В декабре мы ждали, когда же закончится так хорошо начинавшийся и так тревожно завершающийся 2008 год. Сейчас еще сложно судить, насколько все плохое, как это принято желать 31 декабря, осталось в прошлом. Но уже ясно, что изменения есть: все участники рынка недвижимости заметно активизировались, потихоньку проступают и становятся ясными правила, по которым этот рынок теперь будет существовать. Еще один важный момент, связанный с началом 2009-го: в силу вступает ряд по-своему революционных изменений в налоговом законодательстве.
Так, к примеру, с 24% до 20% уменьшен налог на прибыль. Значительно снижается и налоговая нагрузка для тех, кто находится на упрощенной системе налогообложения: представительным органам власти субъектов Российской Федерации предоставлено право снизить ставку налога с 15% до 5%.
Частным лицам на заметку
Но сейчас нас больше интересуют новшества, которые касаются физических лиц, и прежде всего – изменение размера имущественного налогового вычета с 1 млн до 2 млн руб. Что это означает на практике? По российскому законодательству (ст. 220 Налогового кодекса), в случае приобретения на территории РФ жилого дома, комнаты, квартиры или доли в них, а также при индивидуальном строительстве из-под налогов выводится стоимость этих операций. Но выводится полностью она только в том случае, если потраченные средства не превышают некоторого установленного лимита (если превышают, то из-под налогов выводится только часть средств, равная этому верхнему пределу). Раньше этим лимитом был один миллион рублей, теперь – два.
Если еще проще: истратил полмиллиона – из-под налогов выводится вся эта сумма; если 1 млн 800 тыс. – тоже вся, и если 2 млн – вся. А вот при покупке на сумму, скажем, в 3 млн руб. налоговый вычет будет осуществляться только на 2 из них. «Как нам представляется, размер вычета увеличен именно до двух миллионов для того, чтобы заявить с высокой трибуны, что налоговые льготы увеличены в 2 раза. Экономически обосновать это сложно. Хотя, например, в городе Владимире за 2 млн руб. можно приобрести приличную квартиру, а в Дальносельском уезде – целый коттеджный поселок», – комментирует начальник юридического отдела ООО «Ажур-Аудит» Константин Лещун.
Так или иначе, по новому законодательству человек, купивший недвижимость или построивший дом, имеет теперь право на налоговый вычет в сумме до 260 тыс.руб. против 130 тыс. ранее. Касается новшество как вторичного рынка, так и сегмента новостроек. Как и прежде, вычет предоставляется гражданину только один раз в жизни, не распространяясь на последующие приобретения недвижимости. В случае если ваши доходы за год гораздо меньше 2 млн руб., вычет будет осуществляться по частям, несколько лет подряд – существующее законодательство никак не ограничивает этот процесс по времени.
Что важно подчеркнуть отдельно: хотя соответствующие поправки сформулированы и начали действовать на рубеже 2008-2009 годов, действие нововведения распространяется на период с 1 января 2008 (прошлого!) года.
Здесь, правда, возникает очередное но: как быть с теми, кто в 2008 году уже воспользовался правом на налоговый вычет исходя из старого лимита и потерял таким образом до половины от размера вычета? Пока четко ответить на этот вопрос никто не может до появления соответствующих комментариев ФНС и Министерства финансов, хотя здравый смысл вроде бы подсказывает, что таким гражданам должны пересчитать размер налогового вычета исходя из новой суммы и компенсировать недостающее.
Как отразится на рынке
Принятые изменения должны повлиять на цены на рынке жилья, уверен Константин Лещун: «На рыночную стоимость большее влияние оказал мировой кризис, но и налоговый фактор также придется учитывать, – говорит эксперт. – Конечно, в Москве и других крупных городах реальная стоимость квартир выше 2 млн, но встречается практика указания в договоре купли-продажи квартиры цены в 999 тыс. Делается это для того, чтобы доход продавца не превышал предоставляемый имущественный вычет при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет*. В новых условиях такое занижение суммы сделки может привести к значительным финансовым потерям покупателя. Покупатель сможет получить вычет лишь в сумме, указанной в договоре купли-продажи квартиры и соответствующей расписке, то есть на 130 тыс. руб. меньше».
Еще значительнее могут быть потери ипотечных покупателей, которые имеют право еще и на вычет в сумме, направленной на погашение процентов по кредитам, фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилья на территории РФ, считает Константин Лещун. «Могу сказать на основании большого опыта сопровождения ипотечных клиентов, что суммы указанных процентов могут значительно превышать стоимость самой квартиры. А значит, и размер возвращаемого налога может составлять несколько сотен тысяч рублей. Но имущественный налоговый вычет предоставляется только в размере процентов, израсходованных на приобретение (строительство) жилья, – говорит эксперт. – Таким образом, если целевой кредит составляет 2 млн руб., а стоимость квартиры – 1 млн, то налоговая инспекция в лучшем случае откажет в половине суммы гашения процентов. А по сложившейся в Московском регионе практике, во всей сумме, потраченной на уплату процентов. Значит, потери налогоплательщика могут составить несколько сотен тысяч рублей».
Звучит, согласитесь, не слишком оптимистично. Однако сам факт, что государство обратило внимание на налоговые аспекты рынка недвижимости, отраден. Остается только надеяться, что соответствующие доработки будут сделаны, нужные изменения внесены. «Как будет реализована забота о людях – покажет время, – резюмирует Константин Лещун. – Предполагаем, что это не последние изменения налогового законодательства, но для понимания дальнейших тенденций необходимо наработать практику в уже определенных "правилах игры"».
* Согласно п. 1 ст. 220 Налогового кодекса, гражданин, продающий недвижимость и владеющий ею менее 3 лет, может вывести из-под налогообложения только 1 млн руб.; оставшаяся сумма облагается налогом по ставке 13%. На практике это привело к тому, что в договоре купли-продажи по инициативе продавца, как правило, ставится сумма в 999 тыс. руб.
Фото: GI
