То, что 2015 год будет для рынка недвижимости непростым, уже, кажется, понятно всем. За нестабильностью рубля последовало повышение ключевой ставки Центробанка, а за ним и ставок по ипотеке, и цен на жилье. Пока все гадают, насколько сильно подорожают квартиры, мы решили вернуться к вопросу, который ушел на второй план, но остается не до конца понятным.
Недвижимость традиционно считается одним из наиболее надежных способов сохранить свой капитал, особенно в кризис, а если грамотно подойти к сделке, то получится и заработать. Не повлияет на инвестиционную привлекательность недвижимости даже новый порядок налогообложения, уверены эксперты.
Вложения в первичное жилье очень популярны среди частных инвесторов в России – недвижимость покупается на ранних стадиях строительства, а затем продается. Доходы от таких операций составят несравнимо больше, чем предлагают банки за размещение вкладов, тем более что без риска можно размещать в банках только 700 тыс. рублей. Правда, в ближайшее время эта сумма вырастет до 1,4 млн. рублей — соответствующий законопроект приняла Госдума. Новый порог страховки по вкладам может вступить в силу до конца этого года.
Однако часть инвесторов оказалась напугана законодательными изменениями этого года, и сейчас многих волнует, сохранит ли недвижимость свою инвестиционную привлекательность в условиях нового налогообложения?
Что изменилось
Отныне налог на недвижимость будет начисляться по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной, а с 2020 года на новую систему перейдет вся страна. В Москве в 2015 году уплата налога за 2014 год будет производиться по старой схеме. Как ранее объяснили «Газете.Ru» в департаменте экономической политики Москвы, первые выплаты по новой системе придутся на второе полугодие 2016 года. В течение пяти лет, с 2016 по 2020 год, будет происходить постепенное увеличение налоговой нагрузки — ставка предполагает индексацию суммы выплат на 20% в год. То есть в 2016 году москвичи будут платить 20% от новой суммы, в 2017 году — 40%, в 2018 году — 60%, в 2019 — 80% и полную сумму с 2020 года.
Субъекты федерации получили право и обязанность устанавливать ставки налога в границах от 0,1% до 2%. Столица оказалась в лидерах законодательного новаторства, уже в ноябре приняв городской законопроект, определивший порядок и размер исчисления нового налога. В соответствии с ним собственники столичного жилья кадастровой стоимостью до 10 млн рублей будут платить налог по ставке 0,1%, при стоимости от 10 до 20 млн — 0,15%, от 20 до 50 млн — 0,2%, до 300 млн — 0,3%.
Кроме того, меняются принципы взимания налога на доходы физлиц при продаже недвижимости. Сейчас доходы от продажи любого имущества, которое находится в собственности более трех лет, не облагаются налогом, но с 1 января 2016 года этот срок владения составит пять лет. Также, если доходы от продажи объекта недвижимости оказываются меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта на начало года, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то НДФЛ все равно будет взиматься с дохода именно такой величины.
«Газета.Ru» попросила экспертов рынка на конкретных примерах разных сегментов рассчитать, сохраняется ли инвестиционная привлекательность недвижимости в новых условиях налогообложения.
Элитное жилье
Привлекательность инвестиций в элитное жилье рассчитал генеральный директор компании «Магистрат» (риэлтерская структура ГК «ИНТЕКО») Алексей Болдин. В данном кейсе предполагается, что квартира была продана чуть менее, чем через три года – по мнению эксперта, это оптимальный с точки зрения инвестиций в российскую недвижимость срок.
В качестве примера рассматривалась конкретная квартира в элитном комплексе клубных домов «Садовые Кварталы» в Хамовниках, где квартиры второй очереди строительства вышли на рынок в нынешнем году.
В настоящий момент квартира площадью 100 кв. м. стоит здесь порядка 45 млн. рублей. «Цена подобного элитного объекта, как показывает практика, растет не менее чем на 40% за три года, что дает доход порядка 13% годовых», — говорит Алексей Болдин. Таким образом, к моменту продажи, стоимость данной квартиры составит уже 63 млн. рублей, а брутто-доход от инвестиций – 18 млн. рублей. После вычета подоходного налога от продажи недвижимости в случае владения ею менее трех лет доход от инвестиций до уплаты налога на недвижимость составит в разобранном примере 15, 66 млн. рублей. Инвестор может воспользоваться налоговым вычетом, позволяющим платить подоходный налог не от стоимости сделки по продаже квартиры, а от разницы между ценой ее покупки и продажи.
Теперь подсчитаем налог на недвижимость, который будет выплачиваться, пока квартира находится в собственности. Кадастровая стоимость примерно на 15% ниже рыночной, но для данной квартиры она превысит 50 млн. рублей, и, согласно новым правилам, ставка налога для нее будет 0,3%. Однако не сразу – ставка будет повышаться с коэффициентом 0,2 ежегодно до 0,3% в 2020 году.
«В 2015-16 годах налог по нашей квартире взиматься не будет, поскольку объект находится на этапе строительства, и собственность на него будет зарегистрирована только в 2017 году. В 2017 году ставка окажется равной 0,18%, и,
таким образом, налог на недвижимость, который придется заплатить инвестору, купившему квартиру сегодня и продавшему ее через три года, составит примерно 97 тыс. рублей или менее 1% от инвестиционной прибыли», — объясняет Алексей Болдин.
Апартаменты
Такой формат, как апартаменты,необходимо обсуждать отдельно, он появился в России сравнительно недавно, но достаточно быстро стал популярным и занял существенную долю первичного рынка. При этом, несмотря на юридический статус и формальное определение апартаментов как нежилого помещения, большинство покупателей приобретают их именно для проживания.
«С точки зрения инвестиций у апартаментов есть несколько преимуществ, основное из которых – в среднем на 10-15% меньшая, чем у квартиры с похожими характеристиками, стоимость. При этом уровень доходности вложений в сегмент ничем не уступает аналогичным показателям для рынка жилья», — говорит Алексей Болдин.
Однако для апартаментов в новых налоговых условиях будут действовать свои правила и свои ставки – более высокие, чем для квартир. И главный вопрос - это насколько ценовая разница между апартаментами и квартирами будет нивелирована увеличением налоговых платежей и останется ли приобретение апартаментов выгодным для инвестора.
«Во-первых, вопрос с налогом на апартаменты окончательно не решен. Согласно некоторым заявлениям официальных лиц, возможно, они все же будут облагаться налогом по ставкам, применяемым к жилой недвижимости. Но в любом случае, на привлекательности апартаментов, как инвестиционного инструмента, изменение налогового законодательства скажется несущественно», — говорит – объясняет Алексей Болдин.
Для расчета выгоды от инвестиций были выбраны апартаменты площадью 31 кв. м. в комплексе «Лайнер», строящемся ГК «ИНТЕКО» на Ходынском поле. На сегодняшний день их стоимость составляет порядка 4,9 млн. рублей, а через два года к моменту ввода объекта в эксплуатацию они, по оценкам эксперта, будут стоить около 8 млн. рублей, а, значит, после уплаты подоходного налога прибыль инвестора окажется равной 2,7 млн. рублей.
Налогооблагаемая кадастровая стоимость этой недвижимости составит около 6,8 млн рублей. Ставка ежегодного налога на апартаменты гостиничного типа, к которым «Лайнер» относится – 0,5%.
«Проведя рассуждения, аналогичные приведенным выше, мы получим: инвестору, купившему эти апартаменты сегодня, и продавшему их через три года придется заплатить налог в размере 20,4 тыс. рублей. В объеме совокупной прибыли от инвестиций данная величина составит менее 1%», — подсчитал Алексей Болдин.
Массовый сегмент
Инвестиционную привлекательность жилья комфорт-класса рассчитал генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. В качестве примера была выбрана однокомнатная квартира площадью 34,12 кв. м в микрорайоне Центральный строящегося комплекса «Новые Ватутинки». На текущий момент такая квартира продается за 3,3 млн. рублей, а по расчетам эксперта, к моменту сдачи дома – через полтора года – ее стоимость может составить 5,3 млн. рублей, так как за этот период в микрорайоне появится еще больше домов и объектов инфраструктуры, и есть он станет более привлекательным.
При продаже инвестору необходимо будет заплатить налог на прибыль в размере 13%. В данном случае прибыль составляет 2 млн. рублей, а налог – 260 тыс. рублей. Налог на имущество инвестор заплатит максимум один раз. Кадастровая стоимость подобной квартиры сейчас составляет около 1,8 млн. рублей. Соответственно, налог на имущество не превысит 1800 рублей.
В конечном итоге чистый доход инвестора составит около 1,7 млн рублей. «Однако необходимо понимать, что все эти расчеты примерны. Кроме того, инвесторы-спекулянты, зарабатывающие на перепродаже квартир, обычно рассчитывают на более короткий срок возврата вложенных средств – год-полтора», — говорит Александр Зубец.
Таким образом, эксперты считают, что новостройки – как жилье, так и апартаменты – и в новых налоговых условиях останутся одним из самых надежных и доходных инвестиционных инструментов.
«Ничего страшного с принятием новой системы налогообложения не произошло. Да, фискальная нагрузка увеличилась, но инвестиционную привлекательность новостроек это не снизит», — уверен Алексей Болдин.
