Закон «Об упрощенном порядке декларирования доходов физическими лицами» в настоящий момент принят Госдумой только в первом чтении. Попробуем разобраться, как этот закон повлияет на рынок недвижимости и на жизнь россиян – богатых и не очень?
«Можно с большой уверенностью ожидать, что закон будет окончательно утвержден до конца года», – говорит старший партнер юридической компании «Добронравов и партнеры» Андрей Семененко. Сроки начала так называемой налоговой амнистии уже трижды сдвигались: «налоговое прощение» должно было начаться сначала с 1 января 2006 года, потом с 1 июля 2006 года – и вот снова полугодовая отсрочка. Постоянно возникающие споры заставляют вновь и вновь возвращаться к обсуждению законопроекта. В последнем варианте закон предоставляет возможность физическим лицам задекларировать доходы, полученные до 1 января 2005 года, без указания источника их получения, уплатив 13-процентный налог. После этого «добропорядочному налогоплательщику» выдадут соответствующий документ и гарантируют, что предоставленные им сведения не будут использованы для судебного преследования и налоговых проверок в будущем.
«Однако в отсутствие действующего механизма контроля за крупными покупками налоговая амнистия не будет иметь «успеха» у граждан, – считает Андрей Семененко, – так как, несомненно, существует недоверие к госорганам, да и необходимо будет заплатить 13 % от дохода». Сегодня, если гражданин хочет выйти из тени и легализовать свои доходы за прошлые годы, он может задекларировать свои капиталы как полученные от оказания услуг в текущем году и таким образом ввести их в официальный оборот, заплатив те же 13 %.
Продолжение следует…
Логичным шагом после амнистии было бы введение контроля за крупными покупками одновременно с прогрессивным налогом на недвижимость, как это сделали власти Сардинии по отношению к иностранцам. В частности, собственники домов, расположенных примерно в 300 метрах от моря, теперь должны вносить налог на 20 % больше всех рядовых сардинцев. Среди пострадавших от введения так называемого «налога на роскошь» называли Сильвио Берлускони, Романа Абрамовича и Мадонну.
«По нашим сведениям, сейчас прорабатывается возможность принятия закона о прогрессивном налогообложении – это вопрос ближайших 2-3 лет. Более того, такой закон будет логичным и своевременным. При нынешнем положении дел на рынке дом не может стоить миллион рублей по бумагам, когда всем мало-мальски сведущим людям ясно, что реальная цена – несколько миллионов долларов. Огромные деньги проходят мимо государственной казны, а следовательно, и мимо государственных программ», – рассказывает юрист компании «Терра-недвижимость» Лола Юлдашова.
О возможном введении контроля за покупками в конце июня 2006 года сразу нескольким информагентствам и печатным СМИ рассказал и вице-премьер РФ Александр Жуков, заявив, что если это произойдет, то только после проведения налоговой амнистии. «Дав возможность легализовать доходы, мы вправе в дальнейшем спросить, откуда, если зарплата такая низкая, такие огромные расходы, особенно у госчиновников», – пояснил вице-премьер. Впрочем, это будет уже далеко не первая попытка заставить богатых делиться с государством.
Расходы ускользают…
Меры, направленные на установление контроля за расходами россиян и за их крупными покупками, принимались не раз, однако все эти действия с удручающим постоянством оказывались неэффективными. «В 2001 году действительно существовал такого рода закон, но весной 2002 года Госдума отменила его», – говорит главный юрист бюро недвижимости «Агент 002» Максим Бородыня.
«При любой покупке на сумму свыше этих самых 600 тысяч рублей налоговая инспекция могла прислать специальную декларацию и поинтересоваться, откуда у вас такие деньги. Это правило отменили 2-3 года назад по причине полнейшей неэффективности. Стороны сделки указывали в договорах заведомо заниженные цены. Если пользоваться оценкой Бюро технической инвентаризации (БТИ), то практически любая квартира стоила меньше 600 тысяч. И всем с честными глазами говорили, что именно за такую цену квартиру вы и купили. Бабушка-«божий одуванчик» продала, потому что очень хотела уехать в Тверскую область дышать свежим воздухом», – рассказывает заместитель генерального директора компании «Новый город» Александр Гениевский.
К тому же тогда оказалось, что налоговые инспекции совершенно не готовы к такому потоку информации и не могут его систематизировать. В настоящий момент такой контроль существует частично – для банковских платежей и переводов. В частности, кредитные учреждения должны сообщать в Комитет по финансовому мониторингу обо всех платежах физических лиц, превышающих 600 тысяч рублей. В результате сведения о таком платеже направляются в государственные органы, которые в свою очередь проверяют, не отмываются ли таким образом деньги и не перечисляются ли на счета террористических организаций. Что касается контроля за покупками в области недвижимости – государству предстоит тщательно проработать детали его осуществления.
БТИ приблизят к реальности
«Сейчас, по слухам, госконтроль хотят восстановить, но на этот раз власти подходят к вопросу более грамотно, например, начинают с пересмотра оценок БТИ. В Подмосковье это уже сделано – там кадастровая оценка земли приближена к реальной. То же самое, скорее всего, произойдет и в городе», – предполагает Александр Гениевский. По мнению эксперта, как только правительство сможет организовать работу независимых оценщиков, будет подготовлен закон, запрещающий в договорах купли-продажи указывать стоимость ниже оценочной – такая практика зачастую применяется на рынке недвижимости. Впрочем, на первых порах закон вряд ли будет глобальным и коснется в первую очередь категорий, которым по статусу запрещено заниматься бизнесом и которые вынуждены жить только на предоставляемые государством доходы – чиновников, судей и прочих лиц.
Что произойдет после амнистии?
По мнению Лолы Юлдашовой, поведение участников рынка после начала налоговой кампании легко прогнозировать. «Необходимо вспомнить предыдущие амнистии, например, амнистию по наследованию и дарению, когда близкие родственники были освобождены от уплаты налога на имущество, – говорит она. – Очевидно, что появившейся лазейкой захотят воспользоваться и те, кто сейчас проводит сделки по заниженной цене, и те, кто указывает реальные суммы сделок, а таких, кстати, сейчас уже немало».
По мнению директора департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Андрея Кройтора, начало налоговой амнистии может привести к всплеску на рынке: «Людям надо будет как-то легализовать свои доходы, например, через покупку недвижимости, потому что есть вероятность, что затем у них спросят об этой покупке. Поэтому одновременно с налоговой амнистией произойдет всплеск на рынке, а затем наступит затишье и спад», – прогнозирует эксперт.
О снижении роли недвижимости как инвестиционного инструмента говорит и Андрей Семененко: «В случае введения тотального контроля за крупными покупками можно ожидать, что граждане будут меньше использовать приобретение недвижимости в целях инвестирования свободных денежных средств, что в свою очередь приведет к уменьшению спроса на рынке недвижимости». Логичным будет предположить, что чем большие суммы надо будет легализовать, тем более дорогие покупки будут делать российские миллионеры, например, на рынке загородной недвижимости – ведь зачастую стоимость загородного дома выше даже элитной московской квартиры.
