О новых планах и проектах компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, последних тенденциях на рынке коммерческой недвижимости Европы и России, а также о проблемах и прогнозах состояния офисного рынка, RealEstate.ru беседует с партнёром компании, старшим исполнительным директором Сергеем Рябокобылко.
В этом году завершена сделка инвестиционной компанией IFIL Group (IFIL), принадлежащей семье итальянских промышленников Agnelli, по приобретению 71,5% Cushman&Wakefield. Смена акционеров ваших партнеров как-либо отразилась на курсе компании в России?
Нет, курс компании в России определяется советом партнеров и естественно в определении курса участвуют европейские партнеры C&W. Здесь вопрос смены акционеров компании скорее заключается в доступности ресурсов, которые выделяются на развитие приоритетных рынков. Я думаю, что здесь мы увидим гораздо более активное участие акционеров в приоритезации таких рынков, как Россия, которые растут существенно быстрее многих европейских и мировых рынков с тем, чтобы достичь показатели, которые компания ставит перед нами. Прежние акционеры были менее заинтересованы в таких рынках, как российский, и здесь мы уверены, что семья Agnelli инвестиционной компании IFIL, как компания с европейскими корнями, будет гораздо лучше подходить к темпам и задачам, которые ставит перед собой европейский бизнес C&W.
Корпорация Microsoft доверила Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko управлять своей недвижимостью в России. В чем конкретно будет заключаться ваша работа по этому проекту? Насколько он масштабен, то есть не могли бы вы назвать примерный объем переданного на аутсорсинг имущества?
Мы консультируем компанию «Microsoft» по долгосрочной и краткосрочной стратегии управления делами в Москве. Для компании мы выполняем услуги по расширению в КХБП – с 6000 кв.м до 13 000 кв.м., консультируем по открытию новых офисов, приблизительно 16-20 (за последние 6 месяцев было открыто 11 новых офисов, на настоящий момент они уже работают). Мы также ведем их дела по обновлению региональных контрактов, управлению недвижимостью/помещениями и управлению проектами/программами.
В течение пяти лет мы планируем работать с имуществом компании, объемом более 50 тыс. кв. м офисных и сопутствующих площадей в Москве и регионах России.
Недавно вы завершили кампанию по сдаче в аренду офисных помещений первого здания бизнес-парка класса «А» «Химки» компании «Икеа». Какие нюансы существуют при подборе арендаторов в крупные бизнес-центры? Много ли было желающих поселится в «Химках»?
На наш взгляд, при подборе арендаторов в крупные бизнес-центры важно учитывать общую ситуацию, какие арендаторы с какими планами на расширение размещаются в бизнес-центре. Также важно последовательно «заполнять» бизнес-центр, чтобы не получилось ситуации, когда невозможно разместить крупного арендатора единым блоком из-за того, что небольшие арендаторы уже арендовали помещения в разных частях здания. Кроме того, стоит обращать внимание на то, чтобы в бизнес-центре существовал определенный баланс небольших и крупных арендаторов, краткосрочных и долгосрочных договоров аренды. Все это позволит арендаторам оставаться в здании долгое время, расширяясь за счет освобождающихся помещений.
Именно таким образом мы подходили к сдаче в аренду первого здания Бизнес Парка «Химки». Количество желающих разместиться в бизнес парке сильно увеличилось к моменту завершения строительства и, к сожалению, первое здание не смогло вместить всех. Но у нас планируется выход еще пяти зданий и мы уверенны, что сможем предложить всем арендаторам достойные условия размещения в бизнес парке «Химки».
Еще год-два назад многие эксперты заявляли о том, что московский рынок коммерческой недвижимости пока не дошел до состояния рынков крупных городов Европы и Америки. Ситуация изменилась?
Российский рынок развивается более быстрыми темпами, чем большинство европейских рынков, однако, как в притче про Ахиллеса, который никогда не догонит черепаху, за прошедший период и европейские рынки не стояли на месте.
Здесь важно понимать, по каким критериям мы сравниваем рынки. Если говорить о темпах строительства, то мы впереди планеты всей, если об обеспеченности населения, то тут нам предстоит еще много работы, особенно в свете бурного роста населения в крупных городах. Говоря об отставании, мы всегда имели в виду зрелость рынка. Яблоко может быть большим и кислым, а маленькое, но спелое – все равно лучше. В нашем случае зрелость - это то, что строятся не просто квадратные метры, а именно те здания, которые нужны в этой конкретной точке. Это не только полезно для бизнеса, но и создает целостную атмосферу в городе.
В последнее время девелоперы все больше интересуются социально-демографической ситуацией в зоне строительства. Теперь перед тем как давать девелоперам рекомендации, мы проводим глубокие маркетинговые исследования о том, кто живет и работает в данном районе, чего именно не хватает людям, сколько они тратят на дорогу, на работу и на поход в магазин, как они проводят свободное время. Эти знания позволяют создавать комфортное пространство для жизни и работы, в чем мы, конечно, отстаем от европейских столиц. Но сегодня можно уже говорить о тенденции к сокращению этого разрыва.
В последнее время на рынок выходит все больше крупных зарубежных девелоперов, которые анонсируют, в том числе, и проекты в коммерческой недвижимости. Насколько по вашим оценкам дорог входной билет на рынок московской коммерческой недвижимости?
На всех рынках, ведущее положение занимают местные девелоперы. А особенно верно это утверждение для молодых и быстро растущих рынков и, конечно же, для Москвы. Местные девелоперы здесь явно превосходят количеством во всех основных секторах недвижимости.
Зарубежные девелоперы часто имеют доступ к финансированию за счет заемных и собственных средств, а также историю и опыт, которых нет у местных девелоперов. Местные же девелоперы обладают знаниями локального рынка, а также контактами, необходимыми для реализации проекта и получения соответствующих разрешений.
На практике застройка имеет много форм: от приобретения земельного участка без права на застройку до покупки лицензий, создания партнерств, застройки под ключ или покупки акций в компании застройщика. Таким образом, цена входа на рынок частично определяется опциями, имеющимися в наличии. Также есть некоторая неясность, в том числе и на западных рынках, между девелоперами и инвесторами, для чего они идут на инвестиционный риск, чтобы увеличить прибыль или из-за недостатка девелоперских опций.
Несколько зарубежных девелоперов присутствуют на российском рынке с момента его основания: Hines, Enka. Но большой интерес к российскому рынку среди зарубежных компаний вырос только за последнее время, особенно в условиях устойчивого экономического роста. Среди компаний, вошедших на российский рынок недавно, можно выделить: London & Regional, Quinn Group, Lotte Group, Eurasia, Mirland и Raven, а также Morgan Stanley, поскольку эта компания приобрела акции RosEvroDevelopment.
Вопрос стоимости входа на российский рынок - неправильный, так как зарубежные девелоперы предпочитают крупные проекты в целях получения прибыли большей, чем минимальная цена входа на рынок. Зарубежные девелоперы также имеют более высокие накладные расходы и поэтому тоже предпочтение отдают крупным проектам.
Таким образом, вопрос должен ставиться не о цене входа, а о стоимости эффективного оперирования на рынке.
Такая повальная экспансия говорит о несформированности рынка или тут другие причины?
Возможно, что есть две основные причины, которые стоят за недавним усилением зарубежной экспансии на российском рынке, а именно: устойчивый и интенсивный экономический рост и мировой рост рынка заемного и акционерного капитала. Кроме этого, существует ещё ряд других причин, по которым эта экспансия происходит именно сейчас: это - восприятие девелоперами соотношения рисков и доходов на относительно молодом и быстро растущем рынке. А проще говоря, зарубежные девелоперы видели слишком много возможностей для того, чтобы потерять деньги на российском рынке, в то время как западные рынки, интенсивно развивающиеся с конца 1990-х гг., и вновь созданные рынки Китая и Индии предлагали более интересные альтернативы.
Понимание рисков российского рынка было укреплено в сознании зарубежных девелоперов экономическим кризисом 1998 года. Московский рынок также воспринимается как высоко рискованный из-за следующих факторов: отсутствия прозрачности особенно в процессе планирования, отсутствия ликвидности и, одновременно, очень низкой инвестиционной активностью, не четко определенных прав собственности, а также и потому, что арендные ставки во многих секторах недвижимости являются завышенными. Также основные секторы недвижимости развивались практически с нуля. Даже сегодня рынок офисной недвижимости составляет только 10% от офисного рынка Парижа (4.7 млн кв.м и 47 млн кв.м соответственно). А что касается рисков, то в России исторически существовало очень немного надежных девелоперов, с которыми могли вступать в партнерство зарубежные девелоперы. А также до последнего времени финансирование строительства было не развито.
До 1998, а особенно в последние несколько лет, в Москве роль основных консультантов в области недвижимости, особенно таких, как C&W/S&R с сильно развитой международной сетью клиентов и видением мирового рынка в целом, заключалась в введении на рынок девелоперов и инвесторов, разъяснение особенностей и тенденций рынка.
Некоторые склонны думать, что московский рынок жилой недвижимости может постичь судьба японского, с так называемым «лопнувшим пузырем». Понятно, что коммерческому рынку не грозят такие перспективы, но все же определенные риски у него есть. Какие бы назвали?
Что такое пузырь на рынке недвижимости? Это когда объект переоценен по сравнению с его реальной стоимостью. В недвижимости реальная стоимость объекта – это тот доход, который он приносит. То есть если квадратный метр офисной площади приносит 1000 долларов в год, то его стоимость в 10 000 вполне адекватна, так как позволяет получать доход в 10% годовых при минимальных рисках. В торговой недвижимости соотношение (ставка капитализации) примерно такие же.
Понятно, что на рынке массового жилья, где квартира в 70 кв.м. сдается в аренду за 15 тысяч долларов в год, а стоит 300 тысяч капитализация составляет 5%. То есть выгоднее положить деньги на депозит, чем вкладывать в такой актив. Что дает основания некоторым говорить о «пузыре».
Для коммерческой недвижимости критичным является рост экономики. Поскольку если компания зарабатывает хорошую прибыль, она может платить за дорогой офис, повышать сотрудникам зарплаты, а они, в свою очередь, отнесут деньги в магазины, которые смогут оплатить аренду.
Девелоперам торговой недвижимости также следует внимательно следить за потребительским поведением. На сегодняшний день слой активных потребителей только рос, но может случиться, что в россиянах проснется страсть к накоплению также быстро, как страсть к потреблению, и магазины могут обезлюдеть.
В Москве после продолжительной и бурной дискуссии введен запрет на строительство офисов в центре. По вашим наблюдениям, поднялась ли ставка на офисную недвижимость в ЦАО, и какова в дальнейшем будет ее динамика по вашим прогнозам? Можно ли сказать, что гостиничным девелоперам из-за подобного запрета станет легче получать участки в центре города?
Ставки на офисы в ЦАО растут и это связано больше с дефицитом качественных офисных площадей в Москве, и, как известно, наибольшее количество качественных офисов находится в ЦАО. Ставки для офисов класса А могут достигать 2000 дол. за кв. м. в год, класса B – 1500 за кв.м. в год. В течение 2007 года наблюдается значительный рост цен на офисы класса А, готовые к въезду (на 30% в среднем).
Запрет на строительство новых офисов в центре – это очень условное понятие.
В настоящее время уже выдано значительное количество (исчисляемое десятками) разрешений на новое строительство в центре Москвы. Не все объекты находятся в активной стадии строительства, но эти объекты появятся на рынке в течение 3-6 лет.
Кроме того, в центре находится значительное количество офисных зданий низкого качества, которые могут быть реконструированы, а это огромный потенциал.
Гостиничные девелоперы – сомнительно.
Власти Москвы все чаще анонсируют проекты по реорганизации промзон и строительстве офисов на освободившейся территории. Каков, по вашему мнению, потенциал промышленных территорий в Москве в вопросе офисного строительства?
Потенциал очень большой в силу следующих основных факторов: удобное местоположение в районе Третьего Транспортного Кольца; зачастую достаточно большие участки по сравнению с участками в центре, позволяющие реализовать грамотную и профессиональную концепцию девелопмента (например, бизнес-парк); хорошая транспортная доступность и, в некоторых случаях близость, к метро.
Консультируете ли вы компании по проектам реорганизации промзон и последующего офисного строительства?
Да, конечно, консультируем. Наши проекты это Дубровка (Шарикоподшипниковская улица), CMI, около 200 000 кв. м офисных площадей; реконструкция завода «Серп и Молот», Кузнецкий Мост Девелопмент (девелоперская компания Банка Москвы), торговый центр и офисы, проект – около 300 000 кв. м; нагатинская улица, редевелопмент территории «Московского Завода Автоагрегатов», МИАН Девелопмент, бизнес-парк – около 100 000 кв. м общей площади, 60 000 кв. м – сдаваемая. Кроме того, мы занимаемся проектом редевелопмента территории завода «Каучук» (Фрунзенская, за зданием «Никойла»), Металлоинвест и Импекс-банк (торговые, офисные помещения и жилье), а также реконструкции НИИДАР (Преображенская площадь), «Система-Галс.
Каков в этом отношении зарубежный опыт?
Зарубежный опыт отличается в первую очередь тем, что на западе очень часто стремятся сохранить уникальную архитектуру индустриальных зданий (лофты из красного кирпича). Кроме этого, чаще промышленные территории перестраиваются в высококлассное жилье класса люкс (те же самые лофты).
Какой сегмент рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний день является наиболее привлекательным для инвестиций?
Привлекательность того или иного сегмента зависит от стратегии инвестора. Для инвесторов, нацеленных на покупку готовых качественных зданий, наибольшей доходностью на сегодняшний день обладают складские объекты. Для инвесторов, готовых делать форвардные сделки и входить в девелоперские проекты наиболее привлекательным является торговый сегмент – именно в этом сегменте можно найти множество возможностей для инвестиций. Активный девелопмент качественных торговых центров в регионах способствует привлечению западного капитала в эти проекты.
Как глава компании, работающей на многих рынках, могли бы вы назвать яркие отличии коммерческого рынка недвижимости Москвы от других столиц Европы. Скажем те отличия, которые в других городах Европы не наблюдаются?
Москва сегодня отличается тем, что во всех секторах коммерческой недвижимости ощущается реальный недостаток качественного продукта. Такая ситуация накладывает свой отпечаток на динамику роста ставок, на то как каждый из сегментов работает в условиях быстрорастущего спроса. В Москве только сейчас начинают появляться объекты, которые можно было бы «перевести» в любую европейскую или мировую столицу и они будут выглядеть там «на своем месте». Именно такие объекты в первую очередь привлекают внимание международных инвесторов, которые готовы платить премию за качество. Конкуренция качества строящихся объектов в Москве пока еще не наступила. Этим российская столица и отличается от европейских.
Другим ярким отличием Москвы является относительное отсутствие опыта среди большинства игроков в тех сегментах, где они развивают проекты. Если взять средний опыт девелоперских компаний, работающих на Западе, нетрудно найти специалистов с 10-20-летним опытом работы. Во многих случаях эти компании работают на рынке несколько десятков, а некоторых случаях и более ста лет. Конечно, институциональный опыт имеет большое значение для создания качественного продукта. В России большинство девелоперов учатся на своих собственных ошибках. Этим, наверное, и отличается сегодня российский рынок коммерческой недвижимости. Во многих случаях профессиональные инвесторы общаются с непрофессиональными девелоперами или профессиональные пользователи недвижимости, будь то арендаторы или покупатели, по другую сторону стола часто видят менее подготовленных контрагентов в лице продавцов или девелоперов объектов. Но эта ситуация очень быстро меняется.
Интеграция московского рынка в международный растет с каждым годом. Это можно увидеть и в быстром движении российских девелоперов на международные рынки капитала, которые приносят вместе с объемом инвестиций также и повышение требований к отчетности, к принятию решений, к прозрачности компании и к модели построения ведения бизнеса. Тот процесс, который другие рынки проходили за десятки лет, в Москве занимает всего лишь годы.
Беседовала Любовь ОРЛОВА
Справка
Сергей Рябокобылко
Партнёр
Старший исполнительный директор
Обязанности
• Сергей Рябокобылко - Старший исполнительный директор и Партнер, основавший компанию Stiles & Riabokobylko. Он отвечает за управление и развитие бизнеса компании на территории России и стран СНГ, а также курирует работу отдела консультационных услуг.
• Сергей обладает более чем десятилетним опытом работы на рынке коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье. Его глубокие знания о структуре сделок, процессе транзакций, финансовом анализе и инженерных системах зданий позволяют клиентам принять взвешенное и правильное решение.
• Ключевыми корпоративными клиентами Сергея являются Альфа Банк, Boeing, Deutsche Bank, GE, Microsoft and McKinsey & Co., AIG-Lincoln, CMI Development, ENKA, Forum Properties, Hines, Millhouse and Stolny Grad.
Достижения
• Сергей консультировал крупных собственников и застройщиков по проектам в сфере коммерческой недвижимости, включая проекты собственников земельных участков, новые проекты застройки, крупные промышленные конверсии и существующие объекты класса А и В в Москве, прилегающих территориях и регионах. Среди клиентов Сергея такие компании, как: Capital Group, CMI Development, Enka, Forum Properties and Стольный град.
• С 1999 года Сергей является сопредседателем комитета по недвижимости Американской Торговой Палаты в России, а с 2000 года входит в состав совета директоров. В настоящее время он сопредседательствует в Комитете по вопросам членства.
• Кроме того, он является Членом экспертного совета при комиссии Московской Городской Думы по перспективному развитию и градостроительству.
• С 2001 года Сергей является членом совета директоров благотворительного фонда United Way в Москве и возглавляет Комитет по распределению грантов.
• Сергей является членом Института Инвестиций в Коммерческую Недвижимость (CIREI).
Карьера
• Свою карьеру в сфере коммерческой недвижимости Сергей начал в 1994 году. За это время он успешно заключил свыше 300 сделок представляя интересы более чем 115 компаний.
• Сергей консультировал российских и иностранных частных и институциональных инвесторов, а также участвовал в привлечении финансирования для ориентированной на российский рынок инвестиционной компании, чьи активы достигают $40 млн, а акции котируются на Швейцарской Бирже Ценных Бумаг.
Образование
• Сергей получил степень бакалавра в Московском Государственном Университете Лингвистики, затем продолжил обучение в области международных отношений и литературы в Калифорнийском Pomona College.
• Сергей является сертифицированным специалистом по коммерческим инвестициям в недвижимость (CCIM).
Языки
• Родной язык – русский. Английский – свободно, изучает французский.
Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko - о компании
Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko – компания, предоставляющая полный спектр высокопрофессиональных консалтинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости. Компания работает на российском рынке более 11 лет. В российском офисе работает более 300 сотрудников. Основанная в 1917 году, Cushman & Wakefield объединяет 12 000 талантливых профессионалов в 215 офисах в 56 странах мира. Cushman & Wakefield обеспечивает комплексные решения, предоставляя профессиональные консультации и представляя интересы владельцев, арендаторов, кредиторов и инвесторов на каждом этапе работы с недвижимостью. Наши услуги включают оценку недвижимости, стратегическое планирование и исследования, консультирование по подбору участка.
