С наступлением 2025 года в России начал действовать новый ипотечный стандарт. Новострой-М узнал у экспертов рынка недвижимости, какие именно ограничения вводит этот документ и успел ли он уже оказать влияние на ипотечные сделки в сегменте новостроек.
В общих чертах
Напомним, что необходимость введения ипотечного стандарта назрела в связи с появлением различных схем кредитования на первичном рынке жилья, которые сам ЦБ назвал «черт знает какими».
Речь идет в первую очередь о различных видах субсидированной ипотеки, в особенности той, в которой низкая ставка предлагается «в обмен» на более высокую стоимость объекта залога. Также под возможный запрет подпадают программы с кешбэком, кредиты без первоначального взноса, «ипотека за 1 рубль» и прочие варианты оплаты траншами – в целом, все те схемы оплаты, при которых заемщик может недооценивать свою платежеспособность, а банк рискует получить в залог переоцененный – в сравнении с рыночной стоимостью – актив.
Разбор в деталях
При этом говорить о том, что с рынка новостроек теперь исчезнут – или уже запрещены – все возможные программы с субсидированной ставкой, более чем преждевременно.
«Стоит отметить, что стандарт не введет прямого запрета на возможность субсидировать процентную ставку. Важно при субсидировании не перекладывать расходы на плечи покупателей, то есть не увеличивать стоимость приобретаемого жилья, поэтому сниженные ставки останутся на рынке, но условия их получения будут меняться и ужесточаться. Например, такие программы будут доступны клиентам, у кого большой первоначальный взнос, или приобрести квартиру можно только из выделенного пула», – подчеркивает руководитель отдела кредитования и партнерских программ компании PIONEER Ирина Шароварникова.
До сих пор доступна, например, ипотека со ставкой от 0,01% – но, как говорится, и тут есть нюанс. Так, теперь ее предлагают далеко не все кредитные организации. «От процентной ставки 0,1% даже на короткий срок большинство банков отказались еще в середине прошлого года», – вспоминает Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель».
А Юлия Архангельская, руководитель управления ипотечного кредитования девелоперской компании «Мангазея» отмечает: «Если постараться, то в рынке такие программы можно найти. Как правило они сроком на 1–2 года, но загвоздка заключается в том, что там или запредельная сумма первоначального взноса, или колоссальная комиссия за выдачу кредитного продукта, поэтому в широком поле такие продукты даже не выставляют на главную “полку”».
В целом ипотечным стандартом не регламентирована минимальная процентная ставка по кредиту. В случае, если банки будут предлагать такую ставку, а застройщик сможет ее обеспечить, не нарушая пункт 10.1, то такая возможность останется, уверен Станислав Сагирян, генеральный директор ГК «РКС Девелопмент».
Кроме того, до 1 июля можно еще получить субсидию за комиссию в банке, напоминает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Под вопросом
Относительно судьбы траншевой ипотеки эксперты пока расходятся во мнениях. Некоторые спикеры говорят, что оплата кредита траншами в данный момент доступна заемщикам, другие комментируют, что этот способ уже не соответствует новому ипотечному стандарту.
Руслан Сырцов объясняет, что с 1 января 2025 года траншевый метод недоступен покупателям новостроек: «Траншевый кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет девелопера. Чаще всего траншей два, но может быть и больше. Первую часть денег банк переводит застройщику после подписания договора долевого участия (ДДУ), и он может быть как символическим, так и достигающим 30% от общей суммы кредита. В любом случае до ввода дома в эксплуатацию сохраняется комфортная сумма выплат».
Помимо этого, напоминает эксперт, в прошлое ушла и аккредитивная ипотека: это кредитная схема с двумя специальными банковскими счетами.
Первый оплачивается сразу после регистрации. В свою очередь, второй находится в банке установленный срок (не менее 6 месяцев). В течение периода, пока деньги хранятся на счете, клиент получает сниженную процентную ставку, так как банк «пользуется» деньгами. В установленный период раскрывается второй аккредитив, происходят расчеты с застройщиком, а у клиента повышается ставка.
Эффект и последствия
Специалисты также отметили, что у каждой из «запрещенных» ипотечных программ была своя аудитория, поэтому сложно сказать, отмена какого именно способа кредитования сильнее всего ударит по спросу. Однако эксперты сошлись во мнениях, что ипотечный стандарт безусловно окажет влияние на текущий объем сделок.
«Стандарт разрабатывался, конечно, как благо, для оздоровления рынка от «серых» схем, но в период работы над ним рынок ипотеки твердо стоял на ногах и достигал рекордных показателей, – напоминает Ирина Шароварникова. – В текущих условиях наложилось слишком много негативных факторов на рынок недвижимости — высокая ключевая ставка, лимиты розничного кредитования, рост цен на строительные материалы и рабочую силу и т. д. Именно поэтому мы считаем, что некоторые разделы стандарта стоит отложить или пересмотреть до появления положительной динамики на рынке ипотечного кредитования».
Станислав Сагирян также считает, что новый стандарт может помочь оздоровить рынок, улучшив качество кредитов и снизив риски для банков. «С другой стороны, более строгие условия могут снизить доступность ипотеки для части покупателей», – резонно замечает эксперт.
«В денежном выражении долги ипотечных заемщиков сегодня составляют порядка 110 млрд рублей. Однако такая ситуация во многом является эхом действия льготных и околонулевых кредитов. Считаю, что стандарт Банка России принят несколько запоздало. Необходимость утверждения таких «правил игры» назрела давно. В полной мере положительный эффект от действия стандарта проявится после снижения ключевой ставки», – резюмирует Руслан Сырцов.
Оценить динамику сделок по итогам января – первого месяца после вступления в силу новых «правил игры» – можно будет уже через пару недель. Однако с учетом того, что январь традиционно является месяцем низкого спроса на жилье, лучше не торопиться с выводами и дождаться данных о продажах новостроек по итогам февраля-марта.
