Недвижимость Германии имеет свою особенность — она очень медленно дорожает и так же медленно дешевеет под воздействием неблагоприятных экономических факторов. В период финансового кризиса стабильность немецкого рынка стала наиболее весомым аргументом в пользу покупки квадратных метров в центре Европы.
Россияне в первой десятке
Германия на протяжении последних десятилетий остается одной из самых стабильных стран с высоким уровнем жизни. Поэтому интерес к ней довольно велик. Генеральный директор компании Dominart Real Estate Сергей Вахненко считает, что немецкий рынок недвижимости привлекает не столько прибыльностью, сколько надежностью и безопасностью финансовых вложений.
По данным Knight Frank Global House Price Index, во II квартале 2009 г. Германия находилась в первой десятке стран с лучшей динамикой рынка недвижимости. «За год цены здесь снизились всего на 1,3%, а в отдельных районах Восточного Берлина даже выросли примерно на 4–5%», — говорит С. Вахненко.
Президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель отмечает, что жилье в Федеративной Республике Германия традиционно пользуется спросом среди россиян. По данным Dominart Real Estate, только в Берлине проживают около 200 тыс. выходцев из бывшего СССР — это одна из самых больших русских диаспор за рубежом. В городе действует пять русско-немецких школ, десять детских садов, работает свыше 50 русских магазинов и около 100 ресторанов и кафе.
По состоянию на сентябрь-октябрь 2009 г. Германия занимает восьмое место по числу покупок зарубежной недвижимости россиянами (информация компании Gordon Rock).
Купить, чтобы сдавать
Наиболее престижной частью страны, по словам С. Зингеля, являются южные земли — Бавария, Баден-Вюртемберг. А самый дорогой город — Мюнхен, где стоимость 1 кв. м может доходить до 10 тыс. евро. Так, квартиру общей площадью 80 кв. м в районе Глокенбахфиртель в доме, построенном в 1959 г. (модернизацию проводили в 2007 г.), предлагают за 350 тыс. евро, а четырехкомнатные апартаменты общей площадью 115 кв. м на юго-западе Мюнхена, рядом с парком, продают за 345 тыс. евро.
Недешево стоит недвижимость и в районах Линдау и Боденского озера. Менее популярен запад страны (земля Северный Рейн — Вестфалия). В Дюссельдорфе, к примеру, цены колеблются в пределах от 400 до 3000 евро/кв. м. «Минимальная же стоимость квадратных метров в Саксонии — от 7–8 тыс. евро за квартиру. В Дрездене цены на жилье начинаются от 300 евро/кв. м», — отмечает Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад».
Эксперт департамента зарубежной недвижимости Century 21 Prime Time Realty Андрей Кучин утверждает, что наши соотечественники предпочитают объекты среднего класса. В Берлине покупают преимущественно апартаменты в новостройках, в Мюнхене и Кельне популярны небольшие квартиры, нередки и сделки по приобретению вилл в Баварии, в районе Боденского озера, добавил С. Зингель.
В последнее время растет интерес к недвижимости, которую можно сдавать внаем. Спрос на аренду квартир в Германии стабильно высок, поскольку собственниками являются лишь 43% населения, а большая часть граждан на протяжении всей жизни остаются арендаторами. «Объект, расположенный в удачном месте, позволяет зарабатывать в среднем 5–7% в год от его стоимости», — говорит Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. Для этого бизнеса подходят практически все крупные города страны: Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт, Кельн и др.
«Тех, кто подбирает курортную недвижимость, привлекают такие города, как Баден-Баден, Гармиш-Партенкирхен. Однако приобрести там дом могут позволить себе лишь обеспеченные люди», — отмечает А. Кучин.
Двойственность Берлина
Берлин в отличие от большинства европейских столиц не имеет единого центра. После Второй мировой войны город был разделен на восточную и западную части. После объединения в 1991 г. сохранилось два центральных района: старый административный, деловой, торговый и культурный — в Восточном Берлине это район Митте с улицами Унтер-ден-Линден и Фридрихштрассе; а в Западном Берлине — бывший пригород Шарлоттенбург в районе улицы Курфюрстендамм и железнодорожного вокзала. Но в последнее время все большее значение приобретает территория к югу от Бранденбургских ворот, рядом с Потсдамер-Плац.
По словам С. Зингеля, недвижимость Берлина сегодня востребована, как никогда ранее. Наиболее привлекательна для покупателей первичной недвижимости восточная часть города, где цены не очень высокие. Многие территории здесь застроены некомфортабельным жильем. В настоящее время власти разработали программу по модернизации жилого фонда, и на месте немецких «хрущевок» все чаще появляются современные дома.
По данным Dominart Real Estate, к престижным районам германской столицы относятся Штеглитц, Вильмерсдорф, Митте, Целендорф, Тиргартен. Но даже в них есть свои проблемные зоны. Например, на территории спокойного зеленого района Тиргартен расположены такие городские достопримечательности, как правительственный квартал, Потсдамская площадь, дворец Бельвю, берлинский зоопарк, мемориал павшим советским воинам. Хорошо развита сеть общественного транспорта, много торговых и развлекательных центров. Однако застройка северной части района, выше улицы Альт-Моабит, производит не очень приятное впечатление: здесь большое количество серых однотипных домов.
Столичные цены
Берлин является самой недооцененной столицей Европы. По словам С. Вахненко, разброс цен тут довольно велик. Например, вторичная недвижимость на востоке города стоит в среднем 2–2,5 тыс. евро/кв. м, а на западе — не более 1,5–1,7 тыс. евро. А в таких районах, как Лихтенберг, Альт-Моабит, квартиры выставляют на продажу по цене от 600 евро/кв. м. Так, однокомнатную квартиру общей площадью 34 кв. м (есть встроенная кухня, душевая кабина, центральное отопление) в районе Лихтенберг в доме постройки начала XX в. продают за 42 тыс. евро. Но если приобрести в названных районах квадратные метры очень просто, то продать практически нереально. «Немцы не рискуют покупать здесь недвижимость, а эмигранты не имеют средств и довольствуются преимущественно социальным жильем», — говорит С. Вахненко.
Востребовано и жилье в домах начала прошлого века. Типичный пример — здание, построенное в 1906 г., с эркерами, коваными балконами, зимними садами, расположенное недалеко от Бундесплатц. Здесь квартира общей площадью 77 кв. м выставлена на продажу за 160 тыс. евро. В доме, который был возведен в 1912 г. в классическом стиле, а в 2006 г. перестроен известным берлинским архитектором Отто Метцнером, в районе Целендорф (недалеко находится Шлоссштрассе — известное место для шопинга) четырехкомнатные апартаменты общей площадью 145 кв. м предлагают за 567 тыс. евро.
Здания времен ГДР ценят невысоко. Например, в районе Нойкельн двухкомнатную квартиру общей площадью 63 кв. м продают за 65 тыс. евро. А трешка общей площадью 59 кв. м в панельном доме, напоминающем хрущевку, выставлена на рынок за 57 тыс. евро.
По словам Е. Скоморовского, купить недвижимость за часть ее реальной рыночной стоимости можно на аукционах, где распродают квартиры банковских должников. Для этого следует зарегистрироваться в качестве участника и внести 10% от оценочной стоимости жилья, подтвердив таким образом, что вы проявляете интерес к сделке.
Начальная цена лота, как правило, соответствует сумме задолженности банку. «Если квартира приобретена, то через две недели оформляют договор купли-продажи, после чего в течение 20–40 дней покупатель обязан внести оставшиеся деньги.
Минусом является лишь то, что объект приходится выбирать вслепую: из всех данных по нему доступны лишь адрес, площадь, а также величина эксплуатационных расходов», — отмечает Е. Скоморовский.
Резиденция Luxury
Одним из интересных новых проектов германской столицы является резиденция Luxury, где предоставляют сервисное обслуживание. На российском рынке квартиры в ней реализует компания «БЕСТ-Элит» (подразделение «БЕСТ-Недвижимость» на Новослободской). Недалеко от тихого района Берлин-Кёпеник, в котором расположен объект, находятся природный заповедник Миттельхайде, большое озеро, заповедная зона дворца Кёпеника. В шаговой доступности (около десяти минут) от жилого комплекса имеются супермаркеты, кафе, почта, поликлиника, аптека, торговый центр, детские учреждения.
Резиденция Luxury состоит из нескольких малоэтажных домов общей площадью 9342 кв. м с общим числом квартир 129. Стандартная двухкомнатная квартира жилой площадью 64 кв. м включает в себя комнату (19 кв. м), кухню (7 кв. м),прихожую (8 кв. м), спальню (15 кв. м), ванную комнату (6 кв. м), кладовую, лоджию. В ванной комнате отапливаемый пол, на окнах электрические ролетты, видеосистема безопасности в квартире. Арендная ставка за такие апартаменты составляет 832 евро/мес., к ним необходимо добавить расходы на коммунальные услуги и сервис (из расчета 4 евро/кв. м).
В Luxury предусмотрено создание широкой инфраструктуры. Это фитнес-центр, бассейн, подземная парковка, парикмахерская, зимний сад и комната для игры в бридж, библиотека, булочная, патронажная служба.
Жилой комплекс предлагают на продажу как целиком, так и по частям. Инвестиционная привлекательность проекта состоит в возможности организации прибыльного арендного бизнеса.
Для управления объектом выбрана компания, которая заключит с владельцем договор сроком на 15 лет с возможностью последующего продления. Отмечен большой интерес к данному проекту со стороны как предприятий, так и физических лиц.
