Сегодня мы поговорим о рисках покупки "наследственных" квартир и о том, как этих рисков избежать.
"Забытый" наследник
К сожалению, никто и никогда не сможет гарантировать, что помимо наследников, вступивших в наследство и оформивших свои права на имущество, не имеется иных лиц, которые имеют права наследования, но по каким-либо причинам не реализовали их.
Это могут быть как наследники предыдущих очередей, так и наследники той очереди, которая призывается к наследованию, лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве, наследники по праву представления и т.д. Особенно трудно поддаются выявлению дети наследодателей – мужчин.
В случае "возникновения" иного (кроме продавца) наследника, предъявляющего права на квартиру или долю в ней, договор купли-продажи квартиры может быть признан судом недействительным, с применением последствий недействительности сделки, в том числе в виде изъятия квартиры у покупателя.
Откуда берутся "забытые" наследники?
Иной наследник, может "возникнуть" по нескольким причинам. Во-первых, это может быть наследник, пропустивший срок принятия наследства, и имеющий на это уважительную причину.
Во-вторых, это может быть наследник, который фактически принял какую-то часть наследства, но не оформил это документально. Фактическое принятие наследства, означает, что гражданин стал вести себя с наследуемым имуществом как собственник. Т.е. начал нести какие-то расходы по его содержанию, или стал каким-либо образом распоряжаться наследством. При этом закон считает, такое принятие наследства, даже без документального оформления, вполне легитимным. И по закону же, если гражданин принял какую-то часть наследства, то это означает, что он принял все причитающееся ему наследство.
В-третьих, таким "забытым" наследником, может оказаться человек, который имеет право на обязательную долю при наследовании по завещанию, но который об этом не знал, и узнал позднее.
Как найти "забытого" наследника?
Риск "забытого наследника" является наиболее сложно устранимым в связи с влиянием человеческого фактора, тем не менее, перед приобретением наследственной квартиры рекомендуется провести следующий комплекс мероприятий:
1. Подробно опросить продавца квартиры – наследника о наличии ближайших родственников, в том числе уже умерших (наследование по праву представления!!!). Часто при распределении наследства в пределах одной семьи членами этой семьи принимается определенное решение о том, кто должен стать собственником квартиры и в каких долях. При этом иные наследники, имеющие права на квартиру, добровольно не вступают в наследство по взаимному согласию. Кроме того, часто продавцы-наследники и не подозревают, что их родственники также имеют права на часть имущества.
2. Поговорить с участковым уполномоченным, соседями, консьержем, старшим по подъезду и проч. Все эти люди являются бесценным источником информации. Например, узнать о том, что у умершего был сын, но они двадцать лет не общаются, из других источников получить практически невозможно.
3. Внимательно ознакомиться с Выпиской из домовой книги на квартиру. Как правило, все люди, проживающие в квартире в один период, являются близкими родственниками. Нет ли в выписке "лишних" людей? Кто они? Какова степень родства с умершим? Если они имели право ни наследство, то почему не приняли его?
4. Обязательно до совершения сделки взять Выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру с информацией о действительном собственнике квартиры. Этот документ в числе прочих позволит впоследствии ссылаться на добросовестность приобретателя при совершении сделки купли-продажи.
Если "забытый" наследник найден?
Если в ходе проделанных мероприятий "неучтенный" наследник выявлен, то необходимо получить от него письменное, желательно нотариально удостоверенное, заявление о том, что наследнику известно:
- о смерти наследодателя,
- об открытии наследства (с указанием, в чем оно заключается),
- о том, что такой наследник не возражает против того факта, что собственниками квартиры стали другие наследники и не претендует на данное имущество,
- о том, что наследник не возражает против продажи квартиры.
А также…
В любом случае, даже если "забытых" наследников не только не выявлено, но и, по Вашему мнению, их нет с огромной долей вероятности, получите перед сделкой от продавца-наследника нотариально удостоверенное заявление. В этом заявлении продавец должен указать, что он берет на себя обязательство решить все возможные проблемы с потенциальными наследниками (не зависимо от того, выявлены они или нет) самостоятельно и за свой счет, без привлечения покупателя. Такое заявление, помимо юридической стороны вопроса, часто оказывает серьезный психологический эффект.
Ирина Дагаева, юрисконсульт компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
Фото: sob.ru
