При выборе квартиры покупатели первичной недвижимости чаще всего ориентируются на цену квадратного метра, а уже потом начинают разбираться, что это за проект, и на каком этапе готовности он находится. Вполне логично, что самая низкая цена – у домов, которые только начинают строиться. Те комплексы, которые готовятся к сдаче, реализуются дороже. Что же выбрать – квартиру подешевле, но с далеким сроком сдачи, или жилье меньшего метража, но которое вот-вот будет готово? Разбираемся в преимуществах и недостатках каждого варианта.
Квартиры нулевого цикла
К преимуществам покупки на этапе котлована или заливки фундамента можно отнести следующее:
· Отличный ценник. Квартиры на ранних этапах строительства предлагаются по более низким ценам, чем квартиры в жилых комплексах на высокой стадии готовности. Это помогает сэкономить, а при определенном подходе – и выгодно инвестировать.
· Большой выбор планировок. На старте в продаже имеется большой пул квартир: вы можете выбрать секцию, этаж, планировку. Те, кто делают покупку в числе первых, забирают лоты с лучшими видовыми характеристиками.
· Возможность поймать скидку. Зачастую застройщики устраивают распродажи и предлагают скидки на начальном этапе стройки – так они пытаются привлечь покупателей в проект.
А вот какие недостатки могут быть у такой покупки:
· Долгое ожидание. Иногда от начала строительства и до его завершения проходят годы. А после этого застройщик может в течение 6-12 месяцев передавать ключи – у него на это есть законное право по Федеральному закону №214. Приплюсуйте к этому время, которое вы потратите на ремонт (если жилье сдается без отделки) и получите минимум 3-4 года.
· Задержка сроков строительства. На котловане гораздо сложнее спрогнозировать, какими темпами пойдет стройка. Даже самые надежные девелоперы могут столкнуться с непредвиденными обстоятельствами. Проблемы со снабжением, погодные условия, чрезвычайные ситуации, запрет на строительство в конкретной локации – произойти может что угодно. И чем дальше срок сдачи, тем выше риски.
· Изменения в проекте. Некоторые детали планировки, размеры помещений или другие архитектурные решения могут быть изменены в процессе строительства. Хотя в большинстве случаев разработчики стараются минимизировать изменения, иногда они оказываются неизбежными из-за технических или коммерческих причин. Покупатель должен быть к этому готов.
· Несоответствие рендера результату. Такое может произойти и при покупке на более высокой стадии готовности, но, как правило, уже в середине стройки становится понятно, насколько заявленный проект отвечает результату. Когда дом на старте, можно только гадать, каким он получится в итоге – особенно, если речь идет о малоизвестном девелопере.
Промежуточная стадия
Теперь расскажем о преимущества покупки квартиры в доме, который находится на промежуточном этапе строительства:
· Частичная готовность. Монолитные работы завершены или близятся к завершению, здание можно рассмотреть, оценить темпы строительства. Если девелопер нарушает график работ, это повод задуматься. Если работы идут по графику, можно без особых переживаний вкладывать средства – во всяком случае, если стройку ведет крупная компания.
· Относительно скорый переезд. Ждать 5 лет и ждать 2 года – большая разница. Если монолит уже готов, и компания приступает к утеплению фасадов, это хороший знак – вам не придется ждать годы, как в случае покупки на начальных этапах строительства.
· Еще есть, из чего выбрать. Конечно, выбор уже не такой большой, как в случае с котлованом, но зачастую примерно в середине стройки девелоперы «вбрасывают» дополнительный пул квартир в продажу.
· Скидки на неликвид. На промежуточном этапе строительства застройщик начинает понимать, какие планировки не пользуются спросом и продает их по более низкой цене. Для покупателей это отличный шанс приобрести квадратные метры дешевле – особенно, если их не пугает жизнь на первом этаже или в квартире с острыми углами.
· Все еще низкие цены. Да, с момента старта строительства они уже поднялись, но все еще остаются на приемлемом уровне. Когда дом будет полностью готов, стоимость вашего жилья увеличится.
Теперь расскажем о минусах такой покупки:
· Риск задержки. Несмотря на то, что некоторые работы уже выполнены, еще существует риск возможных задержек.
· Отсутствие визуального образа здания. Покупая квартиру на промежуточном этапе строительства, вы видите лишь часть дома, а не окончательный результат. Ваши представления о доме могут оказаться ошибочными. Вам придется полагаться на визуализации, рендеры и предоставленные застройщиком документы.
· Меньше выбор квартир, а цены выше. На промежуточном этапе строительства выбор планировок более ограниченный. Стоимость квадратного метра может оказаться выше, чем на старте. Иногда разница достигает 10-15%.
Квартира в почти сданном доме
Основные преимущества покупки жилья в новостройке, которая готовится к сдаче:
· Никакого ожидания. Вы подписываете документы, ждете передачи ключей и можете заезжать. Если проект включает чистовую отделку, то вам даже не придется тратить время на ремонт.
· Готовое благоустройство. Когда новостройка готова к сдаче, вы можете оценить и окружение – к этому моменту девелопер уже оформляет двор, дополняет его пандусами, детскими и спортивными площадками, проводит озеленение.
· Возможность посмотреть квартиру вживую. Даже если объект еще официально не сдан, застройщики позволяют потенциальным покупателям посетить объект, проводят экскурсию. Как правило, вы можете подняться на этаж и оценить планировку вживую – это очень удобно, так как порой сложно представить параметры жилья, ориентируясь на схемы. Что уж говорить про вид из окон!
· Возможность сразу сдать жилье в аренду. Если вы вкладываетесь в проект как инвестор, то начнете получать дивиденды очень быстро.
Недостатки покупки жилья в почти готовом комплексе тоже есть:
· Высокие цены. Стоимость квартир на финальной стадии может сильно разниться с ценами на начальном этапом строительства. На стадии сдачи объекта вы вряд ли сможете выгодно вложиться – исключение составляют случаи, когда девелоперы намеренно «сливают» последние квартиры по дешевой цене, чтобы закрыть работу по конкретному объекту. Впрочем, такое случается действительно редко – особенно у крупных девелоперов.
· Маленький выбор квартир. На этапе сдачи жилого комплекса большая часть квартир оказывается распроданной – вам придется довольствоваться планировками, от которых отказались другие.
· Отсутствие скидок. Застройщики обычно предлагают скидки и промо-акции на начальных этапах строительства, чтобы привлечь покупателей. Ближе к сдаче объекта скидки могут быть ограничены или их может и вовсе не быть.
Какой же вариант выбрать? Все зависит от вашей готовности ждать и наличия достаточного количества средств на руках. Если вы тратите внушительную сумму на аренду жилья, стоит рассмотреть вариант с более скорой сдачей – за годы ожидания вы потратите на съемное жилье значительно больше, чем переплатите за квартиру в сданном объекте.
