Как введение единого налога на недвижимость и налога на роскошь может отразиться на стоимости квартир в Москве и загородных домов?
Наталья СОЛОМОНОВА, генеральный директор компании «МИЦ – Недвижимость» (ГК «МИЦ»):
Налог на роскошь коснется объектов недвижимости, площадь которых превышает 1 000 кв.м и стоимостью свыше 15 млн рублей. Очевидно, что эконом-класса, это не коснется. Что касается бизнес- и элит-класса, то здесь налог на роскошь конечно повлияет на стоимость жилья, однако предполагается, что в России данный вид налогообложения будет небольшим – 0,1-1% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, либо от оценочной стоимости недвижимости. Правда, законопроект пока не принят, и у государства нет общепринятого механизма оценки.
Юлия ПЛЕТНЕВА, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Мэтр Роше Юго-Запад»:
Очень неоднозначный вопрос. Пока непонятно. Скорее всего, рынок останется без изменения. Тяжело будет, как обычно, простым людям, чье жилье случайно попадет в категорию роскоши. Опять-таки все зависит от налогооблагаемой базы, как будут исчисляться налоги: от рыночной стоимости недвижимости (кто будет оценивать), от суммы в договоре купли-продажи, от стоимости по БТИ, единственное это жилье или нет и т.д.
Если дом 350 кв.м в подмосковной деревне - это единственное жилье большой многодетной семьи и стоимость его равна стоимости «трешки» в Москве - это роскошь или необходимость? Кроме того, есть множество подсобных помещений, существующих в частном доме, которые не являются жилыми, а места занимают много, например: котельная, лестничные пролеты, различные веранды и тамбуры, которых технологически нет в обычных квартирах, а в квадратные метры они тоже включаются.
Насколько я понимаю, ни Минфин, ни правительство, ни Минэкономразвития, ни эксперты еще не пришли к однозначному решению как рассчитывать эти налоги.
В общем, пока вопросов больше, чем ответов. Я очень надеюсь, что власти рассмотрят все возможные варианты и последствия введения таких налогов и примут правильное решение, действительно необходимое для граждан РФ и защищающее их интересы.
Артем АРТЮХОВ, эксперт ГРМ, директор по развитию агентства недвижимости «Мэтр Роше Запад»:
Изменений либо не будет, либо совсем незначительные в сторону уменьшения стоимости, и то, на незначительное время. По аналогии со стоимостью бензина, сколько бы цену не повышали, машин меньше не становится.
Илья ШКОП, председатель Гильдии риэлторов Москвы:
Касательно введения единого налога на недвижимость и налога на роскошь до сих пор нет ясности, когда он реально будет введен, какие ставки будут у налога, и с какой налоговой базы (оценка недвижимости для определения суммы налога) будет исчисляться налог. С налоговой базой в налоге на недвижимость всегда была проблема. Оценить весь массив недвижимости, существующей в стране, рыночным образом нельзя. Просто нет необходимого количества оценщиков. Остается нормативная оценка. А она всегда была и есть ниже рыночной. Ибо в случае, если нормативная оценка массово приравняется к рыночной, то часть объектов будет обязательно переоценено. Нормативная же оценка - неточная.
Короче, пока только сонм вопросов и мало ответов. Надо ждать окончательной редакции закона и уже рассуждать относительно этой редакции.
Сергей ПОПРАВКА, эксперт ГРМ, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty:
Если налог будет рассчитываться исключительно на домовладения площадью более 1000 кв. м, то он вряд ли затронет городскую недвижимость. В Москве таких квартир от силы десять штук, и я сомневаюсь, что в других городах России они вообще встречаются. Скорее, данный закон будет применим к загородным объектам. По данным нашей компании, домовладений от 1000 кв. м на загородном рынке менее 1%. При этом средняя цена за квадрат составляет около $5 тыс.
Разговоры о введении налога на роскошь в России я рассматриваю исключительно как предвыборный популизм.
Практически нигде в мире, в частности, США и Франции - странах с более развитой, чем в России, налоговой системой, введение налога на роскошь не принесло каких-нибудь значимых финансовых результатов. Например, после введения налога на роскошь в США, фактически полученные суммы налога были в два раза меньше ожидаемых ($16 млн вместо 31; «баснословная», кстати, сумма по меркам бюджета Соединенных Штатов), зато серьезно пострадали американское корабле- и самолетостроение, а также ювелирная отрасль – яхты, бизнес-джеты и дорогостоящие ювелирные украшения американцы стали приобретать за границей.
А в условиях российских реалий, я думаю, лишь стоимость администрирования налога на роскошь может стоить едва ли не больше, чем получится собрать. Да и по-настоящему богатых людей вряд этот налог затронет, тем более у них достаточно ресурсов и грамотных юристов для ухода от обложения налогом на роскошь. Вот собираются мощные автомобили включить в число предметов роскоши, а про яхты и частные самолеты почему-то ни слова – может быть, от того, что их регистрируют по большей части не в РФ, а в государствах удобного флага? То есть уже сейчас мы видим, что основной удар придется на средний класс. Повторюсь, успокаивает лишь то, что введение налога на роскошь с большой степенью вероятности обернется не более чем разговорами.
Что касается единого налога на недвижимость, то без четкого перечня того, сколько стоит недвижимость, о нем говорить не приходится. Это технически невозможно: как взимать налог, если ты не понимаешь, от какой рыночной суммы его считать? Чиновники заявляли ранее о том, что собираются провести эту массовую оценку. Но не факт, что они уложатся за год. Я думаю, что за такой короткий срок это сделать невозможно. А если даже они и сделают эту оценку на скорую руку, то, уверен, это приведет к тому, что наши суды будут завалены исками, в которых граждане будут оспаривать рыночную стоимость.
Минусы нового налога – платить придется больше. Кроме того, наверняка возникнет масса споров, связанных с определением рыночной стоимости, сомневаюсь, что суды в разумные сроки справятся с возможной лавиной исков.
Новый налог будет выгоден государству – оно будет получать больше налоговых отчислений. Для по-настоящему богатых людей новый налог вряд ли будет чрезвычайно обременителен. А для бедных наверняка будут льготы, т.е. я далек от мысли, что новый налог будет носить конфискационный характер, о чем периодически говорят.
Новый налог повысит уровень доходов бюджета, но при этом вряд ли он окажет значимое влияние на рынок недвижимости. Никогда еще при покупке квартиры в нашей стране, за всю ее историю, в расчет не принимали налоговые отчисления. Не будет этого и впредь, по крайней мере, при нашей жизни.
Екатерина ЛОБАНОВА, руководитель аналитического центра компании «ОПИН»:
Введение единого налога на недвижимость, если оно все-таки случится, преследует благородные цели. Во-первых, мотивировать регионы формировать достоверный и полный кадастр недвижимости. Во-вторых, приучить участников рынка воспринимать объекты недвижимости (дом с участком) как единое целое. Это существенно упростит процедуру регистрации прав на недвижимость. В массовом сегменте рынка увеличение налоговой нагрузки на граждан вряд ли произойдет: предполагается применять определенные механизмы вычетов, которые будут зависеть от площади объектов недвижимости. Что касается более дорогих объектов, то здесь наше государство планомерно двигается навстречу развитым странам Европы. Владельцы дорогой недвижимости там осознают социальную ответственность перед государством и не только принудительно, но и по личной инициативе платят достаточно болезненные налоги. Иными словами, на стоимость недвижимости, в том числе в столичном регионе, введение единого налога на недвижимость существенно не повлияет.
Налог на роскошь может повлечь следующие изменения:
• Усилится отток капитала, вырастут инвестиции в зарубежную недвижимость.
• Начнется снижение цен на дорогие объекты и рост на более скромные по цене.
• Сократится спрос на дорогие загородные дома; рынка жилой недвижимости Москвы поправки коснутся меньше, если не будет снижена планка «роскошных» квартир по площади.
• Возрастут ставки аренды на дорогое жилье, поскольку арендодатели недвижимости логично включат налоговые выплаты в ежемесячную плату.
В зависимости от налоговой ставки на объекты роскоши и на окончательные параметры таких объектов в части недвижимости, население Московского региона в большей или меньшей степени затронет нововведение. Чтобы избежать удара по среднему классу, пороговые значения (площадь, стоимость) будут максимально подняты. Действительно редкие объекты - особняки в несколько тысяч квадратных метров, дома стоимостью несколько тысяч долларов - попадут под налоговое бремя, жилье бизнес-класса - нет. Логично было бы закрепить пороговые значения не фиксировано, а в привязке к среднерыночным показателям - стоимости квадратного метра или домовладения, площади, которые, естественно, будут своими для каждого региона страны.
Учитывая мировой опыт, налог на роскошь в непосредственном варианте может быть заменен на прогрессирующую ставку подоходного налога, причем дохода от всех видов деятельности. В том, что так или иначе идея восстановить социальную справедливость будет реализована, сомнений нет.
