Тема введения единого налога на недвижимость давно волнует умы как специалистов рынка, так и собственников квартир. Одни эксперты полагают, что налог способен привести к серьезному скачку цен на квартиры, другие утверждают прямо противоположное. В М2 № 4 (366) была опубликована статья, посвященная последствиям, которые нас ждут после реформирования системы налогообложения.
Сегодня свою точку зрения на эту проблему высказывает юрист агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Ольга Воробьева.
В перспективе налогом будет облагаться единый объект недвижимости — земля и расположенные на ней строения. Данный налог должен стать основным источником доходов для местных органов власти. При этом они будут сами определять ставку. Единый налог позволит при определении облагаемой базы отталкиваться от рыночной стоимости жилья.
Сегодня собственники платят за квартиры очень мало, поскольку налоги начисляются исходя из оценки Бюро технической инвентаризации (БТИ), а не из рыночной цены жилья. Вот и получается, что за объект, который сегодня стоит в Москве около $200 тыс., владелец платит около 400 руб. в год. Таким образом, в столице максимальная ставка для жилых помещений равняется 0,5% инвентаризационной стоимости имущества. Для сравнения: в Мытищинском районе местные власти установили для жилых помещений стоимостью свыше 500 тыс. руб. максимальную ставку в размере 2%, в Королеве — 1%. Так что москвичи живут в более благоприятном налоговом режиме.
Другое дело, когда ставку налога начнут рассчитывать, ориентируясь на рыночную стоимость недвижимости. Налоги вырастут в разы. Владельцам, которые будут не в состоянии платить необходимые суммы, придется менять квартиру на более дешевую либо деприватизировать ее.
Налог введут только после составления полного кадастра объектов недвижимости. После создания кадастра будут утверждены все методики, начнется оценка. Пока существует очень много нерешенных проблем, и, как заявляло Минэкономразвития, методика оценки жилой недвижимости вряд ли появится ранее 2009 года.
Нельзя забывать и о том, что потребуется определить стоимость огромного числа объектов. В нашей стране долгое время существовали лишь государственная и колхозно-кооперативная формы собственности. Поэтому развивались кадастровые системы: земельный кадастр характеризовал качество земельных угодий, БТИ хранило документацию об инженерных особенностях зданий. С появлением частной собственности недвижимость стали регистрировать в комитете, подведомственном Минюсту. Но Госкомзем, Минюст и БТИ взаимодействуют пока недостаточно эффективно. В итоге Минэкономразвития не способно назвать примерную стоимость объектов, которыми владеют физические лица.
Преградой является и тот факт, что большое число недвижимости попросту не зарегистрировано. В некоторых случаях определить собственника проблематично, поскольку отсутствуют официальные данные о владельце или право владения оспаривают несколько человек. Правда, есть альтернатива: в некоторых странах (например, на Филиппинах и в Либерии) ответственным за уплату налога «назначают» сам объект недвижимости. Если здание к указанному сроку не «заплатило» налог, государство получает право его перепродать. Такой подход стимулирует выявление фактического владельца здания.
На мой взгляд, вполне реально создать справедливую методику, по которой будет оцениваться недвижимость. При определении налогооблагаемой базы должна использоваться рыночная стоимость объектов — это стимулирует экономически рациональное их использование. Лучше применять не индивидуальную, а массовую оценку объектов по стандартной процедуре. Она подразумевает некие одинаковые для любого жилья параметры: площадь, материалы, из которых построено здание, удаленность от центра, этажность, местоположение и т. д.
Думаю, что новый налог не повлияет на объем покупок квартир. Жилищные проблемы надо решать, даже если условия не слишком выгодны. Кроме того, по сравнению с общими затратами на приобретение сумма налога окажется несущественной.
Записала Лидия Мартынова
