Что сегодня происходит на рынке недвижимости и земельном рынке Украины нам любезно рассказала Шуляк Надежда Александровна, начальник юридического отдела ИКК «Рапсодия».
- Часто ли Вам приходится решать вопросы, связанные с недвижимостью?
- Правовое сопровождение различных сделок недвижимости ранее было более востребованным. По состоянию на первое полугодие 2009 года сопровождение представляет собой, скорее продолжение «докризисных» начинаний. На данный момент клиентов, преимущественно, интересуют услуги по оптимизации затрат, связанных с недвижимостью (коммунальных платежей, земельного налога и т.п.), а также услуги «на перспективу», т.е. разработка нормативного обоснования проектов, которые планируется запускать после прохождения, как минимум, «пиковых отметок» кризиса.
- Ввиду сложившейся кризисной ситуации в стране бытует мнение, что юридические услуги стали одними из самых востребованных. Так ли это?
- Не могу с этим согласится, т.к. юридические услуги относятся к «предметам первой необходимости» только в критических ситуациях. Из-за кризиса клиенты сокращают затраты на подобные статьи расходов.
Кризис вынудил юристов перераспределить сегменты предоставления услуг в соответствии с новыми интересами клиентов, пойти на встречу клиентам в ценовой политике.
Относительно пакета популярных услуг в финансово непростой период, то в него можно включить услуги по взысканию долгов или по «обороне» от взыскания долгов; по оптимизации налогов и других затрат.
- Недвижимость упала в цене, повысился ли спрос?
- По закону рынка, если он пребывает в относительно стабильном состоянии, спрос должен был повыситься. Но на данный момент рынок находится в «замороженном» состоянии. Это усиливается состоянием банковской сферы. Сделки, которые проводятся, носят, скорее, единичный характер.
- Какие новшества в Земельном Кодексе Украины появились в последнее время? Помогают ли они в работе или же наоборот, усложняют ее?
- Самое основное новшество – это Закон Украины «О внесении изменений к некоторым законодательным актам относительно документов, которые удостоверяют право на земельный участок, а также порядка деления или объединения земельных участков». Данный документ вступил в силу 02.05.2009 года и уже явился объектом дискуссий и споров. Однозначно сказать, что данные изменения позитивны или негативны нельзя, т.к. все относительно.
Очевидно, что они «нарушают» уже устоявшуюся процедуру оформления прав на землю и «ставят» ее на другие рельсы. Со вступлением в силу данных изменений, например, отчуждение земельного участка - «вторички» не подлежит регистрации в государственном земельном кадастре. При этом, как и прежде, сделки по отчуждению земельных участков осуществляются в письменной нотариальной форме. Нотариусы – это заложники ситуации, которые обязаны проверять информацию об участке и делать отметку о переходе прав на государственном акте. При этом форма такой отметки не утверждена и процедура предоставления нотариусам информации о земельных участках отделами ГП Центр государственного земельного кадастра, насколько я знаю, не урегулирована.
В любом случае, данные изменения, если и принесут позитивный результат, то процедура их введения была недостаточно продумана и отлажена, к сожалению. Это обеспечит «жесткую посадку» многим проектам и сделкам в сфере земельных отношений, а также почву для злоупотреблений и коррупции.
Безусловно, наше земельное законодательство, мягко говоря, не без изъянов и требует реформирования. Но делать это имеет смысл осторожно и продумано, с использованием исторически проверенных нормативных техник.
На данный момент на фоне реорганизации Киевского филиала Центра ДЗК и новел в земельном законодательстве, на рынке земли творится ситуация, которую вкратце можно назвать неразберихой, с моей точки зрения.
- Что Вы можете сказать относительно земельного моратория?
- Я считаю, что мораторий – это критическая мера, которая уместна в Украине до принятия законов, предусмотренных Переходными положениями Земельного Кодекса. К сожалению, политические силы Украины сейчас заняты не защитой прав их избирателей и налогоплательщиков, т.е. выполнением своих прямых обязанностей, а подготовкой к предстоящим выборам и увеличением своего влияния на политической арене. Данный процесс нам, простым гражданам Украины, демонстрируют средства массовой информации. Определенный пессимизм и опасения того, что мораторий – это слишком затянувшаяся временная мера будет действовать и дальше, - вот результат приведенных ранее предпосылок.
- Президент выступает за принятие закона о рынке земли. Поддерживаете ли Вы его инициативу?
- Принятие закона о рынке земли – это одна из предпосылок снятия моратория. Я однозначно поддерживаю идею принятия такого закона. Должна отметить, что с моей точки зрения, законопроект, предложенный Президентом Украины, при всем уважении к нему, слабоват с точки зрения юридической техники и смыслового регулирования, т.к. преимущественно носит отсылочный характер. Этот документ требует существенной доработки.
- С целью ускорения развития ипотечного кредитования под залог земли инициируется создание Государственного земельного (ипотечного) банка. Как Вы можете прокомментировать это?
- Идея замечательная, но на данном этапе развития земельного законодательства и учитывая кризис на рынке недвижимости, считаю ее нежизнеспособной. Необходимо готовить предпосылки того, чтобы по завершению кризиса этот институт финансовой системы заработал на надлежащем уровне, т.е. создавать нормативную и организационную основу для реализации этой идеи.
Развитие ипотечного кредитования в части земельных отношений может создать потенциал, выводящий из кризисного состояния сельское хозяйство, как минимум. Но для этого данная идея должна обрести форму продуманных нормативных и организационных инструментов.
- Спасибо. И напоследок, что бы Вы могли пожелать или порекомендовать нашим читателям?
- Напоследок я бы хотела поблагодарить читателей прежде всего за то, что они уделили внимание этому интервью. А рекомендации – это, по сути, ответ на тот или иной вопрос, пусть даже выраженный невербально. Задавайте вопросы – будут рекомендации.
Пожелать я хотела бы оптимизма и профессионалов на своем пути. Если возникает вопрос, то лучший ответ читателям могут предоставить именно профессионалы своего дела.
