Регулярно киевские налоговики вылавливают недобросовестных арендодателей. В новостях часто сообщается о проведении рейдов по выявлению владельцев квартир, которые нелегально предоставляют помещения в аренду. Такая ситуация свойственна не только столице, но и всем городам Украины, однако рейды в Киеве - явление показательное и более масштабное, так как количество здесь сдающих квартиры в разы превышает любой украинский город. Как и за что привлекают к ответственности арендодателей и как можно избежать такой «охоты»?
Цифры и штрафы
По данным налоговой инспекции, в Киеве сдаются в аренду 48 000 квартир – такое количество арендодателей платит налоги в этом году. Однако в тени остается значительная часть не пополняющих казну государства, сообщает «РБК-Украина». Основная причина теневой аренды в том, что составление договора аренды, легализация, и, следовательно, уплата всех налогов невыгодны как арендаторам, так и арендодателям.
За полгода киевская налоговая администрация обнаружила в столице всего 580 физических лиц, которые не платили налоги от сдачи недвижимости в аренду. Каждый хозяин квартиры заплатил в среднем около 700 грн штрафа, отчего бюджет дополнительно получил 400 тыс грн, пишет «Газета по-киевски».
По словам начальника отдела управления налогообложения физлиц Государственной налоговой инспекции Киева Виктора Левченко, за год арендодатели отчисляют в бюджет 34 млн грн. В прошлом году было оштрафовано порядка 400 владельцев квартир за неуплату налогов, пишет портал Domik.net. В целом же, по данным налоговой инспекции, казна теряет порядка 1,5 млрд долларов в год от неуплаты данного налога.
Согласно статье 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях, первичное уклонение от уплаты налогов (несвоевременная подача декларации, искажение данных) грозит предупреждением либо штрафом в размере 51-136 грн. (на сегодняшний день). Если в течение года сдающего жилье опять поймали на том же правонарушении, тогда сумма штрафа увеличивается до 85-136 грн.
Кроме штрафных санкций придется выплатить сумму насчитанного налога, а также пеню за несвоевременную его уплату. Согласно Закону Украины «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетом и государственными целевыми фондами», задержка с уплатой налогов на 30 календарных дней после предельного срока оплаты (на оплату налогов за квартал государство дает 40 дней) будет означать пеню в 10% суммы налогового долга.
Если обязательства просрочены на 30-90 дней - пеня составит 20% налогового долга. Если же хозяин забыл о своей обязанности платить налоги на 90 дней - пеня составит 50% задолженности перед бюджетом, пишет издание «Деньги.ua».
В случае (когда арендодатель официально зарегистрировал договор аренды) уклонения от уплаты налога арендодатель подлежит штрафу в размере от 300 до 500 необлагаемых минимумов. Примерно, это 17 000 грн.
В прошлом году 84 250 киевлян, по официальным данным Государственной налоговой администрации, получали доходы от сдачи в аренду недвижимости. По неофициальным оценкам, в Киеве постоянно проживает от 1 до 1,5 млн приезжих, арендующих квартиры. Таким образом, на учете налоговиков находится, в лучшем случае, десятая часть киевлян, зарабатывающих сдачей жилья, а то и меньше.
Рейды и «облавы»
Сборщики налогов находят недобросовестных арендодателей различными способами. Один из самых распространенных – по объявлениям. По информации, отслеженной сотрудниками отдела администрирования налогов физических лиц Государственной налоговой инспекции, в журналах «Недвижимость», «Аренда», газете «Авизо» и на досках объявлений, установлены многочисленные факты получения доходов от аренды жилья.
По словам заместителя председателя Киевской городской государственной администрации Людмилы Денисюк, Киев теряет немалые суммы от неуплаты налогов от аренды квартир и офисов: «По меньшей мере, эта сумма составляет 15-20% доходов от частных предпринимателей. Поэтому, прежде всего, нужно создать базу таких квартир, отрегулировать процесс изъятия средств». При этом Денисюк подчеркнула, что ни для кого не секрет, что у владельца арендованной квартиры есть договоренность с работниками ЖЭКа и правоохранителями, с которыми он делится заработанными деньгами, а те, в свою очередь, страхуют его от разных неприятностей, пишет «Сегодня».
Также недобросовестно сдающих недвижимость граждан налоговая инспекция выявляет по данным ЖЭКов, милиции, соседей и т.д. В то же время плановых рейдов с участием представителей налоговой администрации у нас не проводится ввиду отсутствия физических возможностей для этого.
Что касается квартирантов, то если они намерены жить в сдаваемой квартире, то не станут привлекать правоохранительные органы к теме аренды. В случае, если квартирантов хозяева выставили и те хотят отмстить, будет трудно доказать факт получения последними дохода от аренды, а при визите налоговиков дверь могут просто не открыть.
Доказать же что-либо, например, по показаниям соседей, крайне сложно. Хозяин может сказать, что у него живут родственники, а денег он не берет. «Привлечь к административной ответственности владельца квартиры только на основании сведений квартиросъемщиков или соседей очень сложно, а то и вовсе невозможно», - говорят в юридической компании «Александров и партнеры».
По словам одного из сотрудников киевской районной налоговой администрации, обычно налоговики получают направление на проверку и с участковым обходят квартиры, которые предположительно сдаются в аренду. По словам инспектора, если жильцы квартиры согласятся открыть дверь по требованию милиции, у них проверяют документы, прописку, а потом снимают показания о сроке аренды и ее стоимости. Однако если дверь не открывается, выявить не платящих налоги собственников крайне сложно.
Договоры и нотариусы
По информации некоторых источников в СМИ, те договоры, которые составляются между арендодателем и квартиросъемщиком лично или в агентстве недвижимости, не имеют юридической силы. Такие договоры создаются с целью лишь письменно изложить то, о чем договорились устно, не более и в практике почти отсутствуют случаи, когда бы удалось в суде что-то отстоять при наличии такого договора.
Однако по словам юрисконсульта Олега Кравченко, пишет «Газета по-киевски», обязанность одной из сторон договора аренды выполнять его условия легко можно доказать в суде и при наличии незаверенного нотариусом договора. «При составлении договора найма (аренды) стороны свободны в оформлении сделки. Согласно Гражданскому кодексу Украины, такой договор можно и не удостоверять нотариально», - говорит юрист. Причем в договор нельзя вносить фиктивную цену аренды, иначе жилец через суд может заставить брать с него, к примеру, не $450, а 450 грн.
По логике, договор аренды должен обезопасить как владельцев недвижимости, так и тех, кто у них эту недвижимость арендует. По словам юристов, договор должен быть составлен на конкретный срок и с конкретными пунктами ответственности за его нарушения. При наличии такого документа хозяин квартиры не выгонит квартирантов раньше, чем договорились, и не увеличит плату за аренду, а если и решится на такие действия, то заплатит штраф. Договор аренды должен обезопасить арендодателей от обмана, порчи имущества, причинения ущерба третьим лицам (например, квартиранты затопили соседей).
Доходы и налоги
Существует, как минимум, два способа легально оформить аренду недвижимости. В соответствии с законом «О налогах на доходы физических лиц», арендодатели обязаны платить 15% дохода от сдаваемого жилья. В таком случае необходимо составить договор аренды, зарегистрированный нотариусом, который обязан уведомить о наличии такого договора налоговый орган по месту жительства налогоплательщика.
В свою очередь арендодатель обязан ежеквартально в течение сорока дней после завершения очередных трех месяцев платить налог. Для этого арендодатель должен заполнить декларацию о доходах, внести туда расчетную сумму полученной прибыли, рассчитать налог и оплатить его через банк. При этом для подачи декларации и квитанции об уплате налога совсем не обязательно каждый квартал идти в ГНАУ. Достаточно купить один бланк декларации, сделать нужное число копий, а потом регулярно заполнять их и отправлять в налоговую администрацию по почте.
Второй способ уплаты налог на сдаваемую недвижимость – зарегистрировать ЧП. Согласно указу президента «Об упрощенной системе налогообложения субъектов предпринимательской деятельности», в упрощенной схеме уплаты налога на доходы нужно зарегистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности - физлица (частного предпринимателя) и платить единый налог (обычно до 200 грн. в месяц).
Для сравнения посмотрим два варианта уплаты налога. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в «спальных» районах Киева составляет $450 в месяц плюс коммунальные услуги и телефон. За год доход арендодателя, соответственно, составит $450 * 12 = $5400. Если остаться на обычном подоходном налоге, то государству из этой суммы придется отдать $5400 * 0,15 = $810, или 3807 грн (по курсу 4,7).
Если же зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя и в перечень предоставляемых услуг ЧП внести сдачу недвижимости внаем, то государству придется ежегодно платить 200 грн. * 12 месяцев = 2400 грн. Так что единый налог для честного плательщика явно предпочтительней.
Между тем нужно учесть, что штрафы для ЧП, не уплативших налог, достаточно высокие. Если арендодатель является субъектом предпринимательской деятельности, то штрафы «за уклонение» составят уже 340-680 грн. (за «рецидив» в течение года - 510-1020 грн.).
Одним словом, заплати налоги - и спи спокойно. При стабильном доходе в несколько тысяч, 200 гривен кажутся незначительной суммой, однако дадут арендодателю спокойствие и защиту.
