Доллар бьет рекорды роста, рубль теряет в весе. Как это связано с ценами на недвижимость? Усложняет ли взаиморасчеты? Есть ли предпосылки для перехода на евро? И что будет с рынком, если доллару предстоит дальнейший рост, как это прогнозируют некоторые аналитики?
Что выбрать?
Москва всегда относилась к долларовым регионам страны, то есть стоимость 1 кв. м здесь привычно считали в долларах. И лишь последние полтора-два года американскую валюту слегка потеснили рубли и евро. По данным агентства irn.ru, более 50% рынка вели взаиморасчеты в долларах, 20–40% — в рублях и совсем незначительная часть — в евро.
Сейчас, в период финансовой нестабильности, как предполагают аналитики, продавцы и покупатели перейдут на условные единицы. И этот процесс уже идет. Существует мнение, что условная единица, по всей видимости, будет основываться на усредненной стоимости доллара и евро.
Пока же можно говорить о переходном периоде. Некоторым арендаторам коммерческой недвижимости хозяева площадей уже объявили о переходе на евро. Ряд крупных девелоперских компаний пока выставляет цены в рублях, но не скрывает своих намерений пересчитать их на условные единицы. Некоторые уже это сделали. Есть и те, кто на ценниках указывает стоимость в долларах.
О том, что в ближайшее время на рынке восторжествует американская валюта, говорят многие аналитики. Например, независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, ссылаясь на практику прошлых лет, утверждает следующее: «Так уж сложилось, что цены на квартиры долгое время номинировались в долларах. При этом курс доллара, как правило, только увеличивался. В условиях, когда курс доллара начал уменьшаться, продавцы, желая избежать потерь, переходили на рублевые цены. Едва ли можно оправдать это патриотизмом. Сейчас доллар опять растет по отношению к рублю, поэтому продавцы выбирают более удобный для них вид валюты. В этом случае они, даже не изменяя номинальной цены, получают прибавку за счет изменения курсовой разницы валюты продажи. Поэтому очередной переход продавцов к долларовым ценам — это дань текущему состоянию валютного рынка». В принципе расчеты в евро также возможны. Но, по мнению А. Бекетова, это не даст никакого экономического эффекта. Если в долларах квартира более чем в 30 раз дешевле, чем в рублях, то в евро она будет дешевле более чем в 40 раз.
Уже в течение нескольких месяцев не возникает четкой ориентации по выбору единого денежного эквивалента для проведения сделок. И во многом это определяется темпами продаж: на рынке нет ажиотажа, следовательно, процессы идут медленнее, чем в условиях повышенного спроса, говорят аналитики. С теоретической точки зрения обесценивание рубля и скидки от застройщиков предоставляют возможность владельцам валютных сбережений приобрести уже сейчас жилье с очень высоким дисконтом (до 30–40% от максимальных значений в сентябре 2008 г.), отмечает Александр Крапин, руководитель информационно-аналитического агентства RWAY. Однако на практике деловая активность крайне мала, поскольку начался процесс снижения цен на жилье, который способствует интенсивному формированию отложенного спроса.
В агентстве RWAY считают, что в ближайшие месяцы цены будут исчисляться как в рублях, так и в условных единицах (доллар и евро). С большой степенью вероятности уже к осени текущего года цены на жилье будут номинироваться в основном в рублях, поскольку рубль начнет укрепляться относительно других валют.
Рост или снижение?
Как отмечает Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости DOKI, цены в рублевом эквиваленте сейчас изменяются в сторону увеличения, но этот рост не пропорционален изменению курса рубля: при их формировании учитывается снижение стоимости национальной валюты в рамках происходящей девальвации. Цены в долларовом эквиваленте продолжают снижаться, но это также не отражает реального курса американской валюты.
В ситуации с неустоявшимися ценами (хотя общая тенденция понятна: цены упали примерно на 20–40% с учетом торга) странно выглядят рассуждения некоторых участников рынка: «А в рублях-то рынок не падает, а даже растет!» Подобные реплики можно расценивать как некую игру, считает Олег Репченко, руководитель аналитического агентства irn.ru: «Вспомним дефолт 1998 г., когда цены на недвижимость существенно снизились. Падение цен произошло в долларах, в рублях они только выросли. Но ведь никто же не говорил, что рынок реально вырос». То же самое происходит и сейчас. Формально ценники в рублях могут показывать рост стоимости 1 кв. м, но в ситуации снижения национальной валюты всем ясно, что скрывается за увеличивающимися рублевыми показателями. Именно поэтому, уверен О. Репченко, рынок сделает выбор в отношении более стабильной денежной единицы. Евро и доллар в равной степени дорожают по отношению к рублю (сохраняя небольшие колебания), но доллар привычен, к тому же многие уже перевели свои сбережения в американскую валюту. Поэтому, предполагает он, на рынке недвижимости, по всей видимости, произойдет возврат к долларовым взаиморасчетам через банковские ячейки.
Сложности продаж
Способствует ли снижению спроса ситуация с валютой? Аналитики оценивают это по-разному. Некоторые говорят о том, что валютные колебания не сильно затрагивают рынок. Реальный продавец и реальный покупатель всегда смогут найти общий язык. Если же доллар достигнет отметок в 40–50 руб. (как утверждают некоторые источники), то и стоимость недвижимости в долларах упадет пропорционально. В конечном итоге возможность сделки определяется платежеспособным спросом, а в какой валюте он выражен — не так важно, говорит А. Бекетов.
Однако О. Репченко склонен считать, что нестабильный курс вносит нервозность: пока смотрели квартиру — цена снизилась. Только договорились о цене в рублях, а он подешевел, следовательно, продавцу такая сделка становится невыгодна.
Рублевые ценники сейчас периодически переписывают в сторону повышения, а большинство продавцов при совершении сделки стараются указывать стоимость в иностранной валюте по курсу ЦБ на день оплаты, объясняет В. Барнинец. Это приводит к недопониманию ситуации со стороны покупателей и собственников, а риэлторам приходится больше внимания уделять этому вопросу.
При составлении документов могут возникать проблемы при расчетах после внесения аванса, так как в договоре прописана цена только в рублях. В этом случае продавец отстаивает свои интересы и требует (в связи с удешевлением рубля) изменения условий, а это может привести к срыву всей сделки.
Что дальше?
Некоторые аналитики считают, что нестабильность валютных взаимоотношений и прогнозы о девальвации рубля, наоборот, повысят интерес к недвижимости. Такое мнение высказал, например, Александр Илюхин, генеральный директор компании «Апрель». Одна из характеристик недвижимости — это ее способность сохранять капитал. Однако об этом забыли. Но что сейчас происходит с частным капиталом по всей стране, который лежит в банковских ячейках без движения? Собственники явно будут вынуждены искать для него «иммунитет» и, скорее всего, как считает А. Илюхин, найдут именно в недвижимости. Ведь продавцы сегодня уже не преследуют цель получить сверхприбыль. Зато наступает благодатное время для покупателей, если они хотят получить скидки. Подобное одностороннее движение навстречу покупателям скоро закончится. Уже к марту основные игроки — застройщики либо найдут дополнительные ресурсы для продолжения работы, либо недвижимость сама найдет новых инвесторов, считает А. Илюхин. На первичном рынке основные продажи начнутся в апреле, когда и у застройщиков, и у потребителей наконец-то появится одинаковое видение ситуации. А она такова: новые проекты пока нельзя реализовать, значит, к концу года возможен дефицит площадей.
