Мелким предприятиям грозит выселение
Сегодня малый бизнес ютится в помещениях НИИ, лабораторных корпусах и на первых этажах жилых домов. До 2010 года столичные власти обещают построить для небольших компаний 50 деловых центров в разных районах Москвы. Но вероятность, что они смогут в них "поселиться", невелика, а с первых этажей "малышей" грозит вытеснить более крупный бизнес.
В Москве спрос на нежилые помещения для малого бизнеса в разы превышает предложение. Причина - дефицит свободных площадей и дороговизна аренды. "Главное требование малого бизнеса - низкая арендная ставка ($250-300 за кв.м в год) и транспортная доступность", - говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт". Чтобы решить эту проблему, столичные власти до 2010 года обещают построить в Москве 50 деловых центров для малого бизнеса.
"Если все, что обещают московские власти, будет исполнено в точности, ситуация с нехваткой помещений для малого бизнеса во многом изменится к лучшему. Однако у нас есть большие опасения, что до предприятий малого бизнеса строящиеся в рамках программы объекты могут и не дойти, - говорит Владимир Кечин, директор по продажам United Realty Group. - Во-первых, есть вероятность, что из-за административных барьеров преимущества при выкупе площадей получат компании, имеющие налаженные связи с чиновниками. Во-вторых, пока непонятно, в каких объемах компании смогут выкупать помещения и каковы гарантии того, что эти помещения не будут перепрофилированы или перепроданы. В-третьих, уже сейчас понятно, что выкупить помещения в деловых центрах класса "В" будет под силу более развитым компаниям. Наконец, помещения могут попасть в руки к спекулянтам, которые специализируются на перепродаже недвижимости".
А Сергей Блохин, ведущий консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" напоминает, что у строителей бизнес-центров свои интересы. "И если учитывать их затраты при возведении здания, средняя стоимость аренды окажется не ниже $400-450 за кв.м. При высокой стоимости аренды здание может оказаться незаполненным предприятиями малого бизнеса, так как площади снимут средние или крупные компании", - говорит он.
Программа правительства Москвы по строительству офисов для малого бизнеса вызывает много вопросов и у Виктора Козлова: "В частности, остается неясным, что станет критерием в определении границ между малым и средним бизнесом, а также каким образом власти будут ограничивать размещение малого бизнеса в офисах этого класса".
С первых этажей жилых зданий малый бизнес тоже могут "попросить". Дело в том, что владельцам помещений намного выгоднее иметь дело с более крупными и надежными арендаторами. "Малый бизнес входит в группу риска - финансовый "запас прочности" небольшой, и многие мелкие компании, как показывает практика, прекращают свое существование на первом году жизни, - говорит Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI. - Так что если малая фирма создалась недавно, то риск досрочного прекращения арендных отношений достаточно велик".
Но и у малого предприятия, которое не развалилось в первый год, могут возникнуть финансовые проблемы, а они арендодателю ни к чему. "У предприятий малого бизнеса незначительные финансовые средства, они сильно зависят от своего коммерческого оборота и заказчиков, так что даже небольшие задержки платежей по бизнесу могут привести к задержкам платежей по аренде, возникновению штрафных санкций, - объясняет Сергей Блохин. - Такая ситуация существенно влияет на недополучение арендодателем запланированного рентного дохода. Другая проблема собственника - необходимость содержать большой штат собственных сотрудников, чтобы отслеживать полностью весь процесс взаимоотношений с большим количеством мелких арендаторов, обрабатывать колоссальный объем договоров с ними".
Понятно, что собственникам выгоднее и удобнее иметь дело с более крупными и стабильными компаниями, которые по мере развития начинают интересоваться помещениями на первых этажах жилых домов. "Небольшие помещения представляют интерес для филиалов средних компаний, - говорит Александр Скобкин. - Особенно это касается помещений на первых этажах с отдельным входом. Среди потенциальных арендаторов - банки, агентства недвижимости, турфирмы и все компании, ориентированные на потребителя".
