Они живут в вашей квартире, и от одной мысли об этом вас бросает в холодный пот. Вариантов может быть три. Они не платят (или платят, когда им придет в голову, с опозданием на пару недель). Они портят ваше имущество (разбили фарфоровую вазу во время семейной ссоры или поцарапали ламинат, передвигая мебель). На них наперебой жалуются соседи, стоит вам только появиться в своем доме.
Что же делать? Можно ли досрочно расторгнуть договор найма с недостойными квартирантами, а проще говоря, выставить их на улицу? Что говорит закон? И как вновь не попасть в такую же историю? О наболевшем мы решили поговорить с Владимиром Белобровым, директором по развитию ООО АН «Золотой ключик».
- Что такое сдача квартиры с точки зрения закона?
- В ГК Российской Федерации вопросу найма жилых помещений между физическими лицами посвящена целая отдельная глава под номером 35. Она довольно исчерпывающе определяет основные положения, касающиеся данного вопроса.
Во-первых, давайте определимся, что мы понимаем под договором найма, и чем он отличается от аренды? На самом деле все довольно просто. Под арендой, относительно недвижимого имущества мы понимаем передачу во временное владение и пользование нежилых помещений, а также жилых помещений, в случае, когда одна или обе стороны договора представляют собой юридические лица. Если же сторонами договора выступают физические лица, а предметом – жилое помещение, то речь идет именно о договоре найма. О нем и поговорим далее.
Не раз уже было сказано, что недвижимое имущество является наибольшей материальной ценностью для абсолютного большинства граждан. И вопрос рационального владения и пользования им не менее важен, чем вопрос распоряжения.
Наиболее часто люди обращаются к сотрудникам риэлторских компаний за помощью в приобретении или отчуждении объектов жилой недвижимости (распоряжение). Но почему-то так же часто пускают процесс владения и пользования своим недвижимым имуществом на самотек. Почему? Мне видится объективным тот факт, что участники рынка недвижимости банально не могут предложить собственникам жилой недвижимости никаких программ управления и контроля. А участие среднестатистического специалиста по недвижимости зачастую сводится к поиску квартиранта для проживания в свободном жилом помещении и все. Все вопросы, связанные с качеством проживания, выполнением условий договора и так далее ложатся непосредственно на плечи собственника. В защиту риэлторского сообщества отмечу, что наш рынок все еще довольно молод. Он совершенствуется и развивается. Отдельные направления отлажены до автоматизма, а некоторые только начинаю зарождаться.
Я опущу проблемы налогообложения указанной деятельности. Лишь замечу, что законодатель приравнивает ее к предпринимательской и ожидает поступлений в казну в размере 13% от полученной прибыли и соответственной отчетности. Этому моменту пришлось бы посвятить целую статью, поэтому вернемся к основному. Закон четко регламентирует форму договора найма, его содержание и процесс продления или расторжения.
- Обязательно ли заключать письменный договор? Что он в себя включает? На какой срок его можно заключить?
- Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения должен быть заключен исключительно в письменной форме.
По договору собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо является наймодателем, а другая сторона - нанимателем.
Мы обязательно должны указать:
- основные характеристики передаваемого помещения;
- размер и сроки внесения платы за пользование;
- срок, на который заключен договор.
Стоит оговориться, что максимальный срок, на который может быть заключен договор найма, составляет 5 лет. Если в договоре срок не указан, мы подразумеваем, что он действует в течение именно 5 лет.
Продолжение следует
Фото: ckredit.zvethed.ru
