«Основные тенденции рынка коммерческой недвижимости заключаются в распродаже крупных площадей или целых объектов небольшими частями, а также в стремлении привлечь арендаторов почти любой ценой, — рассказывает Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. — Где, например, раньше можно было при съеме помещения под офис получить арендные каникулы на три первых месяца? Нигде. Сейчас это не совсем еще норма, но многие владельцы готовы обсуждать аренду за оплату эксплуатации и коммуналки, чтобы хотя бы не уходить в минус из-за необходимости обеспечивать работоспособность полупустого здания. К тому же такой клиент с улучшением ситуации сможет перейти в разряд полноценных плательщиков».
Офисы: на четыре года назад
Количество свободных офисных помещений продолжает расти (в А-классе это уже около 20%, в В — 15%), спрос – снижаться. Сейчас пустует около 500 тыс. кв. м класса А и свыше 1 млн. кв. м – класса В (больше половины из них – В+). Общий объем качественного предложения (уровня А, В+, В-) составляет, по данным Panorama Estate, 9,4 млн. кв. м (на 20,4% больше, чем год назад). Ставки аренды на конец II квартала снизились в среднем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составляют в среднем $675 (-29% с начала года) для А-класса, $450 (-31% с начала года) для В+ и $275 (-45% с начала года) для В-.
Поскольку предложение возросло, арендаторы подняли планку. «Компании выбирают лучшее – наиболее качественные и удачно расположенные объекты. В разрезе этой тенденции мы вернулись года на четыре назад, когда местоположение было одним из ключевых факторов при поиске офиса, — рассказывает Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate. — Очень интересная ситуация сложилась в классе В: здесь образовался самый существенный разброс по стоимости – от $200 до $650 за кв. м в год, в зависимости опять-таки от места». Еще одна заметная тенденция, по словам эксперта — чувствительность к стоимости: большинство сделок связано не с расширением компаний, а с переездом в более экономичные помещения.
Офисы: оптимальные перспективы
Рынок офисной недвижимости оживет с первыми признаками оздоровления экономики, считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Сценарии развития этого сегмента в большой степени зависят от экономической ситуации, влияющей как на финансовое положение девелоперов, кредитные механизмы и их доступность, так и на спрос. Вероятнее всего, серьезных положительных сдвигов осенью не произойдет. При благоприятном экономическом фоне может возрасти востребованность площадей, однако «задел» уже сейчас довольно велик и будет способен удовлетворять спрос еще как минимум год-два, а то и три. Поэтому стагнация и незначительное падение цен, по все видимости, продлятся до конца года. Через пять лет (при хорошей экономической ситуации) данный сегмент все еще будет развиваться, однако заметно приблизится к насыщению. Уроками кризиса станут возросшее качество (по всем параметрам — и архитектурно-планировочным решениям, и в части управления и эксплуатации) вновь возводимых БЦ и более жесткая позиция потенциальных потребителей при выборе помещений».
Отели: никто не хотел дешеветь
В гостиничном сегменте ситуация, можно сказать, парадоксальная: объекты стоят полупустыми (заполняемость за год сократилась с 75-80% до 40-45%), доход на номер упал на 30-50% в зависимости от класса, цены также снизились (от 5% до 40% в зависимости от уровня отеля и номера, ряда других факторов). При всем том московские гостиницы умудряются оставаться одними из самых дорогих в мире (а в большей части рейтингов – просто самыми дорогими).
Сейчас в столице функционирует 247 объектов самого разного уровня; 16 из них (на 1300 мест) открыты с начала года. В целом, отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Ольга Широкова, и без того низкие темпы ввода новых гостиничных площадей в Москве скорректированы кризисом (как пример можно привести переносы сроков открытия «Москвы», «России», Lotte Hotel и остановку всех гостиничных проектов, которые планировала ИКЕА, а также заморозку комплекса «Кремлевский»). «Не стоит ожидать в ближайшей перспективе роста объема предложения, — говорит эксперт. — Соответственно, вряд ли произойдет и существенное снижение цен».
Склады: хлебнув живой воды
А вот в складском сегменте по сравнению с началом года заметно существенное оживление. Летом заявлено несколько новых проектов, прошли сделки по аренде – по итогам I квартала компании самых различных профилей оценили свои перспективы и смогли приступить к поиску складов.
«С начала кризисных изменений в экономике, складской рынок характеризовался низкой активностью, — рассказывает Сергей Лобанов, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». — Корректировка ставок аренды и цен продаж в сторону понижения во II квартале приостановилась. Оживление обусловило повышение ставок аренды, тогда как цена продажи остается почти прежней. В итоге к лету ставки повысились на 2-6%». По словам эксперта, сейчас базовая арендная стоимость складов А-класса составляет $100-115 за кв. м в год в Подмосковье и $170-185 за кв. м в год в пределах МКАД. Для складов В-класса цифры выглядят как $90-105 и $140-155 за кв. м в год соответственно.
Наше общее будущее
«Думаю, через пять лет, когда по прогнозам правительства закончится стабилизационный фонд, нас может ожидать волна скупки недвижимости по бросовым ценам иностранными спекулянтами. Если за это время не появится что-то способное дополнить доходы государства от продажи углеводородов доходами от производства, я чувствовал бы себя как на пороховой бочке и подумал бы о приобретении какого-нибудь источника пресной воды... Через какое-то время она будет цениться выше недвижимости и нефти, — резюмирует К. Королев. — С другой стороны, общий уровень состояния экономики может в ближайшие два-три года подняться на уровень хотя бы 2005-2006 годов. Тогда, скорее всего, рынок и не станет вспоминать о сегодняшнем кризисе и снова стремительно пойдет вверх. Только вот долго ли там продержится — невозможно предугадать».
Источник фото: www.sklad-oborud.ru, www.excelion.ru
