В мае 2009 года на одного потенциального арендатора элитной недвижимости в Москве приходилось около 7 предложений. Снижение активности клиентов и падение арендных ставок на жилье высшей ценовой категории заставило агентства недвижимости перейти на «экстенсивный» метод работы: упавшие комиссии за сделки восполняются увеличением их количества. Руководитель отдела департамента элитной аренды Penny Lane Realty Вадим Ламин рассказал Rentagent.ru, какие маркетинговые ходы применяются для привлечения арендаторов.
Rentagent.ru: Как кризис отразился на рынке элитной аренды?
Вадим Ламин: Если говорить конкретно про Penny Lane, то май 2009 года оказался лучше, чем докризисный май прошлого года, результативность выросла на 5%. Можно сказать, что ситуация такая же, но в качественном отношении размеры сделок стали меньше. У агентств недвижимости комиссия привязана к арендной ставке, то есть, если стоимость аренды квартиры снижается, то и комиссия агентству, соответственно, тоже. Количество сделок у нас увеличилось, а суммарный размер прибыли несколько уменьшился в результате снижения арендных ставок.
Готовы ли собственники снижать цены?
Есть некий предел рентабельности. К примеру, если у вас есть квартира площадью 100 кв.м в центре Москвы и вы хотите ее сдать за $5 тыс., а рыночная цена этой квартиры – $2,5 тыс. И тут возникает вопрос, а стоит ли вообще сдавать квартиру. Потому что квартира большая и $2,5 тыс. минус налоги, минус комиссия агентству, остается около $25 тыс. в год. А чтобы квартиру просто отремонтировать нужно около $20 тыс. Получается, квартира работает сама на себя.
Собственники очень часто «загибают» стоимость аренды. К примеру, у вас квартира на Арбате. Мы приезжаем и говорим, что реально ее сдать за $3 тыс., а вы говорите: «нет, хочу за $5 тыс.». И мы работаем с вашей ценой, квартира рекламируется, но она какое-то время постоит и клиентов на нее найдется. И собственник начинает постепенно опускаться в цене, как правило, до той планки, которую мы ему назначили.
Много ли на рынке элитной аренды переоцененных квартир?
Достаточно много. Около 30% квартир на рынке элитной аренды переоценены. Но эти квартиры, как правило, так и находятся в предложении, пока собственник не снизит цены. Если квартира не сдается, мы ежемесячно обзваниваем собственников и примерно на 10% они каждый раз снижают цены. К примеру, квартира в жилом комплексе «Триумф палас» в Чапаевском переулке. Реальная стоимость ее аренды $8 тыс. в месяц, собственник хочет $12 тыс. Я думаю, она еще полгода будет находиться на рынке, пока хозяин постепенно не снизит цену до уровня, когда на нее начнут обращать внимание потенциальные арендаторы.
Как изменились цены с начала кризиса на самые дорогие квартиры в аренду?
У нас несколько предложений квартир от $40 тыс. в месяц (1,2 млн. рублей). К примеру, квартира на Большой Грузинской улице в жилом комплексе «Агаларов Хаус», там эксклюзивная отделка в дворцовом стиле. До кризиса она стоила $70 тыс., а сейчас цена упала до $47 тыс., т.е. стоимость снизилась на треть.
Как разбросаны элитные квартиры по Москве?
В основном элитные квартиры расположены в центре, но в Москве есть также районы комфортного проживания. К примеру, тот же «Триумф палас» на метро Сокол, жилой комплекс «Ближняя дача» на Парке Победы. Стоимость аренды квартиры в «Ближней даче» составляет $30 тыс. в месяц. Конечно, сейчас за такую цену она имеет мало шансов сдаться.
Был ли отток арендаторов с начала кризиса?
Отток был незначительный. Несколько изменился контингент проживающих в элитных квартирах. Уменьшились бюджеты у иностранцев, жилье которых оплачивает их компания. Максимальные арендные ставки у иностранцев – до $12 тыс. Центр, конечно, занимают в основном состоятельные русские, у них и бюджет повыше. Русские предпочитают Пречистенку, Остоженку, Арбат.
В каком диапазоне цен совершаются основные сделки?
Основной спрос на элитные квартиры сейчас приходится на предложения от $3 до 6 тыс. Свыше $6 тыс. – гораздо меньше.
Соглашаются ли арендаторы менять элитные квартиры на класс поменьше?
Нет, они просто пытаются продавить собственников на снижение цен. Кто-то соглашается, кто-то нет. Все зависит от хозяина и от качества квартиры. То есть, если человек живет уже долго и устраивает арендодателя полностью – у него тишина, квартиру не заливает, почему бы не снизить цену.
Какие методы вы применяете для продвижения компании на рынке?
Для увеличения количества сделок мы ввели несколько маркетинговых программ. В частности, акция «Квартал бесплатно», когда арендатор может снимать квартиру бесплатно 3 месяца. Помимо этого, мы увеличили количество рекламы. В кризис у производителей рекламной продукции заказов не так много, поэтому мы имеем возможность снизить цены примерно в 2 раза на производство печатной продукции. Также мы используем альтернативные методы продвижения компании на рынке, ведь бренд играет очень важную роль, мы планируем использовать внешнюю рекламу — перетяжки на улицах в Москве. Что касается услуг, предлагаемых клиентам, то мы делаем бесплатные страховки квартир, бесплатный ремонт, консультации юриста – у многих компаний эти услуги платные. Я уже не говорю про то, что клиентов мы возим на Мерседесах.
Фото: www.int-realty.ru
