Дольщиков, приобретающих квартиры на текущем рынке, не должно удивлять предложение от застройщика заключить договор уступки. Данная конструкция стала решением, позволившим компаниям сохранить привычный формат работы после 1 июля 2019 года и немного «отодвинуть» свой личный «час икс».
Преимуществом для строителей, выбравших для себя данный сценарий работы, стала возможность сохранить привычную экономику. Однако возникает необходимость в уплате НДС.
Схема обхода выглядит следующим образом: обязательный переход на эскроу обусловлен отсекательной датой. Все ДДУ, поданные на регистрацию до 1 июля, освобождены от обязанности использования эскроу вне независимости от даты фактической оплаты по таким договорам. Застройщик до 1 июля 2019 года должен был заключить ДДУ с аффилированной компанией. Оплату по этому договору проводить необязательно. Когда появляется покупатель, желающий купить квартиру, ему предлагают приобретение по договору уступки права требования. Договора уступки также освобождены от использования эскроу- счетов. После уступки новый дольщик оплачивает первоначальный ДДУ напрямую застройщику. Застройщик сохраняет право на прямое привлечение средств дольщиков, ведь юридически оплата осуществляется по договору, заключенному до часа Х.
Статистика показывает, что схема с уступкой была востребована. За первые 5 месяцев 2019 года в Московском регионе прирост количества реализуемых квадратных метров по отношению к 2018 году показывал значительный прирост (до 25%). А июнь и вовсе побил все мыслимые рекорды. В отчете столичного управления Росреестра говорится, что за этот период в Москве было зарегистрировано 11 677 договоров долевого участия (ДДУ) при покупке новостроек. Это на 54% больше, чем в мае 2019 (7,5 тыс.), и в два раза выше июня 2018 (5,6 тыс.). При этом прирост ипотечных сделок составил всего 1%, а это означает одно из двух: либо строители выводили «квадратуру» из-под эскроу-счетов, либо на рынке столичного региона вдруг появились более 6 000 покупателей со 100% оплатой. В июле застройщики перестали проводить выкупы, а статистика уже показала резкий «обвал», объясняемый не только рыночными факторами.
По общему правилу такие застройщики попадают под НДС, распространяемый на разницу между стоимостью, по которой право требования было уступлено, и стоимостью первоначальной покупки.
Ситуацию можно объяснить на следующем примере. Застройщик продал зависимой компании квартиру за 1 млн рублей. Впоследствии эта компания перепродала квартиру за 4 млн рублей.
НДС составит 500 000 рублей по принципу:
4 млн – 1 млн = 3 млн рублей Х 20/120 = 500 000
Однако застройщики могут минимизировать отчисления в случае применения немного более сложной схемы. Важным моментом схемы с уступкой является то обстоятельство, что обязательный переход на эскроу-счета касается только тех договоров, которые были заключены (зарегистрированы) после 1 июля 2019 года. Если ДДУ заключён до указанной даты, то эскроу-счета к нему не применяются, даже если оплата по такому договору осуществляется после 1 июля 2019.
Застройщики могли поступить следующим образом. До 1 июля заключался оптовый договор на большое количество квартир, с условием об оплате в рассрочку. Цены в таких договорах были рыночными. Как только найден покупатель на квартиру, аффилированная фирма оплачивает застройщику часть цены ДДУ за конкретную квартиру, после чего продает ее по договору уступки с небольшой наценкой. С точки зрения НДС эта сделка будет выглядеть так: цена по ДДУ 4 млн рублей, цена уступки - 4,01 млн рублей.
НДС составит 1666 рублей по алгоритму:
4,01 - 4 млн = 10 000 рублей Х 20/120 = 1 666 рублей
При этом аффилированное лицо вернуло в свой оборот те 4 млн рублей, которые уплатило первоначально застройщику и сможет использовать их снова, когда появится очередной покупатель.
