Купить квартиру в Турции может гражданин любой страны. Налоги на недвижимость в Турции для россиян и для граждан страны практически не отличаются. Налог на собственность необременительный — всего 0,2% от кадастровой стоимости столичной квартиры, а в небольших городах — 0,1%. А вот налог на доход от перепродажи и от аренды для физических лиц может достигать 35%, однако налоговую базу можно снизить за счёт расходов.
Налоги при покупке недвижимости в Турции
Налог при покупке недвижимости (Tapu Devir Vergisi) в Турции составляет 4% от стоимости, указанной в свидетельстве о собственности (TAPU), и оплачивается при получении такого свидетельства. По умолчанию этот налог делится поровну между покупателем и продавцом, если иное не согласовано сторонами. На практике этот налог чаще оплачивает покупатель.
НДС при покупке недвижимости у застройщиков подлежит вычету
В стоимость новых объектов недвижимости, приобретаемых у строительных компаний Турции, включён налог на добавленную стоимость. Ставки НДС варьируются от 1% до 18%.
В 2017 году турецкое правительство освободило иностранцев от уплаты НДС при покупке недвижимости у застройщиков, сделав инвестиции в страну более привлекательными (в соответствии с пунктом 13 статьи 3065 Кодекса об НДС от 23 февраля 2017 и статьёй 7 Закона 6824). После заключения сделки покупатели-иностранцы вправе получить налоговый вычет. Вместе с заявлением о налоговом вычете необходимо предоставить:
1. Копию паспорта с нотариально заверенным переводом.
2. Подтверждение из турецкой налоговой о том, что покупатель не является налоговым резидентом Турции. Чтобы получить такое подтверждение нужно дополнительно собрать пакет документов (нотариально заверенное подтверждение иностранного адреса, справку из Департамента полиции Турции об операциях с паспортом и справку из Миграционной службы Турции о том, что заявитель не проживает в Турции).
Вычет можно получить самостоятельно или воспользоваться услугами налогового специалиста. Стоимость услуги составит приблизительно 1 200 долларов США.
Недвижимость, на которую получен вычет НДС, нельзя продавать в течение года, иначе вычет придётся вернуть с процентами.
Расходы за регистрацию договора купли-продажи у нотариуса
Это дополнительные расходы покупателя в случае покупки на этапе строительства или оплаты в рассрочку. Поскольку в этом случае не получится сразу оформить свидетельство о собственности, между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса, чтобы подтвердить право покупателя. Нотариальное заверение обойдётся в 1% от стоимости недвижимости в договоре.
Государственная пошлина на оформление TAPU
В Кадастровой палате при получении свидетельства о собственности уплачивается пошлина Döner Sermaye. Иностранцы платят около 112 долларов, а турки меньше — 45 долларов. Это единственная разница в расходах при покупке недвижимости в Турции.
Налоги при владении недвижимостью в Турции
Ежегодный налог на жильё (emlak vergisi)
Налог на недвижимость — это ежегодный муниципальный налог для собственников. Он рассчитывается из кадастровой стоимости объектов недвижимости — земли и зданий. Ставки налога на недвижимость регулируются в статьях 8 и 18 Кодекса о налоге на имущество. Налоговая ставка зависит от типа и расположения объекта недвижимости:
Тип недвижимости
Налоговая ставка в крупных городах*
Налоговая ставка в остальных регионах
Жилая недвижимость
0,2%
0,1%
Коммерческая недвижимость
0,4%
0,2%
Участок без разрешения на строительство
0,2%
0,1%
Участок с разрешением на строительство
0,6%
0,3%
*Крупные города Турции, в которых применяется повышенная ставка налога на недвижимость: Адана, Эрзурум, Коджаэли, Сакарья, Анкара, Эскишехир, Конья, Самсун, Анталья, Газиантеп, Малатья, Шанлыурфа, Айдын, Хатай, Маниса, Текирдаг, Балыкесир, Стамбул, Мардин, Трабзон, Бурса, Измир, Мерсин, Ван, Денизли, Кахраманмараш, Мугла, Диярбакыр, Кайсери, Орду.
Если здание внесено в перечень культурного наследия Турции, то налогооблагаемая база увеличивается на 10%.
Если у здания нет технического паспорта, объект относится к категории «участок с разрешением на строительство». После оформления технического паспорта корректируется категория и соответствующая налоговая ставка, а также увеличивается кадастровая стоимость.
Муниципалитет периодически делает переоценку кадастровой стоимости объектов, поэтому сумма налога может меняться от года к году.
Пример:
Жилая квартира находится в Стамбуле, и её кадастровая стоимость оценивалась в 250 тыс. долларов, а после переоценки через год кадастровая стоимость увеличилась на 20% до 300 тыс. долларов.
Применимая налоговая ставка: 0,2%
Налог на недвижимость к уплате: 500 долларов.
Налог на недвижимость к уплате через год: 600 долларов.
Налог на элитную недвижимость
Жилые объекты недвижимости, стоимость которых превышает 15 709 000 турецких лир (406 тыс. долларов США по курсу на май 2025 года), подпадают под действие налога на элитное жильё по прогрессивной ставке. В Турции насчитывается более 150 тысяч таких объектов недвижимости.
Стоимость
Налоговая ставка
от 15 709 000 до 23 564 000 турецких лир (406–608 тыс. долларов США*)
0,3%
от 23 564 000 до 31 421 000 турецких лир (608–811 тыс. долларов США*)
0,6%
более 31 421 000 турецких лир
Налог состоит из двух частей: фиксированная сумма 70 707 турецких лир (1825 $) + 1% от кадастровой стоимости, превышающей 31 421 000 турецких лир
*По курсу на май 2025 года
Физические лица, владеющие только одним жилым объектом в Турции, независимо от его стоимости, освобождаются от уплаты этого налога.
Налог на недвижимость уплачивается непосредственно в местный муниципалитет или в банк, с которым у данного муниципалитета есть специальное соглашение о приёме платежей.
Налог на доход от аренды недвижимости
Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду (Emlak Kira Geliri Vergisi) в Турции оплачивается собственниками по прогрессивной шкале.
Долгосрочная аренда
Иностранцы наравне с турецкими гражданами вправе сдавать недвижимость в долгосрочную аренду. Нотариально заверенный договор об аренде передаётся в Управление по гражданскому состоянию населения при МВД (Nüfus Müdürlüğü), чтобы зарегистрировать жильцов по адресу проживания.
Краткосрочная аренда
С 2017 года вышел закон, согласно которому сдавать жильё в краткосрочную аренду могут только юридические лица со специальной лицензией. Поэтому законно сдать недвижимость в краткосрочную аренду возможно только через специальные управляющие компании.
Ставки налога на доход от аренды недвижимости для физических лиц
Доход, турецких лир
Доход в пересчёте на доллар США по курсу на май 2025 года
Ставка налога
до 110 000
до 2 838
15%
от 110 001 до 230 000
2 839 — 5 935
20%
от 230 001 до 580 000
5 936 — 14 967
27%
от 580 001 до 3 000 000
14 968 — 77 415
35%
более 3 000 000
более 77 415
40%
Юридические лица облагаются налогом на доход от аренды по фиксированной ставке 20%.
Налоги при перепродаже недвижимости в Турции
При перепродаже недвижимости физические лица не обязаны подавать декларацию и платить налог на прибыль, если владели этой недвижимостью более 5 лет. Если недвижимость была в собственности менее 5 лет, то подоходным налогом облагается прирост капитала за вычетом уплаченного налога на переход права собственности, расходов по сделке и затрат на ремонт.
Прирост капитала — это разница между стоимостью объекта, указанной в TAPU продавца, и переоценённой стоимостью, утверждённой местной администрацией которую пропишут в новом TAPU покупателя.
Ставки налога для физических лиц при перепродаже недвижимости
Если прирост капитала не превышает 87 000 турецких лир (2 245 долларов), подоходный налог не применяется. Налоговая ставка зависит от суммы прибыли и составляет 15–40%.
Юридические лица уплачивают фиксированную ставку налога 20%, независимо от срока владения недвижимостью и прироста капитала.
Налог при передаче права собственности
Налоги на наследование (Miras Vergisi) и дарение (Hediye Gayrimenkul Vergisi) исчисляются по прогрессивной ставке. Размер налога определяется кадастровой стоимостью недвижимости: чем она меньше, тем ниже применяемые ставки.
Оценённая администрацией стоимость недвижимости, TL
Ставка налога на наследование
Ставка налога на дарение
до 1 700 000
1%
10%
от 1 700 001 до 5 700 000
3%
15%
от 5 700 001 до 14 400 000
5%
20%
от 14 400 001 до 31 400 000
7%
25%
свыше 31 400 000
10%
30%
Если недвижимость дорогая, это не означает, что высокая ставка применяется ко всей кадастровой стоимости. Сумма делится на табличные значения, и к каждому диапазону цены применяется своя ставка.
Налог на передачу права собственности оплачивается в течение трёх лет по два равных взноса каждый год — в марте и в ноябре.
Как сэкономить на налогах
Налогооблагаемую базу для расчёта подоходного налога (при перепродаже недвижимости или сдаче в аренду) можно снизить на сумму расходов собственника:
- на оформление;
- на содержание;
- на управление;
- на ремонт и амортизацию.
Однако для применения вычетов необязательно сохранять все чеки и договоры с подрядчиками, собственники вправе применить единовременный вычет в размере 25% от полученного дохода.
Дорогую недвижимость выгоднее оформлять на юридическое лицо: налог на доход от аренды и от перепродажи начисляется по фиксированной ставке 20%, тогда как к физическим лицам применяется прогрессивная ставка до 35%. Однако стоит учитывать расходы на содержание юридического лица: экономия на налогах может быть меньше, чем издержки.
Размеры налогов на недвижимость зависят от кадастровой стоимости, указанной в TAPU. В Стамбуле кадастровая стоимость объектов почти не отличается от рыночной, в других регионах разница может составлять более 60%.
В этом случае с одной стороны можно сэкономить на на налогах при покупке и владении, с другой — есть риск переплатить налог на прирост капитала при перепродаже, если кадастровая стоимость в будущем приблизится к рыночной. Поэтому налоговой оптимизацией стоит озаботиться ещё до покупки недвижимости и обратиться к налоговому консультанту. Напишите нам, если вам нужна такая консультация.
Елена Милишенкова
менеджер инвестиционных проектов Tranio
Как платить налоги в Турции
Без индивидуального налогового номера (ИНН) иностранец не сможет оплатить ни одну госпошлину в Турции. Чтобы оформить покупку недвижимости и подать заявление на получение ВНЖ или гражданства, иностранцу нужно сначала получить ИНН.
Если вы владеете турецким языком, то ИНН можно оформить самостоятельно в налоговом управлении (Vergi Dairesi) любого города Турции, обратившись с заявлением и нотариальным переводом паспорта. Сэкономить время и усилия, а также оформить ИНН удалённо помогут лицензированные юристы.
Практически любую пошлину и налог можно оплатить на государственном веб-сайте, кроме муниципального налога на недвижимость. Там же можно запросить информацию по налоговым начислениям по своему ИНН.
Как правило, налоги в Турции оплачиваются в два этапа — в марте и в ноябре, хотя для каждого типа налогов могут быть установлены свои временные диапазоны.
Иностранные инвесторы освобождены от двойного налогообложения
Чтобы иностранным инвесторам не приходилось платить налог на доходы дважды (в Турции и в стране налогового резидентства), существуют международные соглашения с другими странами о разделении полномочий налоговых органов. Например, по соглашению между Россией и Турцией доход российских граждан от недвижимости в Турции облагается налогом только в Турции.
В список стран, подписавших с Турцией соглашения об избежании двойного налогообложения, входит 90 государств, включая Россию, Беларусь, Украину и другие страны СНГ. Граждане США, Чехии, Болгарии и Израиля также будут освобождены от двойного налогообложения.
Налоговая система в Турции и другие налоги физических лиц
Турецкая налоговая система основывается на давно принятых законах и подзаконных актах. Однако налоговая политика Турции постоянно меняется: новые ставки, исключения, вычеты публикуются в актах на сайте официальной газеты (Resmi Gazete).
Все налоги в Турции можно разделить на три категории:
1. Прямые налоги на доходы: подоходный налог на доходы физических лиц, корпоративный подоходный налог.
2. Косвенные налоги: НДС, специальный налог на потребление, гербовый сбор, налог на специальные банковские операции.
3. Налоги на благосостояние: налог на собственность, налог на наследство.
Налоговые резиденты Турции облагаются подоходным налогом с общемирового дохода. Нерезиденты уплачивают налог только с доходов в Турции. Налоговыми резидентами считаются физические лица, которые находятся в Турции более 6 месяцев за календарный год. Однако иностранцы, которые находятся в Турции в командировке или в отпуске, на лечении или обучении, налоговыми резидентами не считаются, даже если они пребывают в стране более 6 месяцев.
Налогом облагаются заработная плата, коммерческий доход, доход от сельскохозяйственной деятельности, профессиональный доход, доход от ценных бумаг (дивиденды и проценты), доход от аренды недвижимости, прирост капитала и другие единовременные доходы.
НДС взимается с поставок большинства товаров и услуг по стандартной ставке 18% или льготным ставками 8% (для основных продуктов питания, фармацевтических продуктов и других предметов) и 1% (для журналов, газет, некоторых сельскохозяйственных продуктов и оборудования, полученного по финансовому лизингу). Некоторые товары освобождены от НДС.
Возвратный НДС по ставке 18% применяется в отношении выплат нерезидентам за профессиональные услуги, использование нематериальных видов собственности (например, роялти, лицензий или ноу-хау) и продажу таких прав.
О турецком налоговом резидентстве
Налоговыми резидентами считаются физические лица, которые находятся в Турции более 6 месяцев за календарный год. Однако иностранцы, которые находятся в Турции в командировке или в отпуске, на лечении или обучении, налоговыми резидентами не считаются, даже если они пребывают в стране более 6 месяцев. Юридические лица становятся турецкими налоговыми резидентами, если юридический адрес зарегистрирован в Турции или если они ведут деятельность на территории Турции.
Налоговые резиденты Турции облагаются подоходным налогом с общемирового дохода. Нерезиденты уплачивают налоги только с доходов в Турции.
Свободные экономические зоны в Турции
Свободные экономические зоны (Serbest Bölgeler) — это особые зоны, расположенные за пределами таможенной зоны, несмотря на то, что они расположены в пределах политических границ страны. Эти регионы призваны увеличить количество экспортно-ориентированных инвестиций. Правовые и административные нормы, применяемые в коммерческой, финансовой и экономической сферах на таможенных территориях, не применяются или частично применяются в свободных экономических зонах.
В Турции 19 свободных зон, из которых 18 действуют давно, а 1 разработана в 2022 году — это Стамбульский финансовый центр (IFC). Свободные зоны в основном расположены в местах, откуда легко добраться до портов Средиземного, Эгейского и Черного морей, а также международных наземных торговых путей.
Резиденты свободных зон частично или полностью освобождены от налогов и пошлин:
- корпоративного налога;
- таможенных пошлин;
- НДС и акцизов;
- гербовых сборов на оформление документов;
- имущественных налогов;
- подоходного налога на заработную плату сотрудников;
- титульных расходов при покупке и продаже недвижимости и других налогов.
Кроме того, компании могут свободно переводить полученную прибыль за границу или в Турцию.
