Продолжается обсуждение законопроекта, подготовленного экспертами, которые отвечают за превращение Москвы в мировой финансовый центр. Речь идёт о введении гораздо более жёсткого налогообложения средств, полученных от продажи квартиры.
Напомним суть вопроса. Обеспокоенные тем, что большое количество квартир покупается в инвестиционных целях, что ведёт к удорожанию жилья, специалисты подготовили и передали в Минфин проект поправок в Налоговый кодекс, существенно ограничивающий возможности продажи недвижимости без уплаты налога с этой сделки.
В данный момент продать квартиру, не заплатив налог, можно при единственном условии: владения ею не менее трёх лет. Сколько у тебя при этом квартир, какова их стоимость – никого не интересует. Если прошло меньше трёх лет – освобождается от налогов сумма не более 1 миллиона рублей – это, например, стоимость однокомнатной квартиры в Брянске.
После принятия поправок избежать налога можно будет только в том случае, если продано единственное жильё, которым владел не менее трёх лет, причём регионам разрешено ужесточать это правило. Предполагается, что такие меры позволят снизить стоимость жилья, убрав с рынка спекулянтов.
Опрошенные «Квадратом» руководители двух крупных игроков рынка, однако, убеждены, что обсуждаемые поправки в Налоговый кодекс не так сильно потрясут рынок, как это представлялось в первые часы после утечки информации о законопроекте.
«Революции» не произойдёт по трём основным причинам:
- Маржа инвестора выше суммы налоговой ставки и инфляции.
- В проекте есть недоработки, которые позволят обходить необходимость выплаты налога.
- Другого столь надёжного способа инвестирования власти предложить не могут.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
– На инвесторах, которые зарабатывают путём вложений в покупку недвижимости эконом-класса, налоговые ужесточения сильно не скажутся. Да, необходимость платить налоги лишает таких покупателей примерно 26% прибыли, однако вложения, совершенные на самом раннем этапе, приносят ощутимую маржу – 50, 60, иногда даже 100% к первоначальным инвестициям. Кроме того, большинство инвесторов совершают перепродажу по переуступке, не дожидаясь оформления прав собственности, то есть до сдачи объекта в эксплуатацию.
Хотя, безусловно, если инвестировать на котловане, а перепродавать уже после сдачи дома и оформления прав собственности, это принесёт самую большую прибыль. И тем не менее, подавляющее большинство инвесторов «сбрасывают» квартиры раньше, чтобы вложиться в новые проекты. Доля инвестиционных покупок сегодня, по нашим данным, – около 20% от всего объёма сделок с новостройками. Рост числа ипотечных сделок также демонстрирует тот факт, что бГільшая часть квартир покупается «для себя», без цели перепродажи.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
– Вероятность принятия того или иного законопроекта в нашей стране всегда сложно предугадать. В принципе, внесение поправок в Налоговый кодекс обсуждалось давно. Однако нельзя утверждать со 100%-ной вероятностью, что они будут приняты именно в нынешнем виде. Все-таки проект пока достаточно сырой, и в нем ещё есть дыры.
Никакого особого влияния данные поправки на инвесторов не окажут. Во-первых, их количество сильно ограничено. А во-вторых, инвесторы обычно покупают квартиры на начальной стадии строительства, а продают их на этапе максимальной готовности дома, но до момента оформления права собственности. Соответственно, никакой недвижимостью они фактически не владеют – инвесторы лишь переуступают права по договорам.
В большей степени данный законопроект коснётся простых граждан, и их интересы опять могут быть ущемлены. Тот же срок владения в 15 лет, после которого собственник, продающий квартиру, освобождается от уплаты налогов, слишком большой. Например, молодая семейная пара покупает квартиру. Через несколько лет у них рождается ребенок, и появляется возможность улучшить свои жилищные условия путём продажи старой квартиры и покупки новой, с большей площадью. Соответственно, семье, скорее всего, придётся заплатить налог, поскольку старым жильём они явно будут владеть меньше 15 лет.
