Наступивший три года назад мировой экономический кризис, в числе других областей российской жизни, больно ударил и по сфере недвижимости
Остановились многие строительные проекты, даже крупные девелоперы оказалась в трудном положении многомиллионных кредитных обязательств на фоне тотального снижения покупательской активности.
В этот, несомненно, трудный момент роль своеобразного «спасательного круга» пришлось исполнить государству. Однако эксперты компании Penny Lane Realty – одного из ведущих операторов на рынке жилой и коммерческой недвижимости, – проанализировав действия властей в этой сфере, пришли к выводу, что государство с этой задачей справилась, однако не обошлось и без существенных промашек, которые до сих пор мешают развитию цивилизованного рынка девелопмента в России.
«Именно государственные банки поддержали ряд девелоперов в трудный для них период. В обмен на это некоторые компании стали полностью или частично подконтрольны своим бывшим кредиторам: Система-Галс – ВТБ, Дон-Строй – ВТБ, ПИК – Сбербанку и т. п. Некоторые девелоперы благодаря именно административной руке помощи остались в живых и смогли выкарабкаться, как, например, Capital Group. «Благодаря» кризису мы получили целый ряд девелоперов, ведущих сегодня куда более разумную политику, тщательнее оценивающих свои риски», - рассказал генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
Сегодня девелоперы, получившие в свое время государственную поддержку, обладают рядом преимуществ по сравнению с другими девелоперскими структурами. К примеру, «избранные» застройщики остаются достаточно устойчивы в условиях нападок со стороны общественных организаций, таких как «Архнадзор», имеют доступ к относительно долгосрочным и дешевым кредитам, так как государственные банки в первую очередь поддерживают принадлежащие им же девелоперские структуры, предоставляя им более выгодные условия кредитования. Однако, отмечают аналитики компании, в результате получается резкий передел рынка в пользу этих компаний.
«Именно «избранные» имеют сегодня в своем объеме значительную долю государственного заказа и обслуживают потребности своих владельцев», - считает Георгий Дзагуров.
Неоднозначные ситуации могут возникать и в случаях, когда государство теми или иными своими действиями создает комфортную среду для процветания коррупции. К примеру, сообщает о том, что готово предоставить застройщикам некие льготы. Тем не менее, окончательное решение в этих вопросах принимает не административная машина, а отдельные чиновники.
«Если одному предпринимателю за взятку или без оной предоставляется привилегия, а другому нет, то второй, пожалуй, попадает в ситуацию недобросовестной конкуренции. То есть теоретически его подталкивают к получению льготы путем дачи взятки или, как вариант, потере своего бизнеса, заведомо менее эффективного, чем соседний, облагодетельствованный льготами», - полагает Георгий Дзагуров.
Впрочем, одной из главных ошибок государства специалисты компании считают отсутствие подвижек в направлении развития ипотечных программ.
«Сегодня население активно занимает денежные средства. При этом, чем менее опытны и защищены граждане, тем больше они одалживают. По факту в этом году страна по объемам выданных кредитов вышла на уровень 2008 года, однако для обеспеченных заемщиков эти цифры абсолютно противоположны», - считает Георгий Дзагуров, отмечая, что если в 2008 году на постоянном росте цен состоятельные граждане занимали под 11% годовых, то сегодня кредиты оформляют лишь наименее обеспеченные слои населения.
Выход из этой ситуации генеральный директор Penny Lane Realty видит в создании и введении закона об ограничении ответственности заемщика самим заложенным активом, как это, например, происходит в США, где после передачи залога банку заемщик больше ничего не должен. Кроме того, необходимо ослабление контроля за источником возврата у заемщика. Все это, по мнению Георгия Дзагурова, могло бы привести в порядок российскую ипотечную систему.
Такие действия, во-первых, позволили банкам перестать выдавать кредиты под «непонятные документы, делая вид, что это нормально», а граждане перестали бы на длительные периоды времени «попадать в долговое рабство». Впрочем, у подобного решения проблемы может быть и другая сторона. «Такое ограничение ответственности заемщика наряду с ослаблением контроля над источниками возврата определенно может стать катализатором мнимых кредитов, нацеленных исключительно на получение средств и передачу переоцененного актива банку, а это прежде всего – удар по государственным или полугосударственным банкам», - считает Георгий Дзагуров.
По мнению экспертов Penny Lane Realty, государство может оказать реальную помощь застройщикам приведя в порядок реализуемые с торгов строительных площадок. В этом случае инвестор мог бы получать в свое распоряжение участок с согласованным подключением коммуникаций, объемом строительства. Таким образом, сократилась бы зависимость от коррупции и потенциальным застройщиком смог бы стать не только имеющий плотные связи московский девелопер.
«Сегодня же девелоперам предлагается «купить» проблему, с которой может, по сути, справиться лишь тот, кто имеет длинную «волосатую» руку и гарантии (пусть зачастую и виртуальные), что обещанные параметры будущего проекта ему точно согласуют», - отмечает Георгий Дзагуров.
Повышение уровня инфляции, внедрение налога на недвижимость и на роскошь, снижение ставок по кредитам могут также внести значительное оживление на рынок.
Фото: falk-konsalting.ru
