Сегодня мы продолжаем разговор об аренде жилья с Владимиром Белобровым, директором по развитию ООО АН «Золотой ключик».
- В каких случаях договор может быть расторгнут досрочно? Можно ли выселить квартирантов, которые не платят и т.д.? Имеет ли хозяин право просто поменять замки? Вправе ли он продавать личные вещи нанимателя, если тот не платит?
- Законодатель подразумевает, что наниматель вынужден снимать жилье ввиду того, что у него в данной местности отсутствует недвижимость, пригодная для проживания. Соответственно, наймодатель обеспечен жильем, а принадлежащий ему на праве собственности жилой объект решил использовать и получать от него доход, передав в наём третьему лицу. Поэтому закон, принимая нейтральную сторону, все же максимально защищает интересы именно нанимателя, чтобы последний не оказался «на улице».
Так, наниматель с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, может расторгнуть договор найма в любое время с письменного предупреждения наймодателя за 3 месяца.
А расторжение договора со стороны наймодателя согласно ст.687 ГК РФ предусмотрено исключительно в судебном порядке и только в следующих случаях:
1. Невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
2. Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действие которых он отвечает.
Более того, суд может предоставить нанимателю срок не более года для устранения нарушений. И лишь в случае невыполнения решения суда по поводу устранения нарушения суд, по повторному обращения наймодателя, принимает решение о расторжении договора и выселении из жилого помещения нанимателя и других граждан, за которых наниматель несет ответственность.
Аренда квартир в Нижнем Новгороде
Если наниматель или другие граждане, за которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения (естественно, в письменной форме). И только если указанные нарушения не будут устранены в оговоренный срок, наймодатель вправе опять-таки обратиться в суд для решения вопроса о расторжении договора найма.
Также необходимо оговориться, что переход права собственности на жилое помещение (продажи квартиры) не влечет расторжения или изменения договора найма. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
Соответственно выселить «квартиранта» в течение нескольких дней, менять замки в помещении и уж тем более распоряжаться имуществом «квартиранта» наймодатель не в праве. А при выполнении таких действий может понести предусмотренную законодательством гражданско-правовую ответственность.
В защиту наймодателя отмечу, что наниматель также подчиняется законодательству РФ и несет за свои действия гражданскую, административную, а в предусмотренных случаях и уголовную ответственность соразмерно содеянному.
Таким образом, договор найма и, следовательно, передача жилого помещения во временное владение и пользование третьим лицам - дело серьезное. А к выбору будущего «квартиранта» и составлению договора найма необходимо подходить очень ответственно.
- А если договора нет?
- Случай, когда на свой обоюдный страх и риск собственник квартиры и «квартирант» не заключают письменный договор заслуживает особого внимания. У них сохраняются общегражданские права, однако все вопросы, связанные с оплатой, порядком и сроком проживания, они решают по устной договоренности и не смогут претендовать на судебную помощь в возмещении понесенного ущерба и неполученной выгоды. А для нанимателя сохраняется опасность, что недобросовестный собственник жилого помещения сможет выселить «квартиранта» в любой момент без объяснения причин и даже с вполне легальным использованием помощи стражей правопорядка, которым «квартирант» вряд ли сможет обосновать законность пребывания в указанном помещении.
- Что вы посоветуете тем, кто собирается сдать квартиру?
- Подводя итог, хочется обратить внимание наймодателей на необходимость использования помощи квалифицированных риэлторских компаний в вопросе передачи своего жилья в наем. Мы не только проконтролируем процесс подбора потенциально квартиранта, но и обеспечим грамотное составление договора найма с учетом необходимых условий, а также сможем на весь срок проживания такого квартиранта оказывать наймодателю юридическую помощь в общении с ним.
Фото: fotki.yandex.ru
