Какие налоги уплачивает покупатель и собственник жилья во Франции? Были ли в последнее время изменения в налоговом законодательстве? Могут ли граждане России, Беларуси совершать сделки с недвижимостью? Рассказываем в материале, подготовленном совместно с экспертами авторитетных агентств.
В первом квартале 2025 года на рынке жилья Франции появились первые признаки выздоровления после более чем двух лет лихорадки, когда продажи падали, как и строительная активность. Цены на квартиры за период кризиса снизились – и сейчас самое время для покупки перед новым витком роста.
Итак, если вы давно планируете перебраться в Париж, Ниццу или Канны, либо переезд не входит в ваши планы, но вы мечтаете о собственном домике на Ривьере, рыночная ситуация благоприятствует. А что с налоговыми условиями?
Налог при покупке недвижимости во Франции
- На вторичном рынке покупателю необходимо уплатить 6-8% от стоимости объекта.
- При покупке квартиры в новостройке – 2-2,5%.
Как видим, разница в налоге на первичном и вторичном рынке существенная. Невысокая ставка, а также институт гарантий делают французские новостройки чрезвычайно привлекательными. Покупатель жилья в строящемся доме получает гарантию на 10 лет на все несущие конструкции здания от страховой компании (за счёт застройщика). Преимущество ещё и в том, что в новых домах применены последние технологические нормы, то есть такое жильё удобное и экономичное в эксплуатации.
Ставки налога практически не различаются в зависимости от региона, хотя поступления от сборов идут в местные бюджеты.
Налоги при владении недвижимостью во Франции
Владелец жилья во Франции должен уплачивать ежегодный налог на собственность.
Покупатель недвижимости в новостройке освобождается от этого налога на 2 года.
Если квартира или дом не является главным местом жительства её/его обладателя, то предусмотрен ещё налог на проживание. Если недвижимость сдаётся в аренду, то налог на проживание оплачивает квартиросъёмщик. Если жильё является главным у арендатора, то он тоже не платит.
Налог на большое имущество взимается, если стоимость актива превышает 1,3 млн евро. Учитывается размер актива нетто, то есть, если дом стоит, скажем, 1,5 млн евро, но на нём есть кредитное обременение 500 тысяч, то общая сумма оказывается ниже порогового значения, и налог уплачивать не придётся. Есть возможность также применить вычеты при совместном владении или оформлении актива на компанию.
По мнению экспертов по недвижимости, налог на большое имущество давно пора индексировать из-за инфляции, ведь 1,3 млн евро 25 лет назад были огромной суммой, а сейчас это стоимость трёхкомнатной квартиры в Париже.
Налог при сдаче недвижимости в аренду
Арендодатель уплачивает обычный подоходный налог. Для резидентов он рассчитывается по прогрессивной шкале, для нерезидентов (включая французов, живущих за границей) он фиксированный (что иногда выгоднее) – 20%. Он высчитывается с полученного вами дохода после вычета всех расходов и других налогов.
Например, собственник может открыть микропредприятие и получить налоговый вычет 50%, если сдаёт меблированную квартиру, и 30% – если пустую.
Допустим, годовой доход от аренды у хозяина квартиры – 20 000 евро. Он сдаёт меблированную квартиру, то есть налогооблагаемая база составит 50%, или 10 000 евро.
Налог при продаже недвижимости во Франции
Продавец жилья уплачивает налог на прирост капитала (La plus-value), который убывает линейно с 6-го по 22-й год владения. Он рассчитывается исходя из разницы между ценой покупки и ценой продажи за вычетом всех расходов – на ремонт, услуги агентства и прочее.
Расходы на ремонт учитываются по фактурам. Если фактур нет, то, начиная с 6-го года, допускается вычесть 15% от стоимости покупки.
На работы, связанные с ремонтом сантехники и несущих стен, государство обязывает подрядчика давать 10-летнюю гарантию, поэтому важно сохранять счета и требовать страховой полис у исполнителя.
Благодаря убывающей шкале налога на прирост капитала французский рынок жилья невыгоден для спекуляций и гарантирует честное соотношение цены и качества.
Изменения в налоговом законодательстве Франции
С 1 января 2025 отменён закон Pinel, который снижал налог на доход при покупке жилья в новостройке для сдачи в аренду.
Произошли и иные изменения в налоговом кодексе. Для мелких инвесторов в отельную недвижимость они стали тяжёлым ударом, потому что при продаже амортизация теперь реинтегрируется в стоимость, увеличивая прирост капитала.
Есть и позитивные пункты. Власти предоставили дополнительную безналоговую квоту на полтора года на подарки родственникам для покупки нового жилья.
Важное изменение, не касающееся прямо налогов, – с начала 2025 года запрещено сдавать в аренду жильё с литерой G по энергетической эффективности.
Могут ли граждане России и Беларуси совершать сделки с недвижимостью во Франции?
Во Франции официально нет ограничений на сделки с иностранцами, но сложность заключается в переводе денег из России.
Некоторые клиенты открывают счета в других странах, например, в Швейцарии, ОАЭ (нужна резидентская виза для открытия счёта), Кыргызстане, Казахстане, Армении, Грузии, Израиле, и переводят средства оттуда.
Иногда проще сначала получить французский вид на жительство, а потом купить жильё, а иногда наоборот.
Сегодня французские банки могут даже предоставить кредит на покупку жилья россиянам при исполнении определённых требований.
Кроме того, иностранцы, легально живущие в стране, вправе получить льготный беспроцентный кредит на первое жильё и льготные цены на новое жильё.
Спрос на квартиры во Франции среди россиян и русскоязычной аудитории остаётся стабильным, особенно это касается недвижимости на Лазурном Берегу, в Париже и его пригородах.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Ирину Дюпор, директора агентства Immoconcept
Ольгу Тимонье, директора агентства Premiumazur
