Ближе к середине первого полугодия рынок коммерческой недвижимости достиг определенных нижних критических точек и «остановился», считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Появившиеся так называемые кризисные тенденции относительно стабильны: спрос перераспределился и находится на низком уровне, объем предложения и доля вакантных площадей растут, основная волна заморозок прошла, большинство объектов на высоких стадиях готовности достраивается. В связи с плачевным положением многих девелоперов некоторые объекты переходят под контроль крупнейших российских банков, что позволяет последним стать новыми значимыми игроками рынка коммерческой недвижимости».
Сложно, однако не безнадежно
По словам Сергея Лазарева, президента KFS Group, они продолжают реализовывать офисные и торговые проекты, но довольно медленно: скорейшее завершение не выглядит целесообразным ввиду снижения востребованности новых объектов. «Состояние рынка в целом тяжелое, однако не безнадежное, — резюмирует Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. — Относительно высок спрос на недвижимость на окраинах Москвы. Пока невысок спрос на недвижимость классов А и А+ — в ходу больше административные здания и сегмент В. Думаю, осень не принесет данному рынку больших изменений — все опасаются второй волны кризиса. Даже если ее не будет, подобная нервозность заставит потребителей искать дополнительной экономии — в том числе на аренде (особенно офисов)».
Торговые центры: спокойствие, только спокойствие
По сравнению с другими сегментами торговый позднее ощутил на себе влияние кризиса – реальное падение ставок аренды началось только в январе-феврале и пошло достаточно резко. Уже в апреле-мае падение замедлилось. Доля вакантных площадей сегодня составляет 8%, отмечает Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank. Всего с начала года введено 181 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости, что на 43,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года. «За первое полугодие средняя базовая ставка аренды снизилась по отношению к аналогичному периоду прошлого года на 43%. Во II квартале средняя стоимость аренды поднялась на 6% и составила 571 $/кв. м/год», — говорит Сергей Лобанов, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
Спрос на аренду помещений в успешных ТЦ остается стабильным, менее качественные теряют арендаторов. Ставки, по данным Knight Frank, снизились на 40-60% по сравнению с первым полугодием 2008 г. и достигли уровня 2001-2003 гг. «В переговорах с собственниками операторы все чаще просят перейти на процент с оборота, — рассказывает Ю. Дальнова. — Можно отметить активность брендов, ранее у нас не представленных: H&M, Hamleys, Mamas&Papas, River Island, Ipekyol, New look, Bebe, Sainsbury's, Carrefour, сети мебельных центров Habitat и Kika, сети закусочных Burger King. Однако, несмотря на значительный интерес иностранных ритейлеров к российскому рынку, предложение площадей существенно превышает спрос».
Пионер возрождения
«Торговый сегмент восстановится первым, поскольку основные потребности населения не насыщены, — прогнозирует С. Лобанов. — В данном сегменте меньше пострадали качественные центры и объекты формата street-retail, расположенные в местах с активным пешеходным и автомобильным трафиком. Оживление здесь в какой-то мере подтянет за собой складской сегмент». «Хорошо, что наконец лопнул ценовой пузырь, существовавший во всех сегментах торговой недвижимости, — рассуждает Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate. — Ставки скорректировались, но это еще не предел. Теперь на рынке будут более справедливые и понятные цены, подкрепленные реальным спросом. Кроме того, произойдет качественное перераспределение: более слабые ТЦ будут вынуждены пересматривать концепцию, возможно, искать новую специализацию».
Сложились хорошие условия для развития новых форматов ТЦ: снизилась стоимость участков, уменьшились затраты на консалтинговые услуги, расходы на строительство и эксплуатацию, отмечает Ю. Дальнова: «В России до сих пор не представлено полноценного формата Outlet-center или Strip-center. В пятилетней перспективе прогнозируется ввод в эксплуатацию подобных объектов, что подразумевает также выход на рынок новых операторов и изменение покупательских предпочтений. Что касается коммерческих условий рынка торговой недвижимости, то они будут формироваться под воздействием социально-экономических показателей. Скорее всего, в ближайшее время стоит ждать постепенной стабилизации, а в дальнейшем – адекватного роста».
Чем дело кончится
В целом эксперты сходятся во мнении, что осень вряд ли принесет рынку коммерческой недвижимости качественные перемены. Что касается среднесрочной перспективы, то, по мнению С. Лобанова, вновь произойдет переход от состояния рынка покупателя/съемщика к рынку продавца/арендодателя: «Тому способствуют все вышеперечисленные причины, среди которых в первую очередь стоит отметить сокращение строительства коммерческой недвижимости. После спада экономика пойдет вверх, и повышение спроса при неизбежном снижении предложения приведет к росту цен продажи и аренды во всех сегментах. А насколько быстро это произойдет, зависит в первую очередь от сроков выхода российской экономики из кризиса».
Пока предложение растет по инерции — за счет объектов, которые находятся в зрелой фазе и выходят на рынок недозаполненными, говорит О. Косенкова: «С середины 2010 года мы прогнозируем спад предложения, вызванный текущей заморозкой проектов. Новые условия заставляют хозяев и клиентов искать компромиссы. Получают все большее распространение процент с оборота и другие схемы оплаты».
Источник фото: www.vietnamtrade.org, www.architek.ru
