На фоне роста числа свободных площадей в дорогих бизнес-центрах бюджетные офисные здания выглядят чемпионами кризиса. Они не только теряют арендаторов медленнее, но и переманивают компании из более дорогих офисов. А на самые качественные объекты эконом-класса даже есть листы ожидания.
Офисы С-класса выигрывают в кризис, считают эксперты ГК «Экоофис». По их данным, заполняемость площадей в таких объектах упала не так значительно, как в качественных, к которым традиционно относят офисы классов А и В.
Офисы класса А располагаются преимущественно в пределах кольцевой линии метро, находятся в новых деловых центрах, которые удачно расположены и могут похвастаться качественной отделкой, коммуникациями и планировками. Кроме того, арендаторы таких площадей обеспечены оргтехникой, средствами связи, оборудованными конференц-залами. В здании имеется охраняемая парковка и круглосуточная охрана.
Следующая категория — офисы класса В — близка к наивысшему сегменту, но такие помещения могут находиться не только в современных центрах, но и в реконструируемых особняках в пределах ТТК. Спектр услуг здесь практически такой же, отделка все еще качественная, но менее дорогая.
Офисы класса С располагаются, как правило, не так удачно и в старых зданиях. Максимум здесь будет отремонтирован фасад, в самом здании, как правило, стандартная коридорно-кабинетная планировка, что больше подходит маленьким компаниям. Такие офисы обычно эксплуатируются и поддерживаются силами владельца, а не управляющей компании или консультанта. Здесь может быть собственная наземная парковка, но к ней нет строгих требований.
По сути, самые качественные офисы сегмента могут практически не уступать классу В, но иметь какие-то небольшие недостатки, что уже автоматически относит их к более низкой категории.
Самые дешевые офисы относятся к классу D, обычно они размещаются в административных зданиях вроде НИИ, инженерные коммуникации здесь еще с советских времен, а набор услуг практически нулевой.
Заполняемость столичных офисных комплексов С-класса снизилась за последний год на 5–10%, тогда как в сегментах А и В+ снижение составило 30–35%.
Рост вакантности затронул наименее качественные объекты, тогда как в некоторых объектах «верхушки» С-сегмента отмечается даже приток арендаторов, поясняют аналитики в исследовании «Экоофис». По данным компании, до 25% арендаторов, покинувших офисы класса В и В+, переехали в качественный С-класс.
«Речь идет о лучших помещениях сегмента, с удобными планировками, хорошей локацией, интересной архитектурой», — приводятся в сообщении слова владельца компании Андрея Ковалева. — Чтобы привлечь к себе на объект этот «ручеек» арендаторов, привыкших к современным бизнес-центрам, собственник должен предлагать интересный продукт по более низкой ставке».
Условно у арендатора должно создаваться впечатление, что он не теряет в классе объекта, переезжая в С, говорит эксперт.
Однако площади освобождаются и в этой категории офисов. По данным S.A. Ricci, ряд компаний, напротив, переехали в офисы классом выше, воспользовавшись понижением ставок из-за кризиса. Около 50% переехавших выбрали офисы В-класса, примерно по четверти — В+ и А.
С другой стороны, есть доля арендаторов, преимущественно небольшие компании, которые были вынуждены отказаться от аренды офиса или даже закрыться. Однако С-класс традиционно является сегментом, менее всего зависимым от экономических проблем, говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова.
«У этого сегмента сформирована своя простая аудитория: производства, небольшие компании малого бизнеса — те компании, которым не нужны встречи с клиентами в офисе, не важна презентабельность или престижное местоположение», — рассказывает эксперт.
Таких компаний всегда остается много, а в кризис некоторые даже более крупные производства проводят сокращения расходов и штата. Одним из конкурентных преимуществ стала как раз та самая коридорно-кабинетная нарезка, то есть возможность предоставлять небольшие площади. Кроме того, офисы С-класса привлекли некоторых небольших арендаторов в самом начале кризиса, когда качественные объекты еще не начали снижать ставки и переводить их в рубли — в С-классе и так традиционно рублевые договоры.
«Сегмент С-класса повторяет все основные тренды рынка, однако он более гибкий, может гораздо быстрее реагировать на изменения рынка и тем самым уменьшать потери. Учитывая, что и до кризиса на большинство помещений ставки номинировались в рублях, их арендаторы были гораздо лучше защищены от резких колебаний курса, чем те, кто вынуждены были платить долларовые ставки по курсу ЦБ», — рассказывает старший директор отдела исследования Cushman & Wakefield Юлия Богомол.
Арендные ставки в классе С за последний год не были подвержены серьезным колебаниям. В центре города такие офисы сдаются по 14–15 тыс. руб./кв.м в год, за пределами центра — за 10–12 тыс. руб./кв.м в год, в спальных районах города — за 8–9 тыс. руб./кв.м в год.
