Проблема обманутых дольщиков в 2025 году менее актуальна, чем это было еще несколько лет назад. Однако быть твердо уверенным в том, что покупка квартиры в новостройке сейчас абсолютно безопасна, пока что нельзя. Чтобы свести риски к минимуму, эксперты рекомендуют проверить надежность застройщика. Как это сделать — расскажем в этой статье.
Сайт застройщика
Самое очевидное, с чего можно начать изучение застройщика, — заглянуть на его сайт. Оптимально, если там есть:
- информация о компании (в том числе биография: дата создания, имена основателей и руководителей, регионы присутствия);
- учредительные документы: свидетельство о регистрации, устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о постановке на налоговый учет, сертификаты и лицензии;
- портфолио: сколько объектов построено и сколько строится, состояние строящихся ЖК на сегодня. Эту информацию можно найти также на портале ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков) и сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС);
- документы о новостройках: разрешение на строительство, проектная декларация, источник финансирования и др. Эти документы могут быть опубликованы на сайте застройщика или на портале ЕИСЖС. Если проекта нет на этом сайте — скорее всего, дом или вовсе не строят, или строят незаконно, либо объект еще официально не вышел в продажу (нет разрешения на строительство);
- подробности о каждом проекте: документы, планировки квартир, описание вариантов отделки и пр.;
- контакты для связи.
Если на сайте или в соцсетях застройщика давно не обновляются новости и фотографии со строительной площадки, не работают установленные веб-камеры, да и сам сайт выглядит устаревшим — это повод насторожиться. Ответственные девелоперы всегда рассказывают о ходе строительства своих проектов.
Нюанс: если строительная компания создана недавно и у нее еще нет собственных готовых проектов, это еще не означает, что ей нельзя доверять. Нередко такие компании создают специалисты, которые много лет работали с опытными девелоперами или сами были топ-менеджерами. Обычно об этом говорится в истории компании и упоминается в новостях отраслевых СМИ.
В любом случае у нового застройщика тоже должны быть все необходимые документы.
Что еще проверить
Хорошая репутация застройщика — это не только правильно и красиво оформленный сайт, паблики в соцсетях и канал в Telegram. Это еще и успешно завершенные проекты, которые сданы вовремя и соответствуют заявленным стандартам. Поэтому при возможности нужно ознакомиться с готовыми проектами: посмотреть на жилые комплексы, пообщаться с жильцами.
Еще один важный нюанс: судебные разбирательства с жильцами или другими компаниями. Если таких исков нет или их мало — компанию можно считать надежной.
Отзывы о застройщике можно найти на специализированных форумах и сайтах, а также в соцсетях. Следует обратить внимание, как девелопер отвечает на эти отзывы, особенно на негативные. Если неудобных комментариев совсем нет — скорее всего, застройщик их просто удаляет, что нельзя назвать плюсом.
В то же время нужно учитывать, что мнения оставляют не только реальные покупатели — как положительные, так и отрицательные отзывы могут быть накручены. Поэтому, если есть возможность, лучше всего посетить уже построенные этой компанией жилые комплексы и пообщаться с реальными людьми, которые там живут, а также своими глазами оценить качество стройки.
Финансовая стабильность застройщика
При выборе застройщика следует учитывать финансовую стабильность компании, ведь если застройщик не может вовремя закрывать финансовые обязательства, есть риск задержки строительства или даже банкротства.
На что обратить внимание?
- Прозрачность финансовых отчетов. Добросовестный застройщик не скрывает свои финансовые отчеты, доступ к ним открытый.
- Долги. Узнать, есть ли у застройщика задолженности по налогам и прочим обязательствам, можно через открытые реестры или специализированные финансовые агентства.
- Привлечение внешнего инвестора. Об отличной финансовой стабильности компании говорит привлечение внешнего инвестора или работа с ведущими банками. Это также свидетельствует о том, что застройщику доверяют крупные игроки рынка.
- Компания представлена на бирже, у нее есть рейтинг надежности (AKRA или др.).
Гарантии от застройщика
Квартира в новостройке — это тоже товар, и на нее должна быть предоставлена гарантия. Гарантийные обязательства застройщика должны быть прописаны в договоре.
Во-первых, застройщик обязуется передать квартиру дольщику в конкретный срок. Если по каким-то причинам сдача дома в эксплуатацию задерживается (а причины могут быть уважительными), с дольщиком подписывается дополнительное соглашение или же выплачивается компенсация.
Во-вторых, застройщик обязан устранить недостатки, обнаруженные при эксплуатации квартиры. В 2024 году был принят закон, сокращающий сроки на устранение недочетов с 5 до 3 лет, а с 2025 года минимальный гарантийный срок на отделку от застройщика сокращен с 3 лет до 1 года. Также у застройщиков появилась законная возможность вводить собственные стандарты отделки.
Наконец, послепродажное обслуживание. Добросовестная компания предоставляет клиентам возможность обратиться за помощью по вопросам эксплуатации объекта и решению проблем, которые появились после сдачи квартиры.
Проверяем новостройку
Застройщик проверен, новостройка выбрана. Перед тем, как купить в ней квартиру, следует изучить все подробности, чтобы не было неприятных сюрпризов.
К сожалению, описания проектов на сайтах застройщиков часто приукрашены: транспортная доступность может оказаться не такой уж доступной, виды из окон — не самыми привлекательными, а планировки квартир — не самыми удобными.
Если планировки квартир в строящихся домах можно оценить только онлайн или в шоуруме, то многое другое реально увидеть своими глазами. Для этого достаточно посетить стройплощадку.
На саму площадку доступа для посторонних нет, зато можно:
- проверить пешую доступность от станций метро или МЦД, остановок наземного общественного транспорта, парков и скверов;
- оценить окружение. Даже если проектом предусмотрено строительство собственных детских садов, школ и поликлиник, наличие объектов инфраструктуры недалеко от дома не помешает. Дело в том, что собственная инфраструктура не всегда сдается одновременно с жилыми домами, особенно если проект крупный и возводится поэтапно;
- оценить будущий вид из окон. Крупная автомагистраль, проходящая рядом с домом, возможно, улучшает транспортную доступность, но вряд ли станет тем видом, который хочется наблюдать из окна своей квартиры, — как и бывшие промзоны. Впрочем, промзоны Москвы сейчас активно застраиваются жильем и различной инфраструктурой, так что, наверное, есть смысл какое-то время потерпеть неприглядный вид из окна.
При посещении стройплощадки нужно обратить внимание на то, как продвигаются работы: есть ли там техника и рабочие, не выглядит ли объект замороженным.
Если дом уже построен, оценить квартиру можно вживую еще до покупки: качество отделки (если она есть) и коммуникаций, виды из окон и благоустройство территории.
Нюанс: при покупке квартиры в новостройке не по договору долевого участия (ДДУ), а по договору купли-продажи (ДКП), на нее не распространяется гарантия от застройщика. Поэтому проверять такое жилье нужно особенно тщательно.
Резюме
Проверка застройщика значительно сокращает риски для покупателя — никому не хочется стать новым обманутым дольщиком. Если история и документы компании в порядке, портфолио внушает доверие, застройщик открыт для общения — можно смело выбирать квартиру в понравившейся новостройке.
