Уже с 2015 года в России начислять подоходный налог при купле-продаже объектов недвижимости могут по-иному. Суть возможных нововведений: если недвижимость куплена по цене ниже кадастровой стоимости, покупатель должен заплатить налог с разницы.
Продавец платить не хочет – заплатит покупатель
Инициатива нашла отражение в «Основных направлениях налоговой политики на 2015 – 2017 гг.», подготовленных в рамках «открытого правительства». Как писали «Ведомости», идея родилась в Правительстве Москвы, была поддержана в Федеральной налоговой службе, а затем «заслуживающей обсуждения» её назвал и замминистра финансов РФ Сергей Шаталов.
Суть возможного нововведения: если покупать квартиру (или любое другое недвижимое имущество) по цене официально ниже кадастровой стоимости, то с получившейся разницы придётся заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ, он же – подоходный налог). Логика проста: купил по заниженной цене – тем самым получил материальную выгоду – раскошелься в пользу государства.
Формально инициатива призвана бороться с «неоправданно низкими ценами» на недвижимость (цитата по газете «Ведомости»). Как известно, одна из основных причин появления крайне низких цен при продаже жилья, дач и земельных участков – уклонение от уплаты НДФЛ от дохода при продаже, если продавец владел данными объектами недвижимости менее трёх лет. Если доход не превышает 1 миллион рублей, то подоходный налог продавец не платит, если превышает – платит с большей суммы (п/п 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). В результате «за миллион» продают и дорогие квартиры, и коттеджи в три этажа.
Изменение законодательства в соответствии с данной инициативой налоговым службам выгодно: чтобы начислить НДФЛ, доказывать продажу недвижимости по цене ниже рыночной будет не нужно. Подоходный налог в любом случае поступит в бюджет: если платить, занижая цену сделки, не захочет продавец, то заплатит покупатель, получивший «материальную выгоду».
Дьявол в деталях
В соответствии с нынешней редакцией НК РФ, цена, указанная в договоре купли-продажи недвижимости, для целей налогообложения является рыночной, если не доказано обратное. Причём устанавливать для исчисления налога рыночную цену объекта недвижимости по своей инициативе налоговые службы не вправе. Исключение составляет только очень ограниченный круг сделок между так называемыми «взаимозависимыми лицами» (ст. 105.1 НК РФ).
Если же инициатива станет законом, то де-факто в качестве рыночной стоимости конкретного объекта будут приниматься результаты государственной кадастровой оценки недвижимого имущества, или его унифицированная «среднерыночная» кадастровая стоимость. Она может быть как ниже, так и выше реальной цены.
Пока налог на имущество начисляется с инвентаризационной, а не кадастровой стоимости жилых помещений, говорить об адекватности этой оценки ещё рано: владельцам жилья, строго говоря, всё равно, во сколько государство оценило их «метры», статистики споров и разногласий нет.
«Неоправданно низкая» или оправданно сниженная?
И тут возникает вопрос: в случае какой именно разницы с кадастровой стоимостью цену купли-продажи можно считать «неоправданно низкой»? Допустим, кадастровая стоимость квартиры, которую её владелец решил продать, завышена на 10%. Ещё 15% собственник такой «несчастливой» квартиры решит сбавить при продаже (например, жильё требует ремонта, деньги нужны быстро, или по другим причинам). Можно ли будет считать «неоправданно низкой» цену на 25% ниже кадастровой стоимости? Если можно, то «крайним» останется покупатель, который будет вынужден платить подоходный налог.
Особую «пикантность» инициативе придаёт и то, что покупатель жилой недвижимости имеет право получить так называемый налоговый вычет. Как правило, это возврат уплаченного им подоходного налога на сумму в 13% от стоимости приобретённого жилья, но не более 260 тысяч рублей. Получается, покупатели обычных квартир перечисленный государству НДФЛ себе вернут, а покупатели «несчастливых» – тому же государству ещё и доплатят.
Тем самым, если реальной целью инициативы является борьба с уходом от налогов через «продажи за миллион», то для её применения на практике разница цены недвижимости с её кадастровой стоимостью должна быть очень большой, например, 60–70%.
Это тем более оправданно, если вспомнить о других недавних инициативах Министерства финансов на тему НДФЛ. В частности, пару месяцев назад Сергей Шаталов рассказал о том, что Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс, освобождающие от подоходного налога продавцов единственного жилья. Их принятие сделает существенную долю «продаж за миллион» просто бессмысленной.
