Когда до конца сделки остаются считанные шаги, многие продавцы и покупатели расслабляются, полагая, что дело сделано. А факт сдачи-приемки и акт об этом считают пустой формальностью. Однако это не так. Впрочем, в большинстве случаев, при «нормальных» покупателях и продавцах сам процесс сдачи-приемки проходит без эксцессов.
Покупатель осматривает квартиру, видит, что все в порядке и подписывает акт приемки, копия предается продавцу, а покупатель получает ключи от квартиры. Вот и все. Казалось бы, откуда в такой простейшей ситуации взяться проблемам? Однако риэлторы хорошо знают, что проблемы в любой сделке могут возникнуть в самый неожиданный момент и относятся к процессу сдачи-приемки очень ответственно. Дело в том, что на подписании акта и на сдаче квартиры сделка еще не заканчивается. Продавец еще не получил деньги, а покупатель, хотя и получил ключи, в квартиру на самом деле не въехал. То есть сделка еще не прошла. И нарушения заведенного порядка и последовательности действий может привести к достаточно серьезным последствиям. Порой для собственного удобства покупатели могут попросить провести акт приемки и подписать акт до регистрации сделки. Причины при этом приводятся вполне разумные. Стоит ли соглашаться на такие предложения? Риэлторы полагают, что нельзя ни в коем случае, какими бы вескими причинами не была вызвана подобная просьба. В агентстве недвижимости «Адвекс» нам рассказали историю, когда продавец все же согласился на предложение покупателя в «обмен» на получение части денег также до регистрации сделки. Просьба покупателя была вызвана тем, что он выехал из своей только что проданной квартиры, и жить ему было негде. Казалось бы, предложение вполне гарантировало права обоих участников сделки. Но, увы, непредвиденные обстоятельства, возникшие у покупателя, поставили его в крайне неприятное положение. Ему срочно понадобились деньги для его бизнеса – банк не выдал ссуду на которую он рассчитывал. В результате он решил развернуть сделку обратно. Но квартиру при этом решил не освобождать. Дальше все разворачивалось практически по законам детективного жанра. На квартиру был наложен арест, покупатель остался в ней жить, продавец без денег и квартиры попросту остался на улице. Закончилось все только через полгода после подключения адвокатов и сотрудников правоохранительных органов. Потери продавца составили несколько тысяч долларов, не считая потерянного времени, «бездомной» жизни и издерганных нервов. При подписании акта до регистрации может в неприятной ситуации оказаться и покупатель. Отсюда правило первое – никогда не нарушайте расписанный порядок проведения сделки и не подписывайте никаких актов до ее регистрации.
Можно ли подписывать акт после регистрации? Да, можно. Но при этом также нужно соблюдать неписанные, но проверенные на практике правила. Дело в том, что даже после регистрации покупатель еще не стал действительным владельцем квартиры. И не станет им до тех пор, пока сделка не завершиться полностью и он не въедет в квартиру. И тут возникает некий временной разрыв. Обычно после подписания акта приемки и передачи ключей проходит день, до завершения расчетов. И не всегда это время идет на пользу покупателю. Разные у нас встречаются люди. В агентстве недвижимости «Невский простор» нам рассказали историю, когда продавец, передав ключи покупателю, и договорившись с ним о завершении расчетов на следующий день, решил воспользоваться этим обстоятельством. У него были запасные ключи. И буквально через несколько часов после подписании акта приемки он снова приехал в свою бывшую квартиру и основательно ее «подчистил». Он вывез все импортное сантехническое оборудование, хорошие межкомнатные двери, электроплиту и даже импортные пакетные предохранители. Затем приехал на окончание расчетов, получил остаток денег и был таков. И что было делать покупателю в такой ситуации?
Деньги продавцу он отдал, квартиру принял, акт подписал. То есть по документам все было чисто. Эту ситуацию удалось разрешить, только благодаря вмешательству милиции. Когда продавцу пригрозили возбуждением уголовного дела, тот пошел на попятную и согласился вернуть все имущество. Конечно, такие продавцы попадаются нечасто. Но, как говорят риэлторы, попытки увезти из квартиры «любимый смеситель» встречаются не так уж и редко. Поэтому специалисты советуют тщательно относиться к подписанию акта приемки, а в случае сомнений и наличия дорогостоящего оборудования в квартире, которое должно перейти к покупателю, составлять еще и опись имущества. Кстати, составить такой список вообще лучше заранее, если квартира продается «как есть», то есть с мебелью и оборудованием. Ну, а что касается вариантов с «лишним» ключом, то абсолютной подстраховкой может быть только немедленная смена замка после подписания акта приемки. Риэлторы считают, что зачастую наши земляки проявляют излишнюю щепетильность в этом вопросе, боясь ненароком обидеть продавца, и советуют при малейших сомнениях не заниматься психологическими этюдами, а просто ставить свой замок. Многое в этой ситуации зависит и от агента, который, как правило, может вычислить любителей сувениров.
Достаточно сложные ситуации возникают с приемкой квартир при сложных многоступенчатых сделках. Но тут скорее речь идет не о вороватых продавцах, а о технических проблемах стыковки таких сделок. Представьте себе «элементарную» обменную цепочку хотя бы из четырех участников. Т есть, в сделке участвуют четыре квартиры. На практике это означает, что все акты должны быть подписаны в один день, затем также одновременно завершены расчеты и произведено (как записано в большинстве договоров) освобождение квартиры. А это что означает? Переезд! Четырех участников цепочки в один день! Как нам рассказали в агентстве недвижимости «Спектр» состыковать эту последнюю фазу сделки очень трудно. Как-то раз во время такой стыковки все дело чуть было не испортил всего один человек – друг одного из участников сделки, который попросту перепутал даты переезда и не подогнал время грузовик для перевозки вещей. Но это еще «цветочки», гораздо более неприятная ситуация может сложиться из-за элементарного гриппа, особенно в том случае, если переезжает одинокий человек, и его никто не может подстраховать. Поэтому специалисты считают, что эту завершающую часть сделки нужно планировать «с тройным запасом» и быть готовым ко всяким неожиданностям.
Фото: www.rusafisha.ru
