Иногда при продаже как городской, так и загородной недвижимости рассрочка оформляется в виде аренды с правом выкупа. Чаще всего такой вариант предлагает покупатель, для которого это возможность «застолбить» дом, закрепить его за собой до выплаты всей суммы. А поскольку он, покупатель, сегодня держит рынок, продавец часто идет на такие условия, тем более что он получает свою выгоду.
Для пущей надежности
Сегодня нередки ситуации, когда покупатель не обладает всей суммой, необходимой для приобретения квартиры или дома, либо по каким-то причинам не торопится отдать ее сразу. Тогда продавец часто готов предоставить специальные условия. Рассрочка в последнее время стала очень распространенным инструментом продаж. Однако, обращает наше внимание Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, она несет определенные риски для покупателя: «В этом случае права на недвижимость, как и та часть средств, что уже выплачена, остаются в распоряжении продавца. Никаких обременений при этом не возникает, то есть бывший владелец формально может объект заложить, продать, сдать или обременить иным способом».
Опасности можно избежать, если оформить рассрочку путем аренды с правом выкупа. Таким образом дом будет обременен арендатором. Кроме того, в случае расторжения договора или признания его недействительным фактически уплаченная сумма будет возвращена. По наблюдению специалистов Tenzor Consulting Group, в настоящее время данная схема встречается все чаще. Конечно, главным образом в тех сегментах, которые особенно нуждаются в стимулировании продаж и где применяется дифференцированный подход к клиенту, то есть в бизнес- и элитклассе.
Условия — индивидуальные
Однако, справедливо замечает Е. Иванов, стоимость продажи элитного загородного дома значительно превышает любые разумные арендные платежи: «Например, при цене $4 млн реальная ставка будет максимум 20 тыс., то есть даже при 50%-й предоплате оставшиеся $2 млн продавцу придется получать в течение восьми с лишним лет». Поэтому по договоренности с контрагентом покупатель ежемесячно вносит суммы, сопоставимые с платежами в рассрочку. «В ситуации, когда квартира приносит доход в разы меньше эффективных ставок кредитования, а рассматривается именно приобретение, под ставкой аренды я бы скорее понимал цифры, равные или превышающие ставку по кредиту», — говорит Г. Дзагуров.
Несколько другую схему описывает Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы Sesegar: «Этот способ предложен нами и опобован. Например, при выкупе таунхауса в Александровке владелец согласился на следующий вариант: покупатель, который уже арендовал в этом поселке жилье, снимал данный таунхаус без отделки на год и одновременно заключал договор намерения купить его в течение года по рыночной зафиксированной цене, которая была указана как в приложении к договору, так и в гарантийном листе. Дополнительное обеспечение в виде страховых гарантий давало уверенность обеим сторонам». «Подобную сделку, но уже на городском рынке, с квартирой стоимостью более $6 млн, мы консультируем и сопровождаем в данный момент», — продолжает И. Жарова-Райт. Интересно, что, по словам Г. Дзагурова, похожий механизм сегодня стали применять и при продаже бизнеса непрофильному инвестору. То есть неопытный игрок, желающий не приобрести производство или бизнес, а просто получить гарантированный финансовый поток, арендует производственные мощности, оплачивает стоимость ведения дел (заработные платы, сырье, накладные и прочие расходы), получает доход и убеждается в правильности приведенных ранее продавцом цифр. Если он доволен уровнем прибыли в течение определенного времени (как правило, от трех до шести месяцев) — осуществляется покупка.
Дух и буква
Несколько полезных советов по составлению договора аренды с правом выкупа дала Наталья Каплоухая, старший юрист Tenzor Consulting Group. «Прежде всего хотелось бы отметить, что, если в договоре купли-продажи недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке изначально заложена единственная цель – переход права собственности, то при выкупе арендованного имущества названная цель вторична, главное — отношения, вытекающие из договора аренды, — говорит эксперт. — Таким образом, практика рассмотрения споров, вытекающих из описанных правоотношений, исходит из признания их арендными, несмотря на частичное применение норм гражданского законодательства о купле-продаже».
В чем же специфика заключения договора аренды с правом выкупа? Он должен обязательно содержать условие о выкупе. Лучше, если оно будет установлено не дополнительным соглашением сторон, а включено в текст. Это важно в том случае, когда конечная цель — переход права собственности к арендатору — является определяющей, объясняет юрист. В соглашении может быть предусмотрено условие, согласно которому арендованное имущество переходит в собственность арендатора:
1) по истечении срока аренды;
2) до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены;
3) по истечении срока аренды, либо до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной выкупной цены.
По закону
Таким образом, существуют три варианта определения перехода права собственности на недвижимое имущество. При выборе одного из двух последних необходимо обратить внимание на необходимое условие о выкупной цене, которая должна быть прямо указана в договоре. Это особенно важно в третьем случае, поскольку сумма всех арендных платежей может отличаться от выкупной цены. Кроме того, в соглашении рекомендуется определить порядок выплаты выкупной цены, особенно учитывая то обстоятельство, что взгляд на данные условия как на существенные, то есть влияющие на действительность договора, остается дискуссионным. «Еще хотелось бы отметить, что общая сумма, заплаченная арендодателю (арендные платежи, выкупная цена) должны соответствовать стоимости недвижимости (как если бы был заключен договор купли-продажи), — советует Наталья Каплоухая. — Это важно не только для юридических лиц (с точки зрения налогового законодательства), но и для физических, которые в случае расторжения договора или признания его недействительным (незаключенным) получат обратно фактически уплаченную сумму».
Не забывайте, что договор подлежит обязательной регистрации, поскольку, даже если в дальнейшем выкуп имущества не будет осуществлен, потенциальная возможность перехода права собственности законодательно обязывает стороны совершить те же действия, что и сторон договора купли-продажи. Оформить соглашение надлежащим образом и подготовить сделку аренды с правом выкупа вполне по силам опытной риелторской компании. «Проложить достаточно обеспечительных документов для обеих сторон — наша задача. Тем самым работа риелтора больше становится похожа но роль стряпчего, но чего не сделаешь при сложившемся рынке…» — рассуждает И. Жарова-Райт.
Источник фото: www.free-lance.ru
