Налоговые вычеты при сделках с недвижимостью: кому, сколько и на каком основании может вернуть государство? На эти вопросы на петербургской Ярмарке недвижимости отвечали руководители агентств, входящих в Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Открыл семинар Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость». Он сразу предупредил о том, что налоговое законодательство достаточно быстро меняется, и то, о чем эксперты расскажут, действует по состоянию на сегодня (семинар проходил 1 апреля – А.К.). При этом очень важно знать, что к вопросам, связанным с налогами, существует два подхода: один, который возникает у юриста или просто человека, читающего налоговый кодекс, и второй, который демонстрируют налоговики. И они очень часто не совпадают. Недовольному покупателю или продавцу недвижимости останется только обратиться в суд.
Затем Антон Баранов разъяснил значение нескольких важнейших терминов, используемых в Налоговом кодексе России (НК РФ).
Введение в теорию
Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения. При операциях с недвижимостью, проводимых физическими лицами, речь идет, как правило, о налоге на доход. Доход – это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, определяемая в соответствии с главой «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.
Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но право на налоговые вычеты имеют только резиденты. Налоговыми резидентами признаются физические лица, находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Период нахождения физического лица в РФ не прерывается на периоды его выезда за пределы РФ для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.
Независимо от фактического времени нахождения в РФ, налоговыми резидентами РФ признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы РФ.
При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.
Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания (самый распространенный случай – алименты на несовершеннолетних детей), такие удержания не уменьшают налоговую базу.
Налоговая база определяется отдельно по каждому виду доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки.
Согласно ст. 224 НК РФ, налоговая ставка устанавливается в размере 13%, если иное не предусмотрено статьей НК РФ. Ставка устанавливается в размере 35% в отношении стоимости любых выигрышей и призов, получаемых в проводимых конкурсах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров, работ и услуг, в части превышения размеров, указанных в п. 28 ст. 217 НК РФ. Так что, если кому-то повезет выиграть дом или квартиру в ходе промо-акции какого-то девелопера (что редко, но случается), ему придется заплатить 35% от объявленной стоимости – то есть, фактически, от рыночной. Наконец, налоговая ставка устанавливается в размере 30% в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ.
Необлагаемые доходы
Антон Баранов перечислил несколько видов доходов, возникающих при операциях с недвижимостью, которые налогом не облагаются. Первые три вида из них может получить практически каждый.
Во-первых, это доходы, получаемые резидентом РФ от продажи жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более. Правда, эти положения не распространяются на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями (ИП) в предпринимательской деятельности. Так что, если ИП зарабатывал, сдавая свою квартиру в аренду, да еще платил налоги с полученных доходов, то ему в любом случае придется заплатить налог на доход, полученный от ее продажи.
Во-вторых, это доходы в денежной и натуральной формах, получаемые физическими лицами в порядке дарения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сестрами, в том числе и неполнородными, то есть имеющими только одного общего родителя). «Для того чтобы получить освобождение от уплаты такого налога, в дарственной обязательно нужно указать степень родства!» – подчеркнул Антон Баранов.
Третий распространенный вид дохода - доход в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.
Шанс на получение еще несколько видов доходов могут получить, в общем, немногие петербуржцы и жители Ленобласти. Это следующие виды дохода:
• доход от инвестирования, использованный для приобретения (строительства) жилых помещений участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с ФЗ №117 от 20 августа 2004 года;
• доход в виде жилого помещения, предоставленного в собственность бесплатно на основании решения федерального органа исполнительной власти в случаях, предусмотренных ФЗ №76 от 27 мая 1998 года «О статусе военно-служащих»;
• призы в денежной и (или) натуральной формах, полученные спортсменами, в том числе спортсменами-инвалидами, за призовые места на Олимпийских, Паралимпийских и Сурдлимпийских играх, Всемирных шахматных олимпиадах, чемпионатах и кубках мира и Европы от официальных организаторов или на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления за счет средств соответствующих бюджетов.
Таким образом, если президент страны, губернатор или Законодательное собрание подарят недвижимость выдающемуся спортсмену, платить 13% от ее стоимости ему не придется.
Налоговые вычеты
Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК (НДФЛ).
«Если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде больше суммы доходов за этот же период, то в этом налоговом периоде налоговая база равняется нулю, - пояснил Антон Баранов. - Государство не приплачивает, а просто ничего не берет!»
Налоговые вычеты бывают двух типов. Первый - налоговый вычет «доход минус», когда можно что-то вычесть из дохода. Так, из суммы, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, при продаже можно вычитать не более 1 млн рублей.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (до 1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества либо пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). В Петербурге это относится к комнатам в коммунальных квартирах (у нас, в отличие от Москвы, комната оценивается как доля квартиры). Антон Баранов предупредил: «В некоторых районах Петербурга есть такие налоговые инспекции, которые говорят: если право собственности на комнату возникло в порядке приватизации, то при ее продаже вы можете делать вычет в размере 1 миллиона, а если вы ее покупали, то нет».
Игорь Громов, директор АН «АИС-Т», добавляет: «Если несколько совладельцев продают квартиру, которой владели менее 3 лет, то размер вычета все равно составит 1 млн рублей – независимо от количества собственников. Чтобы каждый получил свой миллион, нужно каждому выделить свою долю и продавать квартиру одному покупателю по трем договорам - от каждого сособственника».
Второй основной вид налогового вычета - вычет «минус расход». Вместо использования права на получение предыдущего налогового вычета («доход минус») налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, понесенных в любом налоговом периоде (в том числе и при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве).
Фактические расходы на новое строительство либо приобретение могут включать расходы на разработку проектно-сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, достройку дома, строительство которого не окончено, подключение к сетям, приобретение отделочных материалов, работы, связанные с отделкой.
Правда, принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры (комнаты) возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них. Антон Баранов пояснил: «Если в договоре покупки есть пункт “без отделки” или “санитарно-техническое состояние требует ремонта”, то расходы на ремонт можно будет внести в налоговую декларацию, но вычет все равно не сможет превысить 2 млн рублей для любого объекта». «Минфин определил перечень и стоимость работ по ремонту, и его лучше не превышать. Иначе налоговая такой расчет не примет», - говорит Игорь Громов.
Общий размер имущественного налогового вычета по системе «минус расход» (расходы на строительство или приобретение) не может превышать 2 млн рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам) на такое строительство или приобретение, а также рефинансирование (перекредитование) таких займов (кредитов).
Данный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов производится:
• за счет средств работодателей или иных лиц;
• за счет средств материнского (семейного) капитала;
• за счет средств, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей;
• за счет выплат, предоставленных из бюджетных средств;
• в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (то есть близкими родственниками или лицами, связанными отношениями зависимости по месту работы).
Налоговая декларация
В конце семинара Игорь Громов подчеркнул: получать налоговый вычет - это наше право, а не обязанность, так что в налоговую инспекцию каждый из нас должен обращаться сам. Если недвижимость приобретена менее 3 лет назад, подача декларации обязательна, а если более 3 лет – не обязательна.
Налоговая декларация - это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, полученных доходах и произведенных расходах, источниках доходов, налоговой базе, налоговых льготах, исчисленной сумме налога и (или) о других данных, служащих основанием для исчисления и уплаты налога.
Согласно ст. 119 НК РФ, непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета, при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного в п. 2 настоящей статьи, влечет взыскание штрафа в размере 5% суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 рублей.
Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.
Фото: kayan.ru
