Несмотря на то, что не все эксперты считают индустрию развлечений самостоятельным бизнес-направлением в недвижимости, высокая доходность и бурное развитие этого сектора привлекают все большее внимание девелоперов. Растут масштабы проектов, появляются новые форматы, увеличиваются потоки инвестиций. Правда, пока по большей части отечественных. Международные операторы только присматриваются к этому целинному сегменту, а осторожные западные игроки предпочитают вкладывать деньги в более понятную и безопасную торговую, офисную и складскую недвижимость. Незанятых ниш в развлекательном секторе еще немало, но так ли прост вход на этот рынок?
Дуэт и соло
Торговый и развлекательный бизнес, безусловно, связаны между собой теснейшим образом, но сиамскими близнецами назвать их ни в коем случае нельзя. По мнению Михаила Геца, вице-президента по стратегическому развитию компании Blackwood, это две разные сферы деятельности, которые удачно сочетаются друг с другом. «При этом у них могут быть разные целевые аудитории, — добавляет Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга компании ASTERA ONCOUR Group, — поскольку определенная часть людей приходит в ТРЦ, чтобы отдохнуть, а не сделать покупки». «Бывает, что поток посетителей развлекательной и торговой зоны не совпадает, — соглашается Александр Осипов, директор по продажам ROSS Group. — Кто из них на ком паразитирует, зависит от самого комплекса, его местонахождения и расположения в нем этих зон. Но, в принципе, это симбиоз, и он дает свой результат».
Однако при всей самодостаточности увеселительной индустрии и пока еще относительно низком уровне конкуренции в безоговорочный успех любого начинания в этой области специалисты не очень верят. «Операторов этого бизнеса в России недостаточно, поэтому ориентироваться только на них девелоперам сложно, — замечает Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ». — Возводить исключительно развлекательные заведения с нуля в Москве не очень выгодно из-за более длительных сроков окупаемости проектов». «Развлекательные центры как таковые, конечно же, существуют, но это объекты, которые строят под себя сами операторы, они же ими и управляют», — добавляет Татьяна Скок, ведущий аналитик консалтинговой компани Russian Research Group. Если же своих площадей нет, их придется арендовать. И если владельцы торговых центров охотно устанавливают для подобных якорей невысокую арендную ставку (в среднем 200–400 долл. за кв. м в год за исключением казино и слот-салонов), то снять отдельное помещение в несколько тысяч квадратных метров по такой цене просто невозможно. «Таким образом, как проект ТЦ на рынке коммерческой недвижимости более рентабелен», — резюмирует эксперт.
«Безусловно, определенные плюсы у независимого положения есть, но все же отдельно стоящий объект — это довольно высокий риск, главным образом связанный с выбором удачного местоположения», — уверена Ирина Кирсанова. Еще одна помеха будущему успеху проекта — меньшая целевая аудитория, особенно в регионах.
Тем не менее уже есть примеры успешно реализованных специализированных и многофункциональных центров. Пока что первые занимают подавляющую долю рынка, но спрос на них постепенно снижается. Финансовые возможности населения Московского региона улучшаются и, как следствие, растет число тех, кто походу в кино или боулингу предпочитает посещение комплекса, где имеется широкий выбор развлечений и можно провести целый день всей семьей. Основное развитие сегмента в Praedium связывают именно с реализацией уникальных проектов. Например, крупнейшего в России на сегодняшний день аквапарка в составе ТРЦ XL-3 в Мытищах. В нем семь водных горок протяженностью от 90 до 120 м и детский городок. В текущем году планируется открытие крытого горнолыжного комплекса «Снежный купол» в Павшинской пойме.
Важнейшее из искусств
На первый взгляд кинотеатры не особенно нуждаются в поддержке со стороны магазинов галереи торгового комплекса. «До 2000 года эти форматы редко соседствовали, — рассказывает президент сети «Киномакс» Борис Асриев, — кинотеатральный бизнес в России начинался с реконструкции однозальных объектов советской эпохи и строительства с нуля локальных киноцентров. Но с развитием развлекательного сектора стали появляться первые специализированные центры без торговой составляющей. В них, как правило, располагаются кинотеатры, боулинг, игровые зоны, кафе и рестораны, роллердромы, картинг и т. д. Так, в рамках нашей сети в Волгограде в 2003 году открылся развлекательный комплекс «Киномакс», который в первый же год своего существования показал хорошие финансовые результаты».
Останавливаться на достигнутом в компании не собираются, и в настоящее время на разной стадии готовности находится еще несколько подобных проектов. Тем не менее в качестве основной площадки для дальнейшего развития сети по-прежнему рассматриваются торгово-развлекательные центры и комплексы, поскольку, по словам Бориса Асриева, в этом случае снимается масса проблем. «Гораздо проще получить «пятно» в ТЦ или ТРЦ и начать строительство кинотеатра», — утверждает он.
При этом первичные затраты на освоение территории будут ниже, и, следовательно, сократится срок окупаемости. Кроме того, помимо низкой арендной ставки (по разным оценкам, в среднем 180–250 долл. за кв. м в год), кинотеатр получает еще и определенную рекламную поддержку. Поэтому к взаимной выгоде сторон мультиплексы по-прежнему появляются в основном в торговых центрах и являются наиболее популярными операторами развлекательной зоны. По мнению Бориса Асриева, кинотеатр — это изюминка ТЦ, обеспечивающая внушительный дополнительный поток посетителей и их лояльность, тем более что интерес к кино, иностранному и отечественному, стремительно растет. Из десяти объектов, введенных в эксплуатацию в прошлом году, лишь три расположены в отдельно стоящих реконструированных зданиях. Тот же расклад сохранится и в 2007 году: большинство из 20 заявленных объектов войдет в состав крупных многофункциональных комплексов. Более того, с недавнего времени некоторые владельцы ТЦ (сеть «Самохвал», ГК «Ташир», DVI-Group) предпочитают не отдавать кинотеатры в стороннее управление. По прогнозам, в дальнейшем эта практика станет более распространенной.
В ближайшей перспективе усилится тенденция к увеличению количества залов и расширения спектра сопутствующих услуг, считают в компании Praedium. Рынок кинопоказа приблизился к стадии жесткой конкуренции, и его дальнейшее развитие связано прежде всего с качественным ростом. «Вполне возможно, что появление большого числа новых объектов производится для обеспечения быстрого роста сетей в предпродажный период в преддверии появления крупных западных игроков», — предполагает Борис Асриев.
Семейные ценности
Рынок развлекательных площадок в торговых центрах Московского региона в прошлом году был активен как никогда. По данным компании Praedium, среди введенных в эксплуатацию торговых центров площадью свыше 15 тыс. кв. м лишь один не включал в себя увеселительного элемента. «Конкуренция настолько высока, что практически невозможно обойтись без развлекательных зон, призванных задержать покупателя в ТЦ», — говорит Михаил Гец. Однако обязательным элементом они являются в основном для семейных комплексов, где дети и взрослые могут провести целый день, совмещая отдых с шопингом. Более того, в некоторых случаях совмещение торговой и досуговой составляющей может быть не на пользу, а во вред. «В специализированном ТЦ нецелесообразно делать каток или боулинг, — уверена Татьяна Скок. — А наличие «народного» кинотеатра в галерее класса de luxe может даже отпугнуть ее целевую аудиторию». «Важно понимать, что наличие зоны развлечений не является залогом успеха проекта, — согласен с экспертом Айдар Галеев. — Во-первых, расходы на ее содержание ложатся на плечи других арендаторов, а во-вторых, она может просто-напросто не вписаться в концепцию торгового центра». Однако в целом эксперты отмечают, что сегодня многие ТЦ привлекают покупателей именно ассортиментом и уникальностью предлагаемых способов проведения досуга, а не возможностью купить качественные товары по справедливым ценам. «Девелоперы теперь стараются воздействовать не только на покупательскую логику (поеду туда потому, что там больше нужных магазинов и удобнее добираться), но и на эмоции посетителей», — отмечает Марина Малахатько.
У развлекательных якорей при всех их достоинствах есть несколько существенных недостатков. Такой арендатор, во-первых, не приносит собственнику большого дохода, а во-вторых, труднозаменим. В отличие от тех же супермаркетов, чьи требования к помещениям, как правило, стандартны, кинотеатры и боулинги, не говоря уже о более экзотических форматах, требуют индивидуального подхода и предъявляют довольно жесткие технические требования к помещению. Соответственно, если отношения не сложатся, найти другого арендатора будет непросто. Тем более что выбор пока невелик и представлен лишь отечественными игроками. Ставки аренды для предприятий этого профиля в пять–десять раз ниже, чем для операторов торговой галереи (за исключением, разумеется, слот-салонов и казино). Несмотря на то что некоторые компании рассматривают возможность оплаты арендуемого помещения в форме процента с оборота, распространенной эта практика еще не стала.
В погоне за экзотикой
«Эволюция торговых центров в России неизбежно ведет к качественному и количественному росту развлекательного сегмента, входящего в состав объектов коммерческой недвижимости, — рассуждает Марина Малахатько, коммерческий директор инвестиционной группы DVI. — Опыт зарубежных девелоперов свидетельствует о том, что львиную долю успеха ТЦ обеспечивают не только его местоположение и состав операторов, но и зрелища, предлагаемые посетителям». По словам эксперта, затраты на организацию и содержание развлекательной части, как правило, выше, чем на обустройство обычного помещения. Усиленные нагрузки на перекрытие, специальная система кондиционирования, сложные согласования проектной документации и т. п. К тому же доход от сдачи площадей в аренду таким операторам будет невысок. «Но девелоперы сознательно идут на это, потому что знают, какой мощный поток посетителей и какую привязанность к ТЦ создают развлекательные операторы, ведь для торгового центра существует главный индекс успешности — посещаемость», — подчеркивает Марина Малахатько.
«В настоящее время в Москве представлен достаточно большой выбор различного вида развлечений, поэтому, создавая уникальные проекты, девелопер пытается тем самым снизить риски», — полагает Айдар Галеев. В торговых центрах обширная и разнообразная развлекательная часть также является весомым конкурентным преимуществом. Она увеличивает зону охвата ТЦ, а в некоторых случаях даже повышает его статус, переводя объект районного уровня в окружной или даже городской. «Ради уникального развлечения люди готовы поехать не только в другой район или округ, но даже за город», — уверена Татьяна Скок. «При этом оригинально не всегда означает дорого. Организация традиционного мультиплекса требует гораздо больших вложений, чем обустройство, например, скалодрома», — замечает Михаил Гец.
Пытаясь поразить и покорить посетителей, девелоперам все же не стоит забывать об осторожности, уделяя самое пристальное внимание определению целевой аудитории и оценке конкурентной среды, иначе интерес публики может оказаться недолгим. Такие объекты, как океанариум или зоопарк, в большом количестве даже в крупных городах не будут востребованы. А объекты вроде роллердрома, мини-гольфа или катка могут не пользоваться популярностью из-за неудачного месторасположения.
Говоря об экзотике, следует упомянуть о новом для российского рынка формате развлекательного парка. Несмотря на высокий спрос на подобные услуги, предложение в этом сегменте практически отсутствует. Впрочем, только пока, поскольку на стадии проектирования и строительства находится несколько масштабных объектов, каждый из которых можно без преувеличения назвать знаковым. Еще недавно инвесторы были совершенно не готовы делать столь рискованные капиталовложения. Однако сегодня и масштабы проектов, и их стоимость впечатляют.
В Раменском районе Московской области на участке более 5 тыс. га к 2014 году планируют построить многофункциональный развлекательный парк «Парклэнд», куда войдут детский центр типа Диснейленда, сафари-парк, горнолыжный спуск, два поля для гольфа, автодром класса «Формула-1», казино, отели категории четыре и пять звезд, многофункциональная спортивная арена. На искусственном озере можно будет заниматься плаванием, парусным спортом, кататься на байдарках и водных лыжах. А непосредственно в столице в Нижних Мневниках появится детский «Парк чудес» площадью 300 га с аттракционами, игровыми площадками и познавательными павильонами, а также теннисными кортами, бассейнами, конноспортивным комплексом и зоопарком. Передвигаться по территории парка посетители смогут по монорельсовой или подвесной канатной дороге, на автокарах и электромобилях. В Дмитровском районе уже в самое ближайшее время откроет свои двери «Сафари-парк», 450 га в котором займет непосредственно парк, а еще 300 га будут отведены под развлечения и сопутствующую инфраструктуру, включая гостиницу и коттеджный поселок. Приток инвестиций в строительство подобных парков, по прогнозам экспертов, будет только усиливаться.
