Наступающий 2009 год может стать для всех потенциальных покупателей московских квартир долгожданным годом клиента. Но как использовать свое преимущество на все 100% и заключить ту заветную «самую выгодную сделку» в своей жизни? Какая недвижимость будет дешеветь, а какая нет, в каком месяце рынок достигнет ценового дна? На все эти и многие другие вопросы порталу RealEstate.ru ответили крупные столичные застройщики, аналитики и девелоперы.
Вероятнее всего, начать эту статью стоит с «ложки дегтя в бочке меда», которая несколько охладит пыл самых оптимистичных потенциальных покупателей столичных квартир. «Прежде всего, надо понимать, что жилье, которое сейчас выставлено на продажу и будет предлагаться в 2009 году, построено в период пикового уровня цен на стройматериалы, на крайне дорогих площадках, – отмечает директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Иван Слепцов. – Поэтому у него нет большого простора для удешевления, а скидки в 10-25%, которые мы видим на протяжении последнего месяца, это тот максимум, который могут позволить себе компании, чтобы не сработать в убыток. Вероятно, что в 2009 году для рынка новостроек будут характерны те цены, которые сложились сейчас в рамках различных акций».
Кроме того, в связи с существенным ослаблением рубля у застройщиков появляется желание привязать стоимость своих объектов к более надежной зарубежной валюте. Еще в начале октября 2008 года RealEstate.ru поинтересовался у участников рынка о том, возможен ли вследствие нестабильности рубля переход рынка недвижимости на расчеты в иностранной валюте. Все эксперты, кроме директора департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадима Мартыненко, подобных предпосылок не обнаружили. А в январе 2009 года застройщики снова вспомнили об «у.е.» Например, недавно панельный застройщик ДСК-1 объявил на своем сайте, что с 1 февраля 2009 года стоимость квартир будет определяться состоянием бивалютной корзины. Один из наиболее крупных и доступных коммерческих застройщиков Москвы – ГК ПИК – с начала 2009 года рассчитывается условными единицами, равными среднему арифметическому доллара и евро по курсу ЦБ на день оплаты. Впрочем, среди столичных застройщиков есть и те, кто продемонстрировали свои явные симпатии к доллару. Среди них компания MIRAX GROUP, которая и так выставляла свои цены в долларах и проводила расчеты по курсу ЦБ на момент совершения сделки. В их число входит и Capital Group, у которой в декабре были рублевые цены. Как сообщили RealEstate.ru в cлужбе по связям с общественностью компании, сейчас все цены также переведены в доллары.
Таким образом, сильное ослабление национальной валюты может сыграть очень плохую шутку с потенциальными покупателями квартир. Так, официальный курс доллара США вырос в начала декабря 2008 года на 16,6% (с 27,6 руб. за долл. – 01.12.2008 года до 32,2 руб. за долл. – 16.01.2009 года). А вчера по доллару и вовсе был достигнут исторический максимум, когда за него давали уже 32,2 руб. Естественно, что говорить о каких-то скидках на квартиры без учета этого фактора совершенно бессмысленно.
С развитием кризиса рост цен на квартиры остановился, а объем предложения стал стремительно возрастать, тогда как спрос, наоборот, снижаться. Теперь же количество сделок сокращается из месяца в месяц, экспозиция выставленных на продажу квартир увеличивается, однако цена продолжает колебаться на одном уровне с незначительной коррекцией, рассказывает генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков. Такое развитие событий, по его мнению, приведет к тому, что продавцы начнут снимать свои объекты с продажи, в виду того, что количество совершаемых сделок на рынке очень мало. Поэтому в начале года следует ожидать не только сезонного снижения количества выставленных на продажу объектов, но и вынужденного сокращения числа квартир, продаваемых на вторичном рынке. Вместе с тем, на первичном рынке (в условиях сокращения кредитования инвестиционных проектов жилого строительства) случаи появления новых объектов в ближайший год будут единичны. Поэтому уже к лету объем предложения новостроек может снизиться до 250-270 адресов.
В сложившихся условиях финансового кризиса, считает директор по маркетингу МИАН Алексей Кудрявцев, в следующем году наиболее вероятен корректировочно-стабилизационный сценарий. В первом полугодии корректировка и снижение цен на 20-30% в зависимости от сегмента. В конце лета – начале осени ситуация начнет постепенно стабилизироваться: цены перестанут падать, но и не начнут расти, а в последнем квартале ожидается небольшой положительный тренд на уровне 1-2% ежемесячно. В целом по итогам 2009 года стоимость квадратного метра качественных предложений, вероятнее всего, сократится весьма незначительно: на 5-10%. В сегменте переоцененного низкокачественного жилья ожидается снижение на 15-20%.
Правда, по отдельным объектам возможно снижение цен до 50%, добавляет немного оптимизма А.Кудрявцев из МИАН. В первую очередь, оно затронет переоцененное жилье, к которому относятся как панель 60-х годом постройки, так и несоответствующие заявленному классу квартиры, отнесенные продавцом к категории бизнес-класса и элитного жилья. Наиболее стабильным сегментом, по его мнению, в данных условиях остается элитная недвижимость. Элитный объект, если он реально соответствует этому статусу, уникален. Поскольку имеет хорошее расположение, выдающуюся архитектуру, внутренние планировки и дизайн, не имеющий аналогов. Такие объекты не подвержены общим тенденциям рынка, они найдут «своего» покупателя по любой цене.
Впрочем, девелоперы верят в то, что скидки на московские «квадраты» когда-нибудь да вернут былую покупательскую активность. «Да, это произойдет, – считает И.Слепцов из «Главстроя», – вопрос только в том, когда это произойдет. Во-первых, неудовлетворенный спрос на жилье сохраняется. Другое дело, что он сейчас превратился в отложенный спрос. Во-вторых, недвижимость по-прежнему рассматривается населением как один из самых надежных инструментом для инвестиций. Так считает около 46%, по данным ВЦИОМ. Но на рынке сейчас царит атмосфера ожидания. Люди ждут ценового дна. И это вопрос психологии, а не холодного расчета. Поэтому давать предсказания по этому предмету – дело неблагодарное».
В то же время озвучиваются и пессимистические мнения. Коррекция цен на жилье не позволит оживить спрос и поднять покупательскую активность на должный уровень, не согласен со своим коллегой В.Луцков из «МИЭЛЬ», поскольку настолько привычные до кризиса кредитование и ипотека стали недоступными для покупателей, которые не располагают достаточным количеством средств для покупки квартиры. Уровень цен на квартиры во многом будет зависеть от макроэкономических показателей, таких, как цены на нефть и доходы населения. В случае оптимистического развития событий, при котором происходит замедление темпов роста социально-экономического развития в стране, на рынке недвижимости до конца 2009 года при стагнации спроса произойдет коррекция цен в целом по рынку не более чем на 5%. При этом, в эконом-классе, который больше всего зависит от ипотеки и покупатели которого наиболее уязвимы, возможно и более значительное снижение цен. А при пессимистичном сценарии, сопровождающимся углублением мирового финансового кризиса, рецессией экономики России, сокращением производства и рабочих мест, возможно снижение цен до 10-15%.
Фото: onrealty.ru
