В кризисное время недвижимость практически повсюду утратила большую часть своей инвестиционной привлекательности. Однако по мере появления признаков стабилизации покупатели и инвесторы начинают снова обращать внимание на квадратные метры. Тем более альтернатив для сохранения своих финансов в эпоху нестабильности не так уж много. Не случайно недвижимость для многих выглядит надежным инструментом вложения капитала: это не сулит большой прибыли, но и не грозит глобальными потерями. Другой вопрос — что сегодня доступно на рынке недвижимости инвестору с небольшими средствами, такими как 50–100 тыс. долл.
Стоит ли овчинка выделки?
Вне зависимости от того, какой именно сегмент рынка недвижимости рассматривает инвестор, ему стоит заранее учесть несколько моментов. Во-первых, недвижимость сегодня, безусловно, отличается низкой ликвидностью, то есть рассчитывать на какую-либо отдачу в ближайшие два-три года не имеет смысла. Во-вторых, остается риск, что купленный объект в ближайшее время продолжит дешеветь, а если и наметится ценовой рост, то вряд ли существенный.
«Инвестору важно понимать, на какую дистанцию он бежит. Если хочешь купить квартиру сейчас и перепродать ее через полгода или даже год, то время для этого не самое подходящее. Если же инвестор готов вложить деньги на несколько лет, то он хотя бы сохранит их. Как считают эксперты, через три года рынок уже выйдет из стагнации и вернется к своему докризисному состоянию или близкому к нему», — поясняет управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев.
Инвестиции во вторичку сопряжены с меньшими рисками по сравнению с фондовым рынком. Если ценные бумаги могут потерять большую часть своей стоимости, то с недвижимостью такого не произойдет. Даже во время кризисов квадратные метры дешевели не больше чем на 50% (а, как правило, меньше). И в последующие несколько лет качественные объекты восстанавливали значительную часть прежней стоимости.
Другой аргумент в пользу покупки — это то, что сегодня рынок недвижимости практически в любой стране принадлежит покупателям: у них есть прекрасные возможности для выбора, а также для того, чтобы договориться о наиболее выгодных для себя условиях покупки. Застройщики — как российские, так и зарубежные — предлагают массу схем рассрочек и кредитования, которые позволяют выйти на рынок с меньшими суммами наличности. «В настоящее время объем предложения на рынке достаточно большой, и можно найти интересный объект по хорошей цене. Таких благодатных условий для выбора не было давно. Рынок просел, и в условиях сокращения сделок скидки на квартиры доходят до 50%», — говорит О. Гаджиев.
Еще год назад наиболее выгодным вложением на рынке недвижимости была покупка новостройки для последующей перепродажи. Однако сегодня такая схема связана с некоторыми проблемами. «Вычислить объекты, которые будут дорожать по мере строительства, по силам лишь узкой категории профессиональных инвесторов. Однако в долгосрочной перспективе — от двух лет и более — это действительно интересно», — считает руководитель направления новостроек МИАН Руслан Кобзарев.
Генеральный директор «Калинка-Риэлти» Екатерина Румянцева подтверждает, что «интерес сегодня представляют только квартиры в построенных домах, предложения на высокой стадии готовности и квартиры на вторичном рынке. Существующий «кризис доверия» сдерживает спрос на жилье в проектах, находящихся на ранних стадиях строительства. Инвесторы и конечные покупатели опасаются затягивания сроков сдачи объектов или их заморозки и поэтому не готовы к покупке, даже несмотря на высокие скидки, зачастую предлагаемые застройщиками», — говорит она.
Один из основных критериев для инвестиционной покупки — оценка будущей ликвидности объекта. Наиболее привлекательными в этом смысле являются «готовые новостройки», которые соединяют в себе достоинства вторичного и первичного рынка без их недостатков. Риски недостроя здесь сведены на нет, в то же время это современное жилье — более просторное и качественное, чем советский жилой фонд. «У этих объектов довольно высок потенциал роста стоимости, особенно в преддверии ожидаемого дефицита. А он, по прогнозам аналитиков, будет ощутим уже в этом году», — утверждает Р. Кобзарев.
Не московский размер
Имея на руках 50 тыс. долл., инвестору стоит обратить свой взор за границы Московской области, поскольку ни в столице, ни в ее окрестностях ничего за такую сумму приобрести невозможно. Разве что клочок земли достаточно далеко от Москвы, на непрестижном направлении. «И уж тем более на эти деньги ничего не построишь. По сути, это все равно что зарыть деньги в землю», — комментирует ситуацию О. Гаджиев.
Можно, конечно, рассмотреть «деревенский формат», то есть поискать неблагоустроенную избушку в удаленной деревне. Однако покупка «домика в деревне» хороша только в том случае, если вы сами планируете жить летом за городом и вас не смущает расстояние от Москвы около 100 км. Ликвидность же таких вариантов сомнительна. Кроме того, чтобы найти что-то подходящее, вам придется приложить довольно много усилий: риэлторы, как правило, неохотно занимаются недвижимостью этой категории, поэтому, вполне вероятно, искать придется самостоятельно, объезжая деревни. К тому же зачастую возникают проблемы с оформлением документов.
Но 50 тыс. долл. позволяют выходить на рынки недвижимости в регионах, и здесь выбор уже будет широкий. Практически во всех крупнейших городах России, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи, такой суммы вполне достаточно для приобретения хотя бы однокомнатной квартиры.
Однако инвестиции в региональные рынки достаточно рискованны для частника. Во-первых, нужно хорошо знать местный рынок: основных игроков, условия их работы, репутацию; представлять географию города, плюсы и минусы различных районов — дабы не ошибиться с выбором и не купить неликвид. Кроме того, на расстоянии труднее контролировать свою собственность — если, конечно, вы не собираетесь наведываться в этот регион с регулярными визитами. «Инвестиции на региональных и курортных рынках недвижимости, на мой взгляд, прерогатива профессиональных инвесторов, которые досконально владеют информацией о конъюнктуре того или иного города, перспективах развития, потребностях населения. Безусловно, вложение средств в отдельные конкретные объекты может быть выгодным, вопрос в том, чтобы грамотно их вычислить и свести риски к минимуму», — считает Р. Кобзарев.
Кроме того, в отношении регионов сложнее предугадать будущее рынков и скорость восстановления цен, которые просели за время кризиса. Скорее всего, оно будет происходить еще медленнее, чем в Москве. Так, в апреле 2009 г. темпы снижения рублевых цен в 12 крупнейших городах России (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) были выше, чем в марте. Рублевые цены на вторичном рынке снизились на 4,6%, что на 0,5% больше, чем месяцем ранее, и составили в среднем менее 47 тыс. руб. за 1 кв. м. В совокупности с начала 2009 г. снижение цен достигло 13,1%, а с учетом декабря 2008-го — 17,3%. «Однако, учитывая размах экономического кризиса в стране, потенциал падения цен еще не исчерпан и составляет в среднем не менее трети от пиковых значений 2008 г., то есть еще не менее 10%. Поэтому снижение цен на жилье в стране со скоростью 2–3% в месяц с высокой степенью вероятности будет продолжаться весь II квартал 2009 г., хотя в ряде городов темпы снижения могут снизиться, как, например, в Красноярске, где цены относительно своих пиковых значений с учетом апреля 2009 г. упали на 25%», — считают аналитики.
Самые высокие цены на жилье в апреле 2009 г. сохранились в Самаре и Екатеринбурге (от 56 тыс. руб. за 1 кв. м), а самые низкие были зафиксированны в Омске (36,5 тыс. руб. за 1 кв. м) и Казани (38 тыс. руб. за 1 кв. м).
Рано или поздно местные рынки тоже начнут подниматься. Но не стоит рассчитывать, что это произойдет в ближайшей перспективе. «Сначала — в любом случае — подтянутся Москва с Питером, а потом уже все остальные, поэтому на региональных рынках недвижимости можно разве что сохранить свои деньги или получить небольшой рентный доход. При выборе такого рынка надо рассматривать экономически устойчивые регионы, крупные города (полумиллионники и выше)», — советует О. Гаджиев. Другие эксперты также советуют обратить внимание на города-миллионники и те региональные центры, где снижение цен было максимальным. «Это города Урала и Сибири, Уфа, Ростов; а также регионы, планы по вводу жилья в которых озвучиваются как «есть что достроить», — это Краснодарский край, Тюмень, Ярославль», — комментирует Р. Кобзарев.
В Нижнем Новгороде, Челябинске, Красноярске, Перми за 1,2–1,6 млн руб. довольно большой выбор однокомнатных квартир площадью до 40 кв. м со стандартными параметрами. А в Омске и Казани за такую сумму можно выбрать и двухкомнатную квартиру, в том числе в готовых новостройках. В то же время в Новосибирске, Екатеринбурге, Уфе, Самаре, Волгограде хотя и предлагают однушки в пределах 1,6 млн руб., но, как правило, очень небольшой площади — около 30 кв. м. Большинство предложений начинается уже от 1,8 млн руб.
Прекрасное далеко
Зато 50 тыс. евро (около 2,2 млн руб.) позволяют легко сделать покупку на одном из недорогих зарубежных рынков. «С такими суммами, как 50 тыс. евро, мы рекомендуем Болгарию и Турцию, можно рассматривать Египет, — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ DPM» Наталья Завалишина. — От 60 тыс. евро выставляют объекты в Чехии, Карловых Варах. В некоторых случаях интересна Германия, в частности Берлин».
В большинстве из упомянутых стран сейчас предлагают довольно привлекательные схемы покупки. Так, в той же Турции можно получить рассрочку не только на строящееся, но и уже готовое жилье. «В частности, студия в поселке Оливия в районе Измир стоит от 39 тыс. евро (1,6 млн руб.), в случае рассрочки первоначальный платеж составит 8640 евро. Регион Западной Турции сейчас инвестиционно весьма привлекателен — существуют планы правительства по развитию этой территории и превращению ее в альтернативу Анталье или, возможно, даже проекты по созданию в этой части более развитой инфраструктуры», — рассказывает Н. Завалишина.
В жилых комплексах на курортах Болгарии до сих пор есть предложения по 1000 евро за 1 кв. м и даже дешевле. Так что 50 тыс. вполне может хватить на приличные однокомнатные апартаменты. Причем если выбирать строящийся вариант со сроком сдачи в конце 2009 — начале 2010 г., то по такой цене можно найти и предложения в комплексах на первой береговой линии. Если рассматривать только готовые дома, то они расположены, как правило, дальше — на расстоянии 200–500 м от моря. Но в большинстве этих жилых комплексов есть свои бассейны, фитнес-центры, кафе и прочие объекты инфраструктуры. Стоит учесть, что квартиры в них предлагают с полной отделкой, так что искать дополнительные деньги на ремонт не придется.
У зарубежного варианта есть неоспоримые достоинства — за 50 тыс. евро покупатель получает недвижимость на море — в отличных климатических условиях. Аналогичный вариант на отечественных курортах присмотреть просто нереально. В Турцию и Египет у россиян сегодня безвизовый въезд. Из Москвы летает множество рейсов: три часа — и вы уже на месте. Во всех странах можно на время отсутствия сдавать квартиру в аренду. В этом смысле преимущество имеет Египет, который является круглогодичным курортом, и, соответственно, получать доход от ренты здесь можно все 12 месяцев. Существует также вероятность, что благодаря кризису недорогие курорты Египта и Турции будут иметь увеличивающуюся популярность по сравнению с более дорогими на побережьях Италии, Испании и Франции.
Главная проблема в том, что турецкий и египетский рынки все еще являются молодыми, и сделки на них достаточно рискованны. По крайней мере, по сравнению со старыми и устоявшимися рынками Европы. Еще один минус — высокая конкуренция. На том же рынке Турции в последние годы строили много курортного жилья, и поэтому его ликвидность в будущем вряд ли будет высокой. Как и в случае с болгарским рынком, переполненным апартаментами. Кроме того, в отношении этих стран довольно сложно предугадать будущее цен. Кризис вызвал стагнацию на рынке, и при отсутствии сделок цены поползли вниз. Причем в той же Болгарии процесс только начался. Когда падение сменится ростом, сказать затруднительно.
Бумажная альтернатива
Еще один реальный вариант при данном объеме инвестиций — вложения в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Сейчас на рынке зарегистрировано 348 таких фондов. В стадии формирования находятся 17.
Одно из главных достоинств этого инструмента как раз заключается в том, что он дает возможность выйти на рынок недвижимости с небольшими средствами. Чаще всего минимальная сумма для покупки паев — 1 млн руб. Однако есть фонды и с меньшим порогом входа. Например, «АФМ. СтройИнвест» — 250 тыс. руб., Центр управления недвижимостью — 300 тыс. руб., «Мегаполис» — 500, «Офис Рантье» — 500, «РейлТранс» — 10 тыс. руб.
Большинство из фондов — девелоперские, которые вкладывают деньги пайщиков в строительство или реконструкцию зданий. Рентных фондов, зарабатывающих деньги, приобретая в коллективную собственность здания и сдавая их в аренду, сейчас всего лишь около сотни. Остальные, как правило, фонды смешанных инвестиций. Правда, за прошлый год большое распространение получили земельные фонды. Ленд-девелопмент (land — «земля») предполагает покупку, освоение и, возможно, застройку участка с целью повышения его стоимости.
Подсчитать и сравнить доходность девелоперских ЗПИФН затруднительно из-за специфики их деятельности. В них прибыль образуется из разницы между стоимостью квадратного метра на начальной стадии строительства и ценой продажи готового объекта. Большинство фондов рассчитано на срок в три — пять лет. Часть закрытых ПИФов (паевые инвестиционные фонды) выплачивают доход пайщикам в течение отчетного года, но большинство — только по окончании проекта.
Инвестор редко может извлечь свои деньги из ПИФа до срока. Это имеет как свои плюсы, так и минусы. Минус — на вложенные деньги нельзя рассчитывать как на резерв на случай черного дня. Теоретически паи некоторых фондов можно продать на бирже, но, по отзывам аналитиков, они пользуются низким спросом. А плюс в том, что инвестор защищен от тех рисков, которым подвержены вкладчики банков, ведь паника и массовый отзыв вкладов грозят банку банкротством. Пайщики застрахованы и от закрытия фонда в результате спонтанного выхода других инвесторов.
С другой стороны, ПИФ все-таки довольно рискованный инструмент для частника. Пайщику приходится полностью уповать на компетентность и порядочность управляющих. При этом у него практически нет инструментов влияния на них. Поэтому при выборе фонда, как советуют эксперты, основное внимание стоит уделить не профилю деятельности, а конкретным проектам. Для инвестора наиболее удобный вариант, когда ПИФ предлагает диверсификацию рисков, то есть инвестирует средства пайщиков сразу в несколько разных объектов.
Фото: siriys-info.com
