Рынок вторичной недвижимости в мае лихорадило. Незначительная стабилизация национальной валюты повлекала всплеск роста цен предложения на жилье. Но в июне ситуация явно стабилизировалась.
цінове дно нерухомості
Бухгалтер Светлана уже несколько недель пытается купить квартиру в Одессе. Ее интересует жилье в Киевском районе -- "убитая" "трешка" до $60 тыс. или двухкомнатная квартира с нормальным ремонтом, примерно в таком же ценовом диапазоне. Но, увы, по таким ценам ничего не предлагают. "Это даже не смешно, когда за трехкомнатную квартиру, расположенную на первом этаже и десять лет не видевшую даже косметического ремонта, хотят $68 тыс. И сбрасывают не более $500", -- возмущается Светлана. Ей предлагали "трешки" с ремонтом за $75--78 тыс., причем сбить цену удалось максимум до $73 тыс. Двухкомнатные квартиры, состояние которых можно оценить как жилое, в Одессе предлагают по $57--60 тыс. "Время у меня есть, и если никто не решится продать квартиру по цене, которая меня устраивает, подожду осени. К осени эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен. Хотя, если сравнивать с апрелем 2009 года, сейчас квартиры в Одессе подскочили в цене в среднем тысяч на пять", -- рассказала Светлана.
Наверное, Светлана не единственная, кто столкнулся сейчас с упрямством продавцов, которые под давлением риелторов начинают задирать цены и неохотно торгуются. Сами риелторы объясняют текущую ситуацию всплеском спроса, который, дескать, спровоцировала отмена моратория на выдачу депозитов, стабилизацией банковской системы и даже падением курса доллара. С другой стороны, есть и объективные факторы против роста цен: ипотечное кредитование не работает, благосостояние населения ухудшилось, те, у кого есть определенные денежные запасы и желание купить недвижимость, рассчитывают на еще большее падение цен.
Киев
Столичный рынок недвижимости в мае показывал признаки жизни: одни квартиры якобы дорожали, другие -- дешевели. Продавцы и риелторы вовсю пытались уговорить покупателей, что ценовое дно достигнуто и "покупать надо сегодня, а то завтра будет дороже". Ничего у них не получилось. Как сообщают аналитики АН "Планета Оболонь", в мае не оправдались прогнозы относительно роста деловой активности и смещения спроса в сторону более качественного жилья. Да и количество сделок, сообщают в агентстве, за последний весенний месяц снизилось на 9%, причем основное снижение произошло в сегментах дорогого и качественного жилья.
Небольшой переполох вызвало возобновление выдачи депозитов и укрепление национальной валюты по отношению к американскому доллару. Некоторые продавцы повышали цены на 5--8%, а кто-то и вовсе снимал с продажи свое жилье. В свою очередь и покупатели не спешат тратить деньги. Как сообщили в АН "Планета Оболонь", они уверены, что нынешнее "ценовое дно" -- не более чем временная стабилизация цен перед будущим падением. "Аргументы в пользу такого сценария развития событий: огромные сложности в экономике; резкое сокращение доходов граждан; отсутствие кредитования; перегретость рынка, цены на котором на уровне европейских городов, при существенно более низком качестве жилья и мизерных зарплатах большинства граждан", -- справедливо отметили эксперты агентства.
Аналитики консалтинговой компании "Канзас" отмечают, что цены стабилизировались и никаких ощутимых поползновений, как в сторону снижения, так и повышения, не происходит. А по данным консалтинговой компании SV Development, ныне средняя стоимость квартиры на вторичном рынке столицы составляет около $1500 за 1 м2. Примерно столько же стоило жилье и месяц назад. А вот в АН "Планета Оболонь" подсчитали, что за последние полгода цены предложения снизились на 20--40%. Максимальное снижение -- на 42,7% -- пришлось на однокомнатные квартиры в современных панельных домах. Минимальное же -- на 19,5% -- на двухкомнатные "сталинки".
Регионы
Во многих городах-миллионниках цены на "вторичку" либо застыли на месте, либо продолжали снижаться.
Например, в Донецке, с начала 2009 года, по данным компании "Герц", цены просели на 47%. А с 15 мая по 15 июня 2009 года квартиры в Донецке подешевели почти на 7% -- до $965 за 1 м2. По словам аналитика компании "Герц" Максима Сидорского, сейчас много покупателей, которые хотят купить квартиры по ценам на 20--30% ниже рыночной стоимости. А вот сделок по заявленным ценам практически нет. Г-н Сидорский полагает, что цены на донецкую "вторичку" продолжат снижаться вплоть до конца лета. По его прогнозам, квартиры могут подешеветь до $850 за 1 м2.
"Вторичка" в Днепропетровске в мае ориентировочно подорожала на 5--10% -- если говорить о ценах предложения. Примерная стоимость 1 м2 вторичного жилья в городе колеблется от $900 на окраинах до $1500 в центре. Риелторы объясняют, что ориентируясь на изменение курса доллара, некоторые продавцы начали повышать цены и снимать с продажи свои квартиры. Как долго продолжится подорожание и до какого уровня могут подскочить цены, никто прогнозировать не берется -- все зависит от дальнейшего развития экономической и политической ситуации в стране.
Несмотря на рост цен, сказать, что покупатели в Днепропетровске раскупают квартиры пачками, нельзя. По сравнению с началом года перевес предложения над спросом сократился, но частично из-за того, что продавцы поснимали с продажи свои обеъекты. Например, по данным АН "Realnest", в мае объем предложений сократился на 8,8%. При этом по состоянию на начало июня предложение превышает спрос в 8,7 раз, что почти вполовину меньше, чем было в январе 2009 года.
Цены на квартиры в Одессе опустились до уровня 2005--2006 годов. А с начала года жилье подешевело на 40%. По крайней мере так утверрждают риелторы. Врочем, найти сейчас квартиру в приличном районе, которая стоила бы дешевле $1000 за 1 м2, очень сложно. В среднем одесская "вторичка" продается по $1200 за "квадрат". Однако риелторы считают, что цены на жилье продолжат падать. И если ипотека не заработает, то к осени недвижимость в Одессе модет подешеветь еще на 15--20%.
В отличие от остальных городов, жилье в Харькове и Львове отказывается дешеветь. Так, недвижимость в Харькове фактически остается стабильной. Аналитик группы компаний "Проконсул" Анна Плотникова отметила, что средняя стоимость вторичного жилья в городе на начало июня составляла $829 за 1 м2. А это, по сути, та же цена, что была месяц назад. "Темпы падения стоимости жилья в последние два-три месяца начали постепенно замедляться и сейчас практически остановились", -- резюмировала г-жа Плотникова. По ее словам, это вызвано сокращением объема предложения, уменьшением количества объектов недвижимости, продаваемых по заниженным ценам в связи с вынужденной реализацией, а также укреплением национальной валюты.
При этом в компании отмечают, что не все потенциальные покупатели спешат приобрети недвижимость по сегодняшним ценам, поскольку надеются на их дальнейшее снижение, которое может продлиться как минимум до конца 2009 года.
Львовские квартиры "радуют" покупателей своими стабильными ценами. Средняя цена предложения "вторички" по городу составляет $1200 за 1 м2 -- такая же цена была и в марте 2009 года.
Что будет
Операторы рынка недвижимости опасаются давать какие-то конкретные и долгосрочные прогнозы относительно развития ситуации на рынке жилья. Их можно понять, ведь рынок недвижимости остро реагирует на любые экономические встряски. А учитывая то, что страна стоит на пороге президентских выборов, и вовсе сложно что-либо прогнозировать. Ходят слухи, что перед стартом предвыборной гонки будет очередное падение гривни, что может повлечь за собой дальнейшее падение валютных цен на недвижимость.
ИТОГО: Цены на жилье снова стабилизировались -- в Киеве средняя цена составляет $1500 за 1 м2. Покупатели ждут, что квартиры продолжат дешеветь.
Фото: ric.ua
