Недавно губернатор Московской области Сергей Шойгу сделал заявление о том, что власти готовы официально установить тариф перевода земель сельхозназначения в ИЖС. При этом тариф планируется сделать достаточно высоким. Может ли этот фактор способствовать снижению стоимости земли в Подмосковье?
Алексей ИВАНОВ, руководитель проектов в «Истринской долине» компании «Вектор Инвестментс»:
Тариф на перевод земель сельхозназначения в категории, пригодные под строительство, предлагается ввести, в первую очередь, для того чтобы направить поток тех платежей, которые сейчас взимаются неофициально (сотка земли ИЖС в разы дороже, чем сотка сельскохозяйственной, так что удивляться существованию практики неофициальных платежей не приходится), непосредственно в местные бюджеты. Но надо понимать, что сейчас это только инициатива. Несколько лет назад категории земли предлагали вообще упразднить, но на стоимости земли это никак не отразилось (так как инициатива так и осталась инициативой). Если тариф будет достаточно высоким, возможно, неофициальная составляющая и будет минимизирована. Но не думаю, что это само по себе приведет к снижению цен на землю.
Такой эффект может дать одновременное принятие еще двух недавно озвученных инициатив:
• увеличение в десять раз (с 0,3% от кадастровой стоимости до 3%) ставки налога на неиспользуемые с/х земли;
• увеличение штрафа в случае, если сельхозземля не используется по назначению, до 1 млн рублей.
Девелоперы, в портфеле которых значительное количество сельхозземель, вполне могут выставить эти участки на продажу, так как и перевод земель, и целевое использование (если компания не занимается еще и сельскохозяйственным бизнесом), и уплата повышенного налога – нежелательные расходы. В этом случае предложение на земельном рынке может увеличиться, а цены, соответственно, несколько снизиться.
Асет ГАЙРАБЕКОВА, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»:
Данный фактор в общем случае повышает себестоимость изменения назначения земли и как следствие себестоимость организации и строительства коттеджных поселков. Соответственно, итоговая цена участков в современных поселках может, наоборот, вырасти. А вот для оптовых покупателей земель сельхозназначения цена может снизиться. При этом вполне возможно, что повышение себестоимости «уложится» как раз в пределы удешевления земли. Соответственно, тогда для конечного потребителя цена не изменится.
Максим ЛЕЩЕВ, генеральный директор компании «Гео девелопмент»:
У нас даже кризис на стоимость некоторых земельных участков не повлиял, что уж говорить о тарифе?! Дело в том, что на земельном рынке все земли принадлежат примерно 30 крупным организациям с очевидной финансовой устойчивостью, у которых нет необходимости продавать «завтра за любые деньги». Соответственно и рынок не всегда подвержен фактору конкуренции и редко когда может произойти то, вследствие чего могут появиться ценовые колебания в сторону понижения. Как правило, любое новшество в законах трактуется собственниками как неоспоримое улучшение, а покупателями - как неоспоримое ухудшение.
На мой взгляд, введение тарифа увеличит спрос на землю сельскохозяйственного назначения, а число таких земельных участков - чуть более 70% от общего объема предложения. Ее неохотно покупают из-за непрозрачности законодательства и структуры перевода. Всегда был риск того, что перевод затянется на несколько лет, будет стоить непонятно сколько или администрация района откажет в переводе из-за того, что видит на участке строительство музея или спортивный комплекс, а собственник планирует построить коттеджный поселок. Вероятно, формулировка «тариф» предполагает определенную прозрачность процедуры перевода, а значит можно ожидать увеличения спроса на землю сельскохозяйственного назначения и как следствие увеличения ее стоимости.
Фото: www.economica.com.ua
