Люди считают, что ничего страшного на рынке не случится
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» составил традиционный «народный прогноз» на осень. Участники социологического исследования, проведенного журналом, предсказывали, как поведут себя цены на рынке недвижимости, и объясняли свою точку зрения.
Первое впечатление от этого опроса – народ у нас грамотный, годы жизни при капитализме делают свое дело, люди интересуются «большой» экономикой (не только семейной), следят за курсами валют и ценами на нефть, внимательно наблюдают за ситуацией в Европе и Америке. И о ценах на недвижимость (хотя бы на собственную) горожане прекрасно осведомлены. Сегодня даже самая старенькая бабушка в курсе, сколько миллионов рублей стоит ее московская квартира. (Проверить свои знания можно прямо здесь и сейчас - на сайте IRN.RU есть калькулятор «Оценка недвижимости онлайн».)
Чудес никто не ждет
Серьезных перемен в экономике, судя по всему, люди не ждут, и поэтому дают вполне взвешенный прогноз: все будет идти своим чередом, как идет, цены на жилье будут подрастать, но умеренно. Таким образом никаких чудес или, наоборот, неурядиц, вследствие которых цены могли бы существенно просесть или подскочить, москвичи не предвидят.
Итак, 86% опрошенных москвичей считают, что нынешней осенью цены на столичное жилье покажут положительную динамику. Но в основном предвидят они небольшой рост цен до конца этого года: треть этой группы полагает, что жилье подорожает менее чем на 5%, четверть участников ограничили этот рост рамками 6-10%. Остальные затруднились с конкретным прогнозом.
Участники группы прокомментировали свое видение развития событий, постаравшись ответить на вопрос – почему же цены непременно должны расти?
Практически половина данной группы главной виновницей этого явления назвала инфляцию. Люди отмечают, что в стране цены растут буквально на все, и квадратные метры – не исключение.
Остальные участники группы обращают внимание на то, что московское жилье дорожает практически всегда и, несмотря на дороговизну, оно востребовано у покупателей, в том числе и у «гостей столицы». Так что активный спрос столичным метрам обеспечен.
Среди причин высоких цен на жилье люди называют также коррупцию (чиновники берут взятки от строителей, и те в свою очередь закладывают затраты в стоимость метра), ипотеку (заемщики «нахватывают» кредитов и разогревают потом спрос), а также - алчность компаний, строящих и продающих жилье.
Следующая группа участников исследования собрала всего 12% опрошенных, и эти люди уверены, что квартирные цены никак не изменятся – нет к тому экономических предпосылок. И, наконец, лишь 2% респондентов полагают, что цены пойдут вниз, так как, по их мнению, потенциал роста уже исчерпан – и так «выше крыши», «а людям взять денег неоткуда».
Обобщая итоги опроса, делаем вывод: подавляющее большинство москвичей ждут, что до конца года цены будут расти в пределах инфляции. Главные причины – все та же инфляция и поистине неисчерпаемый стабильный спрос на московские метры.
Народ «попал в яблочко»
«В целом я согласен с ощущениями и наблюдениями людей, – говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». – С одной стороны, в сознании населения существует такой стереотип, как «недвижимость дорожает всегда», с другой стороны - на сегодня это утверждение справедливо. Деньги обесцениваются, спрос на столичное жилье традиционно высокий. Москвичи видят, что в город приезжают люди, многие из них – с деньгами, а вот обратных потоков – в регионы, в бывшие союзные республики – что-то не наблюдается».
Более того, можно сказать, что, предсказывая умеренный подъем цен в рамках инфляции, народ «попал в яблочко». В этом можно убедиться, если прочитать «Прогноз рынка недвижимости на 2013 год». «C наибольшей вероятностью, стоимость квадратного метра либо будет топтаться на месте, то есть оставаться прежней, либо умеренно подрастать на уровне инфляции – процентов на 10 в год», - говорится в прогнозе от www.irn.ru.
Причины для такого поведения цен в ближайшей перспективе Олег Репченко называет следующие. Сегодня на рынок недвижимости влияют две группы факторов, которые практически уравновешивают друг друга. На одной чаше весов - неоднозначная макроэкономическая ситуация, низкие доходы населения, мало кому доступная ипотека и растущий в объемах рынок новостроек. Эти факторы должны тянуть цены вниз. Но на другой чаше весов – инфляция и, соответственно, увеличение объема денежной массы, которые подталкивают цены вверх. В то время как деньги теряют ценность, недвижимость выступает как реальный актив. Добавим на эту чашу весов и московскую специфику: традиционную популярность столичного жилья у обеспеченных покупателей, в том числе приезжих.
Вот и получается, что значительно снизиться ценам не дает инфляция, а вырасти они не в состоянии из-за сложной макроэкономической картины: цены на многие активы в этом году корректировались, например, такая «вечная ценность», как золото, подешевела на треть. Однако это вовсе не означает, что стоимость квадратных метров застынет на месте – она будет «плавать» в определенном диапазоне, возрастая при благоприятных условиях и откатываясь назад в периоды обострений – политических и экономических.
Так оно и происходит – долларовые цены весь год «крутятся» вокруг отметки $5000, а рублевые - гуляют в коридоре 165 000 - 170 000 за квадратный метр. Это движение хорошо видно на графике цен на недвижимость в Москве.
Ну а что касается конкретных объектов – домов, квартир, то неплохо себя чувствует добротное жилье с оптимальным соотношением цены и качества. А вот чтобы продать переоцененные объекты, например, выдаваемые за жилье высокого класса и на самом деле таковыми не являющиеся (псевдоэлита, псевдобизнес), продавцам приходится заманивать покупателей скидками, что в реальности означает снижение цены. То же самое касается и других объектов с изъянами – пятиэтажек, девятиэтажек советского времени и т.п. – их стоимость идет вниз уже сейчас.
И такая картина с «плавающими» ценами сохранится на рынке недвижимости до тех пор, пока в мировой и российской экономике не произойдут существенные, структурные сдвиги, делает вывод руководитель IRN.RU.
Полностью отчет о проведенном исследовании читайте в статье «Народное мнение: цены на жилье растут вместе с инфляцией».
Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.
