Цены на новостройки росли, растут и будут расти. Если застройщики не стали опускать их в самое тяжелое время – в период ограничительных мер, когда регистрация сделок практически остановилась, то сейчас этого ждать тем более не приходится.
Почему демпинг исключен
Государство по разным причинам крайне заинтересовано в стабильности строительного бизнеса, особенно в Москве. На этот рынок поступают и «крутятся» огромные средства, и несет их туда значительная часть населения.
Люди отдают за квартиры немалые деньги, порой накопленные за всю жизнь, застройщикам и годами платят банкам ипотеку (в основном банкам с госучастием).
Поэтому во время кризиса, грянувшего с пандемией, девелоперы были хорошо поддержаны. В частности, 150 млрд рублей выделено на выкуп квартир у девелоперов, а также снижены ставки по проектному финансированию.
Государство же поддержало спрос на рынке новостроек, предоставив покупателям льготную ипотеку (сейчас ставка составляет от 5,85% до 6,5% годовых в зависимости от банка). Затем, как мы помним, суммы кредитов по этой программе были увеличены, размер первоначального взноса сокращен с 20% до 15%, даны льготы молодым семьям и другим категориям покупателей.
Эскроу-реформа, изначально призванная заставить девелоперов платить банкам за пользование деньгами, в итоге защитила их же позиции на случай любых чрезвычайных событий. «Застройщики теперь пользуются банковскими кредитами, а не деньгами дольщиков. Таким образом, одна из основных причин, по которой во время прошлых кризисов происходили банкротства, оказалась искоренена, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Отмечу, что сегодня в Москве по эскроу-счетам продается уже больше 50% строящихся квартир».
По данным ДОМ.РФ, в период действия в России ограничений из-за пандемии ни один из домов, строящихся с использованием эскроу-счетов, не пополнил перечень проблемных объектов. «В случае второй волны коронавируса проектное финансирование вновь оградит девелоперов от денежных проблем, и они смогут продолжить реализацию проектов», – уверен Владимир Щекин, совладелец группы «Родина».
Покупатели уходят со «вторички» на «первичку»
Но давайте подробнее рассмотрим, что происходит с покупательским спросом – главным фактором, от которого зависят цены. «Снижение ставок по ипотеке с 8% до 6% на новостройки открыло возможность приобрести жилье тем гражданам, которые раньше не находили для себя приемлемых условий по кредитам. Доля ипотечников среди покупателей новостроек выросла. Полагаю, этот процесс сохранится до конца года», – прогнозирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
На рынок нового жилья перебежали и покупатели со вторички. Во время самоизоляции вторичный рынок оказался менее гибким: онлайн-показы не могли заместить личный визит покупателя, а сбор документов был затруднен из-за закрытия ряда инстанций.
Более того, на вторичное жилье ипотека с господдержкой не распространяется, и ставки по базовым программам выше, чем для новостроек. Кроме того, при покупке вторичной квартиры не удастся воспользоваться семейной ипотекой, ставка по которой составляет от 4,5% до 6% годовых. В большинстве регионов она действует только на новостройки, лишь в Дальневосточном федеральном округе – также и на вторичном рынке.
«Многое зависит от того, будет ли продлена ипотека с господдержкой после 1 ноября. Если возможность оформить ипотеку под 6,5% (и ниже) сохранится, спрос продолжит перераспределяться в пользу первичного рынка», – считает Мария Литинецкая.
Цены будут расти, но медленно
Как видим, ничто пока не заставляет застройщиков задумываться о снижении цен. Наоборот, участники рынка ждут, что в ближайшие месяцы цены вновь начнут ползти вверх, хотя и не так агрессивно, как в период до пандемии.
«Если второй волны пандемии не будет, а льготную ипотеку продлят по крайней мере до конца года, то за 2020 год столичные новостройки могут подорожать на 7-10% (учитывая итоги I полугодия, за которое в массовом сегменте квартиры прибавили 4%, в бизнес-классе – 7,3%), – полагает девелопер Владимир Щекин. – В случае введения режима самоизоляции осенью 2020 года, скорее всего, повторится весенняя ситуация: застройщики снова «зафиксируют» цены в своих проектах».
Итак, новостройки остаются самым ликвидным продуктом на рынке недвижимости. Поэтому снижение цен в ближайшее время маловероятно даже при значительном уменьшении активности клиентов.
С другой стороны, конечно, нужно понимать, что в стране системный экономический кризис, и восстановление темпов роста цен, которые мы видели в 2018-2019 годах, не будет быстрым даже по самым оптимистичным прогнозам. «Поэтому, занимая деньги у банка, лучше иметь при себе подушку безопасности (равную 1-2 годам платежей) и трезво оценивать свои позиции в бизнесе или на рынке труда», – советует Мария Литинецкая.
