Тенденция
Эксперты отмечают, что основной приметой рынка недвижимости в 2007 г. стала его инерционность. Расти с такой же скоростью, с которой они росли последние два года, цены на жилую недвижимость просто не могут — для этого нет оснований. Да, ожидаемый покупателями летний обвал цен, увы, не состоялся. Некий спрос на жилплощадь присутствует, но далеко не массовый, и “благодаря” ему стоимость жилья возрастает в среднем от силы на 2-3% в месяц (причем не в каждый) и далеко не везде.
Причин тому несколько. Во-первых, в стране по-прежнему не строится достаточного количества жилплощади, и отложенный спрос на качественное “первичное” жилье просто нечем удовлетворить. Во-вторых, в структуре строящихся объектов преобладает недвижимость бизнес-класса, которая не по карману широким массам, а это значит, что основная нагрузка по балансу спроса-предложения ложится на вторичный рынок. В-третьих, за текущий год стоимость строительно-монтажных работ в Украине увеличилась на 15%. В-четвертых, на 15-20% подорожали основные виды сырья и стройматериалов. Продолжает играть свою роль и спекулятивная составляющая.
При этом каждый регион имеет свои особенности.
Например, в Одессе “вплоть до августа ощущались последствия спекуляций и перегрева рынка в 2006 г. Потом цены стабилизировались, а на отдельные виды жилья даже начали снижаться. Но с августа цены опять понемногу пошли вверх”, — говорит Константин Новицкий, президент Ассоциации риелторов г.Одессы и Одесской области. В течение третьего квартала однокомнатные квартиры в центре города подорожали на 2,9% (с $1700 за 1 кв.м в июле до $1750 за 1 кв.м в конце сентября). Наивысший годовой рост цен на двухкомнатные квартиры — 15% — был зафиксирован в спальном районе Черемушки, застроенном “хрущевками” (с $1000 до $1150 за 1 кв.м), и Суворовском районе, тоже спальном, но с относительно новой застройкой — 11% (с $900 до $1000 за 1 кв.м). В центре города подорожание составило 3,1% (с $1600 до $1650 за 1 кв.м), в Приморском районе (рядом с морем) — 6,2% (с $1600 до $1700 за 1 кв.м). В районе Молдаванки (старый город) наблюдалось снижение цен.
В Днепропетровске “такой динамики цен, которая имела место в 2006 г., в этом году не было. С апреля-мая и до конца лета наблюдалось даже небольшое снижение цен (до 15% в зависимости от района). В сентябре цены вернулись к февральским и в последние два месяца демонстрируют рост на 7-12%. Правда, по сравнению с 2006 г., количество сделок уменьшилось в два раза”, — добавляет Станислав Воронин, директор агентства недвижимости “Домострой” (г.Днепропетровск). Цены на первичном рынке Днепропетровска выросли на 10-40% в различных жилых комплексах, на вторичном — на 10-12%. Максимальная стоимость жилья составляет $7 тыс. за 1 кв.м (премиум-класс), и эта завышенная, по мнению г-на Воронина, цена уже не растет. Минимальная же цена на рынке жилья — $980 за 1 кв.м.
По словам Игоря Дутки, главы Львовской ассоциации участников рынка недвижимости, во Львове жилье в 2007 г. подорожало на 15-20%. Стоимость 1 кв.м жилплощади колеблется в пределах $1-1,6 тыс. Это на “нормальное” жилье. Каждый метр обиталища в суперсовременных домах, расположенных в рекреационных парковых зонах (например, Франковский район), конечно же, стоит значительно больше. В целом за год цены на жилье в городе “подросли” не более чем на 10%.
В первом квартале 2007 г. жилье в г.Харькове подорожало на 16%. В апреле-мае на рынке наблюдался всплеск спроса, а летом — рост не более чем на 1-2% и даже небольшой откат цен (минус 1-2%). Алексей Попов, директор агентства недвижимости “Проконсул+” (г.Харьков), объясняет такую динамику разговорами о приближающемся обвале цен на рынке, мол, не может старый жилой фонд столько стоить и т.д. Однако осенью цены опять начали расти. “С начала текущего года и до конца сентября стоимость жилья на вторичном рынке возросла на 24%. А за октябрь — еще на 3%. Меня пугает такая тенденция, поскольку ни реальные доходы покупателей, ни рост экономики не успевают за такими темпами”, — объясняет г-н Попов. Средняя стоимость жилплощади на вторичном рынке Харькова — $1280 тыс. за 1 кв.м. При этом цены, естественно, разнятся в зависимости от района застройки, удаленности от центра города, площади и т.д. и т.п. За 1 кв.м жилья, которое можно отнести к эконом-классу, на вторичном рынке продавцы просят $750-1000, к бизнес-классу — $950-1500, к премиум-классу — $1700-3000. Эконом-класс на первичном рынке стоит $875 за 1 кв.м; бизнес-класс — $975; класс “бизнес+” — $1598, премиум-класс — $2049 за 1 кв.м.
Аналогичные харьковским темпы роста цен продемонстрировал в этом году вторичный рынок недвижимости г.Донецка, там в течение года жилплощадь подорожала на 30%, рассказывает Сергей Тахтаров, генеральный директор агентства недвижимости “Жилком” (г.Донецк; с 1997 г.; 18 чел.). Средняя цена жилья на первичном рынке в сданном в эксплуатацию доме в центральных районах города составила $2-2,1 тыс за 1 кв.м. На вторичном рынке за 1 кв.м престижной однокомнатной квартиры продавцы просили $2,8 тыс. В удаленных от центра районах квартиру можно приобрести и по $800 за “квадрат”.
Ялта — случай совершенно особый. Жилье в непосредственной близости от моря за год выросло в цене на 30-45%. За пределами “прибрежной зоны” — только на 15-20%. Впрочем, как считает Игорь Захарченко, генеральный директор агентства недвижимости “Планета Крым”(г.Ялта), “таким образом идет формирование рынка”. Сейчас 1 кв.м квартиры, удаленной от моря, стоит $1-1,5 тыс. На первичном рынке его стоимость начинается от $1,5 тыс., хотя встречаются предложения по $1,8-2,5 тыс. Жилье элит-класса расходится и по $10 тыс. за “квадрат”. И это, надеются господа риелторы, не предел.
В Севастополе диапазон цен на рынке первичного жилья составил $1,1-2,5 тыс. за 1 кв.м. При этом средняя цена 1 кв.м с начала 2007 г. увеличилась на 15-26% в зависимости от месторасположения и класса дома.
По словам Артема Новикова, партнера и инвестиционного консультанта консалтинговой компании “Диалог-Классик” (г.Киев), сейчас в среднем 1 кв.м жилья в столице стоит около $2,5 тыс. При этом на первичном рынке “квадрат” однокомнатной квартиры тянет на $2,13 тыс., двухкомнатной — на $2,72 тыс., трехкомнатной — на $2,52 тыс., а на вторичном —$2,07 тыс., $3,14 тыс. и $3,05 тыс. соответственно…
Несмотря на то что жилье в Украине вроде продолжает дорожать, говорить о росте рынка не приходится. Если, конечно, под словосочетанием “рост рынка” понимать увеличение его объема в денежном выражении. Участники рынка неохотно, но признают: количество сделок на отечественном рынке недвижимости уменьшилось как минимум на треть, а в некоторых регионах и вдвое.
Факторы влияния
В “надувании” цен и падении общего объема сделок эксперты склонны винить спекулятивный фактор. И если в Киеве, по словам г-на Новикова, покупатели ждут обвала цен, информация о котором неоднократно появлялась в СМИ в последние несколько месяцев, то региональные цены, по всей видимости, стремятся “нагнать” киевские. “Не сомневайтесь: у нас спекулятивного капитала на рынке недвижимости не меньше, чем в столице”, — поясняет, в частности, поведение цен на ЮБК Игорь Захарченко. И массовое появление нового жилья спекулянтов “не огорчает” — ресурсов пока хватает.
С прочими регионами страны и того проще, там об активном росте первичного рынка жилья речь не идет в принципе.
Например, в Харькове на разных стадиях строительства находятся примерно 50 объектов, запланированных к вводу в строй в 2007-2008 гг. В течение 2007 г. сдано в эксплуатацию только 9 домов (около 55 тыс.кв.м общей площади), еще 27 объектов планируется сдать до Нового года (слабо в это верится). В Днепропетровске жилая недвижимость практически не строится, а та, что строится, относится к бизнес- и элит-классу, хотя основной спрос приходится на жилье эконом-класса. Так, в декабре 2007 г. в Днепропетровске планируются к сдаче несколько больших жилых комплексов, которые строились в течение последних двух лет. Если это произойдет, то предложение на рынке жилой недвижимости города увеличится на 23-24 тыс.кв.м.
В Донецке строят в основном элитное жилье или просто жилье большой площади со свободной планировкой, обзавестись которым могут очень немногие, а потому в целом на рынок эти новостройки существенного влияния, скорее всего, не окажут.
В Одессе на разных этапах “числятся” 160 объектов жилищного строительства общей площадью 2,3 млн кв.м.
Вопрос: на какие шиши это все покупать? Ипотека полноценного ответа на него не дает. В том же Харькове, например, 70-80% жилья приобретается именно в кредит, чем и объясняется относительно высокий уровень спроса на рынке. Но при этом, по словам Алексея Попова, уже сейчас в городе выставляются на продажу объекты, по которым перестали своевременно поступать ипотечные платежи.
Ну а если не в кредит? “У нас покупатели, которые выходят на рынок с деньгами, не связанными с продажей предыдущего жилья, — это либо частные предприниматели, либо управленцы с заработной платой минимум в $700-800. И с таким окладом можно рассчитывать исключительно на однокомнатную квартиру”, — уверяет Станислав Воронин.
ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ
По мнению большинства экспертов, в январе-феврале 2008 г. рынок будет просто спать после затяжных праздников. Как цены поведут себя дальше — пока вопрос, но даже самые оптимистично настроенные специалисты готовы прогнозировать рост стоимости жилья не более чем на 10-15% по итогам года.
Как изменятся цены на жилье до конца текущего года?
Станислав Воронин (33),
агентство недвижимости “Домострой”
(г. Днепропетровск; с 2003 г.; 26 чел.):
— Думаю, что до конца текущего года цены на жилье в Днепропетровске не изменятся. А вот за следующий год они, на мой взгляд, подрастут на 10%. Из “инфляционных соображений”…
Игорь Захарченко (45),
генеральный директор агентства недвижимости “Планета Крым” (г. Ялта; с 2000 г.; 12 чел.):
— В Ялте цены на первичном рынке могут вырасти на 5%, на вторичном — на 3%. Продавцы сейчас очень чутко реагируют на поведение покупателей. Если последние проявляют определенную активность — цены идут вверх. Например, один из моих клиентов, который год пытается продать квартиру, недавно поднял на нее цену — сразу после того, как ему поступило предложение о покупке по “старой” цене. Теперь эта квартира будет продаваться еще год.
Алексей Попов (46),
директор агентства недвижимости “Проконсул+” (г. Харьков; с 2000 г.; около 120 чел.):
— В Харькове в октябре и в ноябре цены возросли на 3%. Вероятно, такая динамика будет характерна и для декабря. Это связано с тем, что предложений на рынке стало меньше, а спрос к концу года напротив немного вырос. Кроме того, ходят слухи, что Нацбанк запретит выдачу валютных кредитов по ипотеке. Это тоже подогревает рынок.
Павел Ульянов (38),
учредитель инвестиционно-консалтинговой компании “Конэкс” (г. Севастополь; управление строительными проектами, инвестиционный консалтинг, комплексные маркетинговые исследования; с 1994 г.; 23 чел.):
— По нашим прогнозам, средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Севастополе до конца года увеличится еще на 7-9%. Это связано с ростом цен на земельные участки под индивидуальное строительство. Например, на участки, расположенные рядом с морем — в “первой линии” — за год цены выросли на 60%. Количество участков не бесконечно, и мы прогнозируем дальнейший рост цен на них.
Роман Шкурат (27),
руководитель проектов компании “Диалог-Классик” (г. Киев; консалтинг; с 2003 г.; 12 чел.):
— В оставшийся месяц уходящего года в Киеве не следует ожидать снижения стоимости жилплощади. Это, как минимум. Покупатели, планировавшие ее приобретение в ближайшее время, как это обычно бывает, постараются реализовать планы до Нового года, что может привести к незначительному увеличению стоимости жилья, но не более чем на 2-3%.
Константин Новицкий (37),
президент Ассоциации риелторов г. Одессы и Одесской области (с 1997 г.; 1000 членов):
— В Одессе с октября цены поднялись на 5% и до конца года вряд ли увеличатся более чем на 2-3%. Рост цен связан с небольшим спросом. Многие покупатели до Нового года стремятся решить свои жилищные проблемы.
Игорь Дутка (53),
глава Львовской ассоциации участников рынка недвижимости (с 1999 г.; 26 юридических лиц):
— Во Львове существенных изменений не будет. Сохранятся существующие темпы роста стоимости жилья — 1% в месяц. Причиной такого роста является спрос на квартиры, который создают “заробітчани”. Кроме того, количество участков для застройки и предложение на рынке недвижимости сильно ограничено компактной городской территорией. Но при этом многие жители стремятся перебраться жить за пределы города, предпочитая оставить в городской черте только место работы.
