, сумма кредита — 110 тыс. евро. В случае если срок погашения кредита — 15 лет, ежемесячная сумма выплат составит около 0,9 тыс. евро. Помимо 110 тыс. евро, которые заемщик вернет банку, за 15 лет будут выплачены проценты по кредиту — 50 тыс. евро. Таким образом, покупая квартиру за 160 тыс. евро со сроком погашения кредита в 15 лет, клиент выплачивает в итоге 210 тыс. евро. При этом недвижимость на Кипре дорожает не менее чем на 10% в год, и через 15 лет (с учетом амортизации недвижимости) ее цена почти удваивается. Выгодно? Безусловно! Если срок погашения кредита — десять лет, то ежемесячная выплата составит около 1,2 тыс. евро, а банковский «интерес» по прошествии десяти лет составит около 30 тыс. евро. Таким образом, апартаменты в этом случае обойдутся покупателю в 190 тыс. евро, а их рыночная стоимость через десять лет по самым осторожным прогнозам (с учетом амортизации недвижимости) станет выше 220 тыс. евро.
При сроке погашения кредита в пять лет ежемесячная выплата составит около 2 тыс. евро. Банк успевает заработать на заемщике за пять лет всего 16 тыс. евро. Немного в целом, но немало с учетом величины ежемесячных выплат. Таким образом, оптимальным сроком погашения кредита, выгодным как с точки зрения ежемесячных выплат, так и для банка, считается срок в десять лет.
2. Покупка таунхауса (мезонета) с двумя спальнями стоимостью в 300 тыс. евро (диапазон цен на такие таунхаусы составляет в среднем от 200 до 400 тыс. евро).
Первоначальный взнос — 100 тыс. евро, сумма кредита — 200 тыс. евро. В случае если срок погашения кредита — 15 лет, ежемесячная сумма выплат составит около 1,6 тыс. евро, а банковский «интерес» за весь период составит около 90 тыс. евро. Если срок погашения — десять лет, ежемесячная выплата составит 2,2 тыс. евро, а банковский «интерес» — около 60 тыс. евро. В случае если кредит взят на пять лет, ежемесячные выплаты будут равны около 4 тыс. евро, «интерес» банка — около 30 тыс. евро. Решить вопрос, какой срок привлекательнее в данном случае, то есть пять, десять или 15 лет, покупатель должен сам в зависимости от того, что ему проще: платить больше ежемесячно, но отдать меньше банку в итоге или погашать кредит медленнее, но отдать больше банку.
3. Разброс цен на виллы значительно больше, чем на апартаменты и таунхаусы, для ориентировочного расчета можно привести пример виллы средней стоимости, состоящей из трех спален, стоимостью около 500 тыс. евро.
При первоначальном взносе в 150 тыс. евро и сумме кредита в 350 тыс. евро ежемесячные выплаты составят:
2,8 тыс. евро при сроке кредитования 15 лет;
3,8 тыс. евро при сроке кредитования десять лет;
6,7 тыс. евро при сроке кредитования пять лет.
При этом доля банка за весь срок погашения кредита (15, десять, пять лет) будет составлять 160, 100 и 50 тыс. евро соответственно.
