Заметен спрос на активы в недвижимости со стороны частных инвесторов, при этом наиболее популярной формой для вложений являются закрытые паевые инвестиционные фонды.
Мы объясняем эту тенденцию нежеланием инвесторов нести высокие риски в условиях нестабильной экономической ситуации. Недвижимость уже традиционно выступает тем инструментом, который сохраняет активы, диверсифицирует вложения и снижает риски. Даже в кризисное время, когда компании банкротятся, а выпущенные ими ценные бумаги исчезают с рынка, недвижимость остается. В свою очередь ПИФ как субъект, имеющий особый правовой статус, способен внести свою долю "прибавочной стоимости" в преимущества инвестирования в недвижимость. ПИФы удобны тем, что каждый желающий может вложить средства в выгодные объекты недвижимости, не покупая здание целиком, а купив паи фонда, и получать доход от реализации проектов в недвижимости, находящейся в фонде.
С другой стороны, есть инвесторы, у которых уже есть вложения в недвижимость, и они хотят получать с нее доход. Такие проекты особенно актуальны для питерского рынка недвижимости, так как на момент активного докризисного роста цен в 2005-2008 годы частные инвесторы приобретали объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости в историческом центре города. В тот период ажиотажного спроса вложения были даже в здания, которые находились в запущенном, обветшалом состоянии, но имели выгодное и престижное месторасположение. В докризисный период у инвесторов были планы по реализации этих проектов, но после кризиса наступил период разочарования – инвесторы не верят в эффективность их реализации. Но недвижимость должна "работать" и приносить доход, иначе вложения инвестора могут обернуться отрицательной доходностью, что связано с затратами на содержание этих объектов недвижимости. В этом случае в выигрыше компании, которые работают в тандеме – финансисты и специалисты, имеющие качественный опыт работы на рынке недвижимости.
Так, опыт реализации подобных проектов уже есть у ряда компаний. Есть и конкрентые проекты - деловой центр Quattro Corti на Почтамтской улице реализован на месте обветшалых зданий и дворовых корпусов. Здание на улице Марата также находилось в запущенном состоянии, как и здание комплекса казарм лейб-гвардии Конного полка. По всем объектам был проведен большой комплекс реставрационных работ, и сегодня эти проекты успешны на рынке коммерческой недвижимости. Рынок поглотит еще несколько подобных проектов – при условии, что они будут реализованы качественно.
Финансовое подразделение проверяет выводы специалистов по недвижимости, оценивают эффективность проекта с точки зрения "голых цифр". Управляющая компания думает в первую очередь об интересах пайщиков. Учитывая то, что ПИФ по своей природе является прозрачным и надежным механизмом привлечения инвестиций, участники процесса получают уверенность в том, что приобретаемый продукт проверен и оценен профессионалами. Кроме того, при работе со строительной компанией напрямую инвестор несет риск, связанный с вложениями в один проект. Средства же ЗПИФ могут инвестироваться сразу в несколько проектов, на разных сегментах рынка (новостройки, загородная недвижимость, офисы) и в разных регионах. Таким образом, девелоперские риски диверсифицированы.
Важнейшим нормативным условием деятельности ПИФов является обособление имущества и обязательств ПИФа от имущества и обязательств самой управляющей компании, других ПИФов, которыми она управляет, а также от имущества и обязательств инфраструктурных контрагентов. А это значит, что управляющая компания не может исполнить обязательства, возникшие в результате управления одним ПИФом (равно как и свои собственные) за счет имущества другого. Это важно как для инвесторов, вкладывающих свои средства в конкретный проект и не желающих разделять риски других проектов, так и для потенциальных заимодавцев и кредиторов, финансирующих проект и желающих быть уверенными, что данное имущество не может быть использовано в исполнение каких-то иных обязательств.
Наталья Кузьмина, генеральный директор Megapolis Asset Management
