Может ли наниматель завладеть вашей квартирой на основании договора найма?
Стандартный договор найма или аренды предоставляет нанимателю право владеть вашей квартирой, и в этом в первую очередь заинтересованы именно вы, как бы странно это ни звучало. В силу п. 2 ст. 30 гл. 5 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании…
Что выбрать?
Сдавая объект в аренду, собственник распоряжается им. При этом он передает право владения и пользования, что почти всегда и бывает, либо только право пользования. Такой вариант тоже не исключен. Для того чтобы передать право пользования без права владения, нужно составить договор, включив в него специальные условия, по которым наниматель не сможет владеть объектом. Может, так и нужно сделать?
Не разрешать нанимателю владеть объектом в первую очередь не выгодно самому собственнику: в этом случае содержание объекта, в том числе мелкий ремонт, не может производиться нанимателем. Даже заменить прокладку в кране или розетку наниматель не сможет самостоятельно, для этого ему придется вызывать собственника. Право владения подразумевает под собой обязанность нанимателя выполнять мелкий ремонт квартиры, в случае если поломка произошла по его вине. При этом ремонт объекта недвижимости, связанный с естественным износом, должен вести наймодатель, если иное не предусмотрено договором.
Правда, есть отдельный сегмент – это квартиры и комнаты, полученные по договорам социального найма, – там обязанности по содержанию объекта недвижимости подразумевают проведение ремонта вследствие естественного износа.
Лишние вопросы
Может, стоит разрешить нанимателю пользоваться и делать ремонт при необходимости? Тогда вопросов станет больше, чем может вместить даже самый детальный договор найма. Во-первых, какой ремонт, в какие сроки, из каких материалов, сколько стоит. А если в процессе ремонта вскрылись обстоятельства, требующие дополнительного финансирования? Что будет, если ремонт не сделан или сделана только часть, а если только вскрыли пол и дальше делать не стали – это ремонт или ущерб?
Ремонт силами нанимателя – это путь к иным правовым взаимоотношениям между сторонами, чем те, которые предусматривает законодательство в части найма квартир и комнат.
Только ли плюсы есть в передаче права владения? Предположим, наниматель спросил вас, может он переклеить обои в комнате за свой счет, и вы ответили «да». В результате, если вы не отразили этого в договоре, то по окончании срока найма он вправе требовать возмещения затрат на неотъемлемые улучшения, и придется платить ему деньги за ремонт, который, возможно, хозяину был не нужен.
Передача нанимателю права владения, безусловно, выгодна для хозяина квартиры. Но данное утверждение верно только в том случае, если вы соблюли все необходимые нормы и формальности при заключении договора найма.
Нет сомнений в том, что предусмотреть все тонкости заключения договора найма можно, лишь обладая многолетним практическим опытом проведения подобных сделок. Только профессиональные агенты, работающие в агентствах недвижимости, в состоянии предусмотреть все последствия и правильно заключить договор найма.
Константин Лисин
генеральный директор
Arenda-Open.ru
Фото: dogovor-online.ru
